多位地產(chǎn)業(yè)人士建議，重新面向個(gè)人銷售，取消限購(gòu)限貸政策，縮小單個(gè)最小分割面積500平方米的要求，才能盤活商住房存量

文｜《財(cái)經(jīng)》記者?姚佳瑩 ?

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編輯｜朱弢

“去年房地產(chǎn)銷售額從2021年的18.2萬(wàn)億急跌到13.3萬(wàn)億，跌掉將近5萬(wàn)億，這個(gè)大窟窿是別的產(chǎn)業(yè)堵不上的。汽車一年最多是4.6萬(wàn)億，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)平均一年是4萬(wàn)億，2022年吸收外資突破1.2萬(wàn)億人民幣，而去年房地產(chǎn)跌去的5萬(wàn)億超過(guò)4倍引進(jìn)外資總額?！?/p>

在2月26日《財(cái)經(jīng)》和北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)聯(lián)合主辦的研討會(huì)上，中房集團(tuán)原董事長(zhǎng)、匯力基金董事長(zhǎng)孟曉蘇如此描述房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性。

“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”“著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”“保交樓、保民生”……中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和高層頻繁表態(tài)，再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的重要性。如何激活房地產(chǎn)市場(chǎng)以復(fù)蘇中國(guó)經(jīng)濟(jì)，日益受到各界關(guān)注。

本次研討會(huì)聚焦“商辦類項(xiàng)目保交樓、保民生、化解金融風(fēng)險(xiǎn)”的主題，參會(huì)嘉賓既包括房地產(chǎn)專家，也包括萬(wàn)科、金地、華潤(rùn)、融創(chuàng)等十多位房地產(chǎn)業(yè)界代表。他們通過(guò)剖析當(dāng)下北京商辦類項(xiàng)目痛點(diǎn)，提出了當(dāng)下激活房地產(chǎn)的可行路徑——調(diào)整“326新政”，放開(kāi)庫(kù)存量極大的商住房，重新面向個(gè)人銷售，取消限購(gòu)限貸政策，縮小單個(gè)最小分割面積500平方米，以盤活商住存量。

與會(huì)者認(rèn)為，無(wú)論是個(gè)人購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商，還是銀行等金融機(jī)構(gòu)，均迫切期待北京商住產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)流通。

現(xiàn)狀：商住存量大，需求多

孟曉蘇指出，北上深等一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖具有風(fēng)向標(biāo)意義?！敖?jīng)濟(jì)要啟動(dòng)，必須先啟動(dòng)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)從一線城市、特別是北上深率先啟動(dòng)。北京從哪里啟動(dòng)？我認(rèn)為從商辦啟動(dòng)是很適合的?！?/strong>孟曉蘇表示。

目前，北京商住庫(kù)存較大。據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)數(shù)據(jù)，2009年以來(lái)北京市共計(jì)成交945宗商辦用地，規(guī)劃可售面積7514萬(wàn)平方米，其中，未售面積為4886萬(wàn)平方米，占規(guī)劃可售面積超65%，未售面積中有4172萬(wàn)平方米未上市，占規(guī)劃可售面積55.5%以上。

商住市場(chǎng)的低迷源于2017年的房地產(chǎn)“326新政 ”。這一政策有三個(gè)核心要點(diǎn)：一是新建商辦類項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米；二是個(gè)人不得購(gòu)買商辦新房；三是停止商辦新房和二手房貸款。

而在“326新政”之前，已規(guī)劃設(shè)計(jì)的商住項(xiàng)目大部分為小面積、低總價(jià)的產(chǎn)品。在限定商辦項(xiàng)目最小分割面積、排除個(gè)人購(gòu)買商辦新房資格后，由于大量商辦項(xiàng)目位于北京五環(huán)、六環(huán)的非核心區(qū)，與企業(yè)購(gòu)置辦公區(qū)的實(shí)際需求脫節(jié)，造成大量商辦項(xiàng)目滯銷、價(jià)格大幅下跌。

多位房地產(chǎn)企業(yè)人士在研討會(huì)上均提及面臨商住庫(kù)存滯壓的難題。

旭輝北京公司總經(jīng)理張志軍介紹，目前該公司旗下的商辦庫(kù)存項(xiàng)目主要有三種情況：一是已順利交付的項(xiàng)目；二是在“326新政”后無(wú)法銷售的項(xiàng)目，改造成長(zhǎng)租公寓；三是一些商辦用地長(zhǎng)期未開(kāi)發(fā)，給企業(yè)帶來(lái)極大的持有成本，造成社會(huì)資源浪費(fèi)。

北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超表示，在“326新政”后，企業(yè)面臨著“面粉比面包貴”的現(xiàn)狀：即在政策出臺(tái)之前拿地成本較高、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理資金沉淀周期長(zhǎng)，新政后項(xiàng)目銷售停滯，入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象。

