只要市場(chǎng)不起來，樓市刺激政策就不會(huì)停止。

全國(guó)各地樓市刺激政策，正在不斷試探底線，已經(jīng)到了最危險(xiǎn)的邊緣。

2月25日，央行和銀保監(jiān)會(huì)起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意見稿）》，并向社會(huì)公開征求意見。

【資料圖】

如果事情進(jìn)展順利，按照一般流程，征求意見的反饋截止時(shí)間，通常為一個(gè)月；征求意見結(jié)束后，相關(guān)部門送審稿的審查，有的要審查三次，有的審查一次即可，差不多三個(gè)月內(nèi)就可以公布了。

也就是說，最快的情況下，這項(xiàng)政策差不多年內(nèi)就可以公布實(shí)施。

這個(gè)政策非常猛，稍不注意就可能會(huì)事與愿違，釀成大錯(cuò)。

一、允許企業(yè)下場(chǎng)搶房 警惕企業(yè)與民爭(zhēng)利！

政策規(guī)定：租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款的期限最長(zhǎng)不超過30年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%。

什么意思？企業(yè)可以買房，首付20%，貸款期限長(zhǎng)達(dá)30年的貸款。

這個(gè)政策，出發(fā)點(diǎn)是好的。租賃企業(yè)把市場(chǎng)上閑置二手房購(gòu)買過來，統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一管理、建立品牌和信用，吸引大批外來人員租賃。

一方面既解決了普通人的居住需求，又解決了市場(chǎng)上房屋庫(kù)存問題。

但是，如果考慮到現(xiàn)實(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這是一招險(xiǎn)棋！

現(xiàn)在的現(xiàn)實(shí)情況是什么？我國(guó)房?jī)r(jià)過高，顯得房租回報(bào)率過低，房屋租賃業(yè)務(wù)根本不賺錢。

看幾個(gè)數(shù)據(jù)：

1、按照諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2021年50城平均售租比為51.3年。

也就是說，中國(guó)居民想要通過租金，收回買房成本需要51.3年。

其中，前10名分別為廈門81年、東莞71年、三亞67年、南通64年、泉州與廣州及青島并列62年、衢州與蘇州、麗水、嘉興、上海、珠海并列60年、德州59年、合肥與廊坊、常州、寧波、無錫、日照并列58年。

售租比（房屋租賃回報(bào)周期）最短的前10名，涉及66座城市，前10名分別為和田15年、克拉瑪依市17年、白色與阿克蘇、鶴崗并列18年、七臺(tái)河與阿勒泰并列19年、六盤水與佳木斯、湘西、吐魯番并列20年。

房貸的最長(zhǎng)年限才30年，30年后房屋的使用壽命差不多也到頭了。

現(xiàn)在買一套房搞租賃，動(dòng)輒50年，80年收回成本，咋可能有人搞這個(gè)業(yè)務(wù)嘛。

2、根據(jù)諸葛研究院數(shù)據(jù)，2022上半年我國(guó)重點(diǎn)50城的租金回報(bào)率為1.95%。

其中，銀川租金回報(bào)率為4%，是全國(guó)唯一高于3.5%的城市；接下來是廣西桂林和烏魯木齊，其租金回報(bào)率分別為3.22%和3.5%。

租金回報(bào)率最低的城市為東莞和廈門，租金回報(bào)率僅為1.29%，寧波、三亞租金回報(bào)率也不足1.5%。

在國(guó)際上，租金回報(bào)率3%-5%為合理水平，而中國(guó)大陸的租金收益率遠(yuǎn)低于美洲、歐洲和非洲，相差好幾倍。

租金回報(bào)率在5%以上的城市，才具有購(gòu)買房屋做租賃業(yè)務(wù)的價(jià)值。租金回報(bào)率在3%以下的城市，由于房?jī)r(jià)水平過高，不適合做租賃業(yè)務(wù)。

另外，我們也需要注意一點(diǎn)：國(guó)內(nèi)外融資成本差異。

剔除這兩年的異常情況，從過去幾十年的數(shù)據(jù)看，歐美國(guó)家的利率都遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)的利率，通常高2個(gè)百分點(diǎn)以上。這也意味著，歐美國(guó)家的融資成本很低。

