一、前言

過去幾年高層對(duì)樓市的定調(diào)一直都是——房住不炒！

(資料圖片)

疫情以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向有點(diǎn)撲朔迷離了。對(duì)于房地產(chǎn)未來的走勢(shì)，我也多次發(fā)表了自己的研究觀點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)剔除投機(jī)炒作和投資性需求之外，剩下是什么？我們一直強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)遲早會(huì)回歸其居住屬性，它的實(shí)質(zhì)其實(shí)就是告訴我們剛需才是市場(chǎng)的基石，是支撐房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲的根本性原因。

現(xiàn)在的政策指向十分明確，就是要把房地產(chǎn)拉回居住屬性上來，解決居住問題，首先是剛需，其次才是改善型的需求。在這樣的背景下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)究竟會(huì)何去何從？房地產(chǎn)的終局會(huì)是怎樣？

我想說的是這個(gè)房地產(chǎn)的終局并不是說這個(gè)行業(yè)就完蛋了，房地產(chǎn)行業(yè)在未來仍然是一個(gè)龐大的行業(yè)；而應(yīng)該是過往模式的終局，市場(chǎng)表現(xiàn)形態(tài)的終局，投資預(yù)期的終局，最后是價(jià)格的終局。

二、供求關(guān)系仍是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的根本因素

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該說還是來源于西方經(jīng)濟(jì)學(xué)，而這個(gè)頂層邏輯是供求關(guān)系?？倳?huì)有一些人說國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)走勢(shì)是不適合用供求關(guān)系來分析的。我認(rèn)為這是大錯(cuò)特錯(cuò)。仔細(xì)分析過往房?jī)r(jià)的走勢(shì)，一樣是在受到供求關(guān)系的決定。只是說在不同階段，存在不同影響供求關(guān)系的因素。有些政策是影響供應(yīng)層面的，有些是影響需求層面的。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的分析，圈內(nèi)其實(shí)一直有一個(gè)較為普遍應(yīng)用的框架：短期市場(chǎng)看金融政策、中期市場(chǎng)看土地政策、長(zhǎng)期市場(chǎng)看人口趨勢(shì)。

所謂的短期市場(chǎng)看金融。主要是指貨幣和信貸政策對(duì)房?jī)r(jià)的短期走勢(shì)影響比較大。這也是很好理解的，信貸政策會(huì)決定首付比例及貸款利率，也就是會(huì)影響潛在購(gòu)房者的購(gòu)買力，對(duì)房?jī)r(jià)的短期走勢(shì)會(huì)影響比較大。

中期市場(chǎng)看土地。土地作為建設(shè)房子的“面粉”，土地的供應(yīng)量和供應(yīng)政策理所當(dāng)然會(huì)影響房子的供應(yīng)情況。土地的供應(yīng)量與容積率水平直接決定了房子的供應(yīng)量；而土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)也起到一定的影響作用，尤其是在三線及以下城市影響會(huì)更大。只是由于從土地變成房子，存在一段較長(zhǎng)時(shí)間的建設(shè)周期，因?yàn)橥恋貙?duì)房地產(chǎn)中期市場(chǎng)影響會(huì)更明顯一些。

長(zhǎng)期市場(chǎng)看人口趨勢(shì)。如同我上文說的，房?jī)r(jià)的最終支撐都是真實(shí)的需求，這個(gè)可以是剛需，也可以是改善型需求。因此歸根結(jié)底，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì)仍是人口發(fā)展趨勢(shì)。在國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)影響的人口特征主要有兩方面——人口城鎮(zhèn)化和人口的凈流入或凈流出。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素的變化

目前影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策有中短期的，也有長(zhǎng)期的，也就是市場(chǎng)經(jīng)常提及的房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。

中短期的政策較早的有“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等政策?，F(xiàn)在有一些城市出臺(tái)的“限售”（購(gòu)買多少年后才能再次出售“）政策、以及成交指導(dǎo)價(jià)等政策，目前難以確定是中短期政策，還是會(huì)長(zhǎng)期存續(xù)的。

對(duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的政策，像“租售同權(quán)”、取消“學(xué)區(qū)房”、”增加保障房供應(yīng)”等政策都算是長(zhǎng)效機(jī)制的組成部分，當(dāng)然還有市場(chǎng)經(jīng)常提及的“房產(chǎn)稅”。即便是這些短期政策會(huì)逐漸退出，但是長(zhǎng)效機(jī)制會(huì)一直存在。根本性的因素發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，短期因素改變不改長(zhǎng)期趨勢(shì)。

另外，就是大家經(jīng)常提到的M2的問題，認(rèn)為M2在增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)不可能跌。其實(shí)這個(gè)完全是誤解，現(xiàn)在的政策很明顯，就是限制資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，誰說M2增長(zhǎng)就一定意味著房?jī)r(jià)要上漲？

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的終局

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，大家關(guān)心的終極問題還是房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

城鎮(zhèn)化放緩及人口紅利的逐漸消失，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的基礎(chǔ)將逐漸消失。城市的發(fā)展格局將導(dǎo)致房?jī)r(jià)會(huì)因城市而分化——一二線產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)及人口流入的城市，房?jī)r(jià)有望保持穩(wěn)定向上；而過去上漲過快的三線及以下城市的房?jī)r(jià)很有可能出現(xiàn)下跌調(diào)整。

房地產(chǎn)不會(huì)消失，未來的玩法肯定會(huì)發(fā)生變化，存量房運(yùn)營(yíng)恐怕比開發(fā)什么樣的樓盤出來更重要，高周轉(zhuǎn)的模式將徹底終結(jié)，取代將是依托金融市場(chǎng)的公募REITs模式。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)行業(yè)