黎乃超表示，要正視“326新政”后，商住項(xiàng)目銷售停滯帶來(lái)的影響。一是商住產(chǎn)品滯銷，價(jià)格腰斬，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)資金問(wèn)題，甚至無(wú)法交房，使得企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；二是即使商住房已交付，客戶產(chǎn)權(quán)分割等訴求也無(wú)法及時(shí)得到解決；三是商辦市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自金融機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目無(wú)法銷售，開(kāi)發(fā)商無(wú)法償還銀行貸款。他認(rèn)為，“金融機(jī)構(gòu)迫切希望商住產(chǎn)品流通，解決他們的資金問(wèn)題”。

泰禾地產(chǎn)北京區(qū)域負(fù)責(zé)人范偉指出，目前市場(chǎng)已存在大量商住存量，關(guān)鍵是如何盤活，但目前所有政策均是針對(duì)住宅出臺(tái)的，商住房處于“被遺忘的角落”。

2022年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到，“著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”，需求在哪里？多名企業(yè)代表提到，個(gè)人購(gòu)買商住房的剛性市場(chǎng)需求普遍存在。

根據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)數(shù)據(jù)，商辦項(xiàng)目購(gòu)買群體99%以上是個(gè)人。

另?yè)?jù)融創(chuàng)北京城市大宗交易負(fù)責(zé)人兼西長(zhǎng)安壹號(hào)項(xiàng)目總經(jīng)理張皓團(tuán)隊(duì)整理，78.2%購(gòu)買融創(chuàng)項(xiàng)目的客戶屬于高職高知人群?！坝胁糠秩巳荷形传@購(gòu)房資格，也沒(méi)有達(dá)到購(gòu)買住宅的經(jīng)濟(jì)水平，但是他們又基于實(shí)際發(fā)展來(lái)到北京。由于目前商住房?jī)r(jià)格較低，可以成為這部分人群在北京的先期落腳點(diǎn)，然后再經(jīng)歷五年的時(shí)間拿到住宅的購(gòu)置資格?！睆堭┱f(shuō)。

江南集團(tuán)董事長(zhǎng)于全亦表示，由于購(gòu)買商住房以白領(lǐng)居多，要讓他們買得起，讓有剛需的群體買得起房。

提及北京的“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，于全表示，北京的“認(rèn)房認(rèn)貸”政策已經(jīng)成為提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的阻礙，“很多人的剛性需求被‘認(rèn)房認(rèn)貸’所限，他們?cè)诒本┚蜆I(yè)、發(fā)展，為北京貢獻(xiàn)GDP和稅收，最后自己連房子都買不了。北京二套房80%的首付比例太高了?！?/p>

盤活：允許個(gè)人購(gòu)買商住房，取消限購(gòu)限貸

孟曉蘇表示，北京商品房的均價(jià)約6萬(wàn)元，而商辦現(xiàn)在是2萬(wàn)左右，如果能向個(gè)人開(kāi)放商住房購(gòu)買資格，至少能帶來(lái)兩大好處，其一能平抑北京的平均房?jī)r(jià)，其二有利于緩解房企的現(xiàn)金流，助于銀行回籠資金。

根據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)統(tǒng)計(jì)，由于滯銷或項(xiàng)目擱淺，商辦市場(chǎng)造成約8000億社會(huì)資金沉淀，這些資金80%以上來(lái)源于銀行貸款。

孟曉蘇認(rèn)為，應(yīng)該取消限購(gòu)，在北京還需進(jìn)一步取消限貸?！氨本┤绾谓o房地產(chǎn)業(yè)解開(kāi)枷鎖？可以首先從北京郊區(qū)的商改住取消限購(gòu)起步?！?/p>

如何盤活商住存量？與會(huì)人士主要提出三方面建議。

其一是允許個(gè)人購(gòu)買商住房，取消限購(gòu)限貸。

張皓建議，依據(jù)市場(chǎng)上商住存量項(xiàng)目取得拿地、規(guī)劃審批、開(kāi)工建設(shè)的時(shí)間劃線，采取“老項(xiàng)目老政策，新項(xiàng)目新政策”，作為區(qū)分式輔助城市新經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)代的階段性產(chǎn)品，回歸市場(chǎng)供需關(guān)系的自然盤活去化。

張志軍則建議，首先恢復(fù)個(gè)人的商住購(gòu)房資格，且商住房不占據(jù)購(gòu)房指標(biāo)；其次是降低個(gè)人購(gòu)買商住房的信貸利率，降低其購(gòu)買門檻。

其二，目前“單個(gè)最小分割面積不小于500平方米”的限定條件并不符合市場(chǎng)實(shí)際需求，應(yīng)該加以調(diào)整。

張志軍表示，當(dāng)下500平方米最小分割單元很難與用戶需求匹配，開(kāi)發(fā)小戶型商住產(chǎn)品更能契合市場(chǎng)需求。

于全亦建議應(yīng)縮小最小分割單元面積?！?00平方米的面積用作辦公區(qū)，真正有需求的小微企業(yè)根本租不起；用作居住，如此大的面積，即使買得起也不好住，商住項(xiàng)目水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)均比較高”。

其三，由于預(yù)期成本難以回收，不少開(kāi)發(fā)商需要處理土地長(zhǎng)期未開(kāi)發(fā)帶來(lái)的持有成本難題。企業(yè)代表建議，探索公租房、保障房并由政府統(tǒng)一回購(gòu)等嘗試。

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