由于融資成本較低，所以他們投資房地產(chǎn)，要求的回報(bào)率也很低，即3%-5%，就能達(dá)到投資目的。

考慮到融資成本差異，國(guó)內(nèi)投資房地產(chǎn)發(fā)展租賃業(yè)務(wù)，所需要的投資回報(bào)率也會(huì)相應(yīng)高2個(gè)百分點(diǎn)。

投資回報(bào)率只有達(dá)到5%-7%，在中國(guó)搞房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)才能賺錢，才有利可圖。

因此，結(jié)論就很清晰：當(dāng)下中國(guó)所有城市，都不適合搞買房租賃的業(yè)務(wù)，搞這個(gè)業(yè)務(wù)一定是虧錢的，不可持續(xù)。

所以，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)狀，即便金融支持企業(yè)最長(zhǎng)30年貸款，鼓勵(lì)它們?nèi)ナ袌?chǎng)上買房，搞住房租賃業(yè)務(wù)，結(jié)果也只有一個(gè)：沒有企業(yè)愿意搞這個(gè)業(yè)務(wù)。

如果真有企業(yè)去買房，搞住房租賃業(yè)務(wù)，那么它一定是預(yù)期房子漲價(jià)，希望賺買賣價(jià)差。

這個(gè)時(shí)候，就非常危險(xiǎn)了！

如果房子本來就有上漲的預(yù)期，又突然允許企業(yè)買房，并且還能夠提供長(zhǎng)達(dá)30年的貸款支持，就會(huì)瞬間釋放出龐大的市場(chǎng)需求。

更嚴(yán)重的是，在房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)中，這些企業(yè)憑借強(qiáng)大的資金優(yōu)勢(shì)、人脈優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)，跟普通居民搶購(gòu)房子，把散戶驅(qū)逐出市場(chǎng)。

在美國(guó)，像Cerberus、Invitation Homes和American Homes 4 Rent等這樣的房地產(chǎn)投資公司，經(jīng)常跟個(gè)人購(gòu)房者搶房子，讓個(gè)人購(gòu)房者失去了很多機(jī)會(huì)。

在國(guó)內(nèi)，類似的情況也發(fā)生過。

主要有兩種情況：1、企業(yè)看見房?jī)r(jià)大漲，想要通過投資房地產(chǎn)來賺錢；2、為了破除限購(gòu)政策，個(gè)人用企業(yè)的名義買房。

2017年、2018年，以企業(yè)名義購(gòu)買房屋的情況非常多，逼得西安、長(zhǎng)沙、杭州、上海、深圳、江陰、南京、?？诘壬俪鞘兄苯右?guī)定：禁止企業(yè)購(gòu)房。

現(xiàn)在，不僅不禁止企業(yè)買房了，而且還提供長(zhǎng)達(dá)30年的貸款，鼓勵(lì)企業(yè)買房。

普通家庭買房，一套一套的買；企業(yè)買房，可能是100套100套的買。

一旦房?jī)r(jià)上漲預(yù)期形成，企業(yè)大規(guī)模進(jìn)入樓市，房?jī)r(jià)很可能會(huì)在短期內(nèi)暴漲！

因此，表面看，金融支持企業(yè)，鼓勵(lì)企業(yè)購(gòu)房搞住房租賃業(yè)務(wù)，是一件好事。

考慮到實(shí)際情況，要么由于買房搞租賃這個(gè)業(yè)務(wù)不賺錢，沒有企業(yè)去理會(huì)；要么趁房?jī)r(jià)上漲，企業(yè)跟個(gè)人搶房，造成房?jī)r(jià)短期內(nèi)急劇暴漲！

二、租賃業(yè)務(wù)不賺錢，通過金融業(yè)務(wù)賺錢？

政策規(guī)定：住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，經(jīng)營(yíng)性貸款的期限最長(zhǎng)不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。

