本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：鐘黛

短暫的“小陽春”之后，北京、上海等城二手房再次陷入買方市場(chǎng)。不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初認(rèn)為穩(wěn)賺不賠的房產(chǎn)配置，正面臨著有價(jià)無市、脫手難的困境。

自今年4月掛牌至今，北京東三環(huán)業(yè)主石鶴大約每月只能接待兩三名看房者，“現(xiàn)在買家一開口就是‘大刀’，報(bào)價(jià)要比小區(qū)同戶型已有的成交價(jià)再砍五十萬元左右。感覺買方的普遍心態(tài)是，市場(chǎng)還在下行，所以要出更低的價(jià)格?！?/p>

(資料圖片)

當(dāng)下的北京二手房市場(chǎng)，成交少了，掛牌量攀升。截至5月末，北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月北京二手房網(wǎng)簽1.21萬套，環(huán)比下滑13%。截至發(fā)稿，鏈家網(wǎng)顯示，北京二手房掛牌量為12.18萬套。中介稱：“北京二手房掛牌量的正常水平為10萬套至11萬套?！?/p>

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2023年5月，上海二手房成交量為1.53萬套，環(huán)比下滑13.3%。上觀新聞5月中旬報(bào)道稱，根據(jù)中原和鏈家的數(shù)據(jù)，上海二手房掛牌量在20萬套左右，比往年有所增加。

時(shí)代財(cái)經(jīng)采訪發(fā)現(xiàn)，業(yè)主賣房，大多是基于置換需求。掛牌之初，業(yè)主大多不愿賤賣自己的房子，然而，“不降價(jià)難以吸引帶看和成交”。為了壓價(jià)，中介也使出多種套路，如招聘演員來假裝看房、給出較低的價(jià)格，以此影響業(yè)主的心態(tài)。

有受訪業(yè)主從中介處了解到，“他們有專門的微信群，發(fā)布信息來招聘演員看房。步行來看房的演員每次給30元，騎電動(dòng)車來看房的給50元，開車來的給200元?！?/p>

有業(yè)主降價(jià)百萬賣房

“為了促進(jìn)成交，中介反正只有降價(jià)一個(gè)招。我也不理解，降價(jià)了誰賣不掉呀，何必找中介呢？”多名受訪的京、滬業(yè)主均有相似的感嘆。

石鶴對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，自己掛牌的房子地處北京朝陽區(qū)較核心的地段，位于東三環(huán)外，面積約70平方米，房齡超過20年?！拔业姆孔酉霋斓絾蝺r(jià)每平方米7.8萬元，可能市場(chǎng)希望我掛到單價(jià)每平方米7.3萬元，每平方米再便宜5000塊錢?！?/p>

石鶴想置換一套朝陽區(qū)的學(xué)區(qū)房，“孩子要上小學(xué)，明年四五月份就得報(bào)名。倒計(jì)時(shí)一年時(shí)間，我要完成換房?！?/p>

剛剛踏上賣房的征程，石鶴的心態(tài)還比較穩(wěn)。中介花式勸說他降低掛牌價(jià)，石鶴尚未有松動(dòng)。自從開始賣房，石鶴經(jīng)常刷一些同城賣房貼。一些降價(jià)賣房的案例，讓他心有戚戚。

他提到，位于北京昌平的國(guó)風(fēng)美唐小區(qū)，有房子的掛牌價(jià)一年內(nèi)下調(diào)一百萬元。

時(shí)代財(cái)經(jīng)從帶看該小區(qū)的中介處了解到，該小區(qū)三期有一套96平方米的三居室，曾報(bào)價(jià)636萬元，上一套同戶型、10樓的成交價(jià)為832萬元。中介稱，該小區(qū)還有一套80平方米的兩居室，報(bào)價(jià)475萬元，低于市場(chǎng)價(jià)一百萬元，可進(jìn)一步談價(jià)。