什么意思？企業(yè)可以用30%的資金，加上70%的銀行信貸杠桿，就可以搞租賃業(yè)務(wù)了。

還是同樣的問題，當(dāng)下租金回報(bào)率過低，搞租賃業(yè)務(wù)根本賺不到錢。

租賃企業(yè)首先得從市場(chǎng)上收房子，給房主支付一筆租金，這個(gè)成本大概占7成。租賃企業(yè)拿到房子后，還要進(jìn)行裝修、維護(hù)，這筆資金占一成。最后人工、營(yíng)銷、稅費(fèi)支出占兩成。

租賃企業(yè)怎么才能盈利呢？

根據(jù)中信證券測(cè)算，如果適用6%增值稅率，租賃企業(yè)把轉(zhuǎn)租租金加到20%，凈利潤(rùn)率約為-10.3%；如果轉(zhuǎn)租租金增幅擴(kuò)大至40%時(shí)，凈利潤(rùn)也僅為3.4%。

市場(chǎng)上一套5000元/月的房子，6000元/月租出去，租賃企業(yè)虧10%；7000元/月租出去，租賃企業(yè)才能獲得3.4%的利潤(rùn)率。

能大幅提高租金嗎？根據(jù)居民的收入判斷，很難。

根據(jù)諸葛找房的一份報(bào)告，50座城市的租金收入比大致分為三檔：

最高的是北京、深圳、三亞、上海，都超過了90%。

也就是說，如果在這些城市收入剛好只達(dá)到平均水平，并且想要租一套房子，那么就不要吃喝了。想要吃喝，只能住群租房。

第二檔是50%到90%之間，分別為杭州、廣州、大連、重慶、哈爾濱、成都、西安、南寧等17個(gè)城市。

剩下的都是50%以下，屬于租房痛苦指數(shù)相對(duì)較低的區(qū)域，主要是鄭州、長(zhǎng)沙、廈門、蘇州、武漢等城市。

在美國(guó)什么情況？

在1999年和2000年，美國(guó)中等收入家庭的房租占其收入的22.5%，2019年底平均比例約為27%，2022年底美國(guó)終于達(dá)到了30%的里程碑。

總之一句話，現(xiàn)在的房租負(fù)擔(dān)已經(jīng)非常嚴(yán)重了，如果租賃企業(yè)繼續(xù)施壓提高房租非常困難。

既然無法靠租金賺錢，那租賃企業(yè)靠什么賺錢？最大可能就是，金融業(yè)務(wù)。

但是，需要警惕的是，上一次長(zhǎng)租公寓大面積倒閉，原因是什么？就是把金融業(yè)務(wù)搞砸了，搞成龐氏騙局了。

三、爆雷時(shí)間推遲20年 銀行愿意嗎？

政策：住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)自有產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)期租賃住房的，住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款的期限最長(zhǎng)不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%，可用于置換物業(yè)前期開發(fā)建設(shè)貸款。

簡(jiǎn)單來說，開發(fā)商建那么多房子，不是賣不出去嘛，你可以搞租賃業(yè)務(wù)啊。

搞這個(gè)業(yè)務(wù)之后，你就可以獲得長(zhǎng)達(dá)20年的貸款，而且這個(gè)規(guī)定也允許你拿經(jīng)營(yíng)性貸款，去置換前期的開發(fā)貸款，可以置換80%。

比如，一家房企開發(fā)貸款明年到期，規(guī)模10個(gè)億，但是現(xiàn)在房子賣不出去，沒錢還本息，怎么辦？

把建好的房子拿來搞租賃業(yè)務(wù)，銀行會(huì)給你一筆經(jīng)營(yíng)貸，比如8億，房企可以拿這8個(gè)億償還貸款。

這樣一來，房企20年期的貸款增加了8個(gè)億，但是明年到期的債務(wù)規(guī)模就從10億降低至了2億，債務(wù)壓力大大減輕。

本質(zhì)上是什么？房企用長(zhǎng)債置換短債，把“爆雷”的時(shí)間往后推了20年。

問題是什么呢？租金回報(bào)率根本覆蓋不住貸款利息，把爆雷時(shí)間推遲20年，房企把包袱甩掉了，銀行愿意嗎？

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