在上海閔行區(qū)古美板塊，霏星的房子掛牌了一年也沒賣掉，其報(bào)價(jià)已由560萬元下調(diào)到500萬元以內(nèi)。該套房子為一室一廳戶型，面積57平方米，2005年建成。

“我去年6月份就掛牌了，帶看量非常少。去年9、10月份的時(shí)候，我想要快速把房子賣掉，掛牌價(jià)降了30萬元。大降價(jià)的那一瞬間，吸引了一波帶看量，但是沒有成交的?！?/p>

她對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示：“今年2、3月份，我們小區(qū)有一套同戶型的房子瘋狂降價(jià)，最后以總價(jià)465萬元成交了?，F(xiàn)在，我們有鄰居也把掛牌價(jià)降到了這個(gè)成交價(jià)的水平，但還沒賣出去?！?/p>

賣房受阻并未阻擋霏星置換的步伐。她于去年底在上海楊浦購(gòu)置了一套137平方米、三房戶型的新房。因?yàn)槭滋追可形促u出回款，霏星置換時(shí)背上了更多的房貸。

她稱：“手中的兩套房不是登記在同一個(gè)人的名下。第二套房我付了35%的首付，為此賣掉了幾乎所有的其他的投資，包括股票和基金。除此之外，還背了一千多萬元的房貸，每個(gè)月要還貸5萬多元?！?/p>

還有中介招聘群演壓價(jià)

在上海的賣房大軍中，紫微自覺是幸運(yùn)的一員。去年8月底，她將手中的兩套“老破小”陸續(xù)掛牌，此后看房者寥寥。直到今年2月中旬，“竟然遇到神仙客戶全款買房，基本達(dá)到目標(biāo)價(jià)”，以約416萬元賣掉了首套房。僅僅10天后，她又以約432萬元賣掉了第二套房。

賣掉第二套房的當(dāng)天，紫微就火速購(gòu)入了心儀已久的房子。她稱，置換的房子從房型、地段以及預(yù)算，都符合心理預(yù)期。該套房子總價(jià)約890萬元，紫微付了760萬元的首付，背了130萬元的房貸，“預(yù)計(jì)每個(gè)月還貸約9000多元，我們的公積金可以覆蓋掉大部分”。

回顧賣房路，紫微坦言遇到了不少的套路。她掛牌的首套房，位于長(zhǎng)寧區(qū)北新涇板塊，約60平方米，雙南戶型，二樓。為了避免拉扯，她在掛牌之初即給出了“誠(chéng)意底價(jià)”，單價(jià)約每平方米7萬元出頭，總價(jià)約425萬元。

但在掛牌前三周，中介即主導(dǎo)了兩次“假談”，并且換號(hào)碼、假裝不同的中介給紫微打電話。目的只有一個(gè)：告訴紫微行情非常差，掛牌價(jià)應(yīng)該下調(diào)15%-20%。

紫微稱，所謂“假談”，即中介帶著“買家”上門看房。這些“買家”一般較為沉默，而中介則唾沫橫飛地砍價(jià)。每次“假談”都談了2個(gè)至3個(gè)小時(shí)，“浪費(fèi)一晚上時(shí)間，談到精疲力盡”。紫微后續(xù)了解到，該名中介帶上門來的“買家”，實(shí)為老演員，周邊的中介都認(rèn)識(shí)。

第一次“假談”未果后，紫微在第二天接到了7、8個(gè)電話?！八麄兲?hào)稱來自不同的中介，手中有意向客戶，但報(bào)價(jià)較低。我被其中一個(gè)電話氣笑了。中介說我的報(bào)價(jià)是搶銀行，上手就砍60萬元，各種PUA，說現(xiàn)在市場(chǎng)不好，現(xiàn)在370萬元不賣，回頭350萬元都賣不掉?！弊衔⒑罄m(xù)從其他中介處了解到，這些電話都是來自同一家中介機(jī)構(gòu)。

就上述說法，霏星對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，自己也遇到過某中介冒充別家中介來電砍價(jià)。一名豪宅中介對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，業(yè)內(nèi)有些小中介機(jī)構(gòu)的人可能存在招聘演員來看房、砍價(jià)的情況，自己沒有這樣做過，“我最多是請(qǐng)演員來刷帶看量，一次發(fā)88元的紅包”。

一二線的房產(chǎn)還保值嗎？

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月，全國(guó)100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為15786元/平方米，環(huán)比下跌0.25%，跌幅較上月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)；二手房的成交量約為1.5萬套，低于四月份的1.7萬套。

具體來看，5月各線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比均下跌，其中，一線城市環(huán)比下跌0.04%，4月為環(huán)比上漲0.19%；二線及三、四線城市環(huán)比均下跌0.29%，環(huán)比跌幅均較上月有所擴(kuò)大。

中指院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，近兩個(gè)月，多個(gè)城市二手房掛牌量出現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)，在需求減弱的情況下，二手房議價(jià)空間增大，市場(chǎng)情緒進(jìn)一步降低。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，對(duì)于多數(shù)城市而言，此前積累的剛性需求在今年1月份至3月份集中釋放，此后二手房需求迅速萎縮，面對(duì)超高位的掛牌量，業(yè)主下調(diào)掛牌價(jià)的比例增加。

在上海，紫微感覺到，地段較差的“老破小”降價(jià)明顯，市區(qū)次新房的價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺、抗跌。

據(jù)其觀察，“北新涇有一半以上的‘老破小’在掛出1個(gè)月至3個(gè)月后下調(diào)了價(jià)格。反觀我置換的目標(biāo)，徐匯部分板塊的次新房，絕大部分看過的房子的掛牌價(jià)一直沒有變化，甚至部分房子在今年春節(jié)前還漲了一些。哪怕預(yù)算千萬左右的改善客戶被新房市場(chǎng)分流很多，二手房房東的心態(tài)依然樂觀?！?/p>

多名業(yè)主和中介表示，京滬部分學(xué)區(qū)房的價(jià)格也松動(dòng)了。

石鶴的置換目標(biāo)為北京白家莊小學(xué)及第八十中學(xué)的學(xué)區(qū)房，或者朝陽外國(guó)語小學(xué)和中學(xué)九年一貫的學(xué)區(qū)房。中介對(duì)他表示：“你不用看網(wǎng)上的報(bào)價(jià)。你只要有看中的房子，就可以大膽出價(jià)。你想多少錢買，我都可以談?！?/p>

霏星手中的房子為上海平南小學(xué)及實(shí)驗(yàn)西校的雙學(xué)區(qū)房，如今小區(qū)房源大降價(jià)。

在上海徐匯區(qū)，凱旋一村對(duì)口的學(xué)校為上海交大附小。中介稱，在2021年高點(diǎn)的時(shí)候，該小區(qū)40平方米、一房戶型的賣價(jià)為610萬元、620萬元，現(xiàn)在同戶型的報(bào)價(jià)為518萬元。

躲過了中介及買家的“砍價(jià)大刀”，紫微將自己的賣房經(jīng)驗(yàn)總結(jié)為“態(tài)度認(rèn)真，心態(tài)穩(wěn)，出手看準(zhǔn)時(shí)機(jī)”。為了賣房，她將三十多個(gè)中介拉到一個(gè)群里，“讓大家卷起來”，時(shí)不時(shí)發(fā)發(fā)小紅包、提醒中介多推薦，“此外，成功促成交易者獎(jiǎng)勵(lì)2000塊錢”。

總的來說，京、滬仍是韌性較強(qiáng)的市場(chǎng)。奔波在賣房路上的霏星和石鶴，仍懷抱希望，弱市也有機(jī)緣。

（文中石鶴、紫微、霏星均為化名。）

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