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出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

(相關(guān)資料圖)

作者：大眼樓管/肖恩

近日，中國(guó)金茂公告稱已成功發(fā)行5年期規(guī)模為17億元的公司債。與此同時(shí)，據(jù)上交所公司債券項(xiàng)目信息平臺(tái)披露，名稱為“金茂申萬-上海金茂大廈第1-5期綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）”的項(xiàng)目狀態(tài)也更新為“已受理”。

值得關(guān)注的是，該ABS債券擬發(fā)行金額高達(dá)100億元，如果成功發(fā)行將刷新中國(guó)金茂自己在2022年創(chuàng)下的87億元全國(guó)最大單筆碳中和CMBS的記錄。此外，支撐起如此大規(guī)模的ABS發(fā)行的底層資產(chǎn)正是上海金茂大廈，作為中國(guó)金茂的標(biāo)志性物業(yè)和“浦東三件套”之一，金茂大廈被用于抵押融資引起了投資者的廣泛關(guān)注。

資料來源：上交所

接連ABS融資 核心資產(chǎn)陸續(xù)被抵押

作為公司的標(biāo)志性自持物業(yè)，上海金茂大廈與上海中心、環(huán)球金融中心并稱為“浦東三件套”。金茂大廈共88層，總建筑面積約29萬平方米，主塔由國(guó)際甲級(jí)寫字樓、上海金茂君悅大酒店以及88層觀光廳組成，地處上海最為現(xiàn)代化及充滿活力的商業(yè)地區(qū)——陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的核心位置。

上海金茂大廈寫字樓于2022年中期的出租率為93.8%，近幾年出租率也都在90%以上，屬于優(yōu)質(zhì)物業(yè)。而正因如此優(yōu)質(zhì)核心的資產(chǎn)也被用于抵押融資，引起了投資者對(duì)于中國(guó)金茂債務(wù)增長(zhǎng)的關(guān)注。

實(shí)際上，自去年來包括合生創(chuàng)展等不少房企對(duì)ABS融資表現(xiàn)出了較高的積極性，中國(guó)金茂也不例外，且規(guī)模有過之而無不及。

此次高達(dá)100億元的發(fā)行規(guī)模，刷新了金茂2022年4月“中信證券-金茂凱晨2022年綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）”87億元的單筆碳中和CMBS的發(fā)行規(guī)模紀(jì)錄。同樣值得注意的是，“中信證券-金茂凱晨ABS”的基礎(chǔ)資產(chǎn)則是北京凱晨世貿(mào)中心，其近三年平均出租率始終高于99%。

此外，2022年11月的“中金-西城金茂中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”的底層資產(chǎn)是西城金茂中心；2022年11月的“國(guó)君資管-金茂綠建能源運(yùn)維基礎(chǔ)設(shè)施1-5期綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”底層資產(chǎn)為金茂綠建的基礎(chǔ)設(shè)施；2022年10月的“金茂華福-金茂商業(yè)卓越2號(hào)重慶瓏悅里資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”的底層資產(chǎn)為重慶金茂瓏悅里；2022年4月的“金茂華福-長(zhǎng)沙金茂廣場(chǎng)北塔二期綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”底層資產(chǎn)是長(zhǎng)沙金茂大廈北塔。

資料來源：公司官網(wǎng)

接連ABS融資使得在金茂官網(wǎng)所展示的主要商務(wù)租賃類自持物業(yè)不少處于抵押狀態(tài)。公告顯示，截止2022年中，中國(guó)金茂處于抵押狀態(tài)的物業(yè)、廠房及設(shè)備為38.3億元，投資物業(yè)為118.74億元，同期公司賬面固定資產(chǎn)和自持物業(yè)的賬面值為119.65億元、316.35億元。若加上2022年下半年及今年初的幾筆重要融資，金茂被抵押的資產(chǎn)規(guī)模將更大，所抵押的比例也將更高。

長(zhǎng)端債務(wù)持續(xù)擴(kuò)容

截止2022年6月，中國(guó)金茂的計(jì)息銀行貸款及其他借款總計(jì)約1141.72億元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)約280.59億元，占比僅24.6%。而第二年的債務(wù)占比為21.14%，三年后的債務(wù)占比達(dá)54.3%，債務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)合理。

但隨著期限更長(zhǎng)的ABS融資相繼落地，中國(guó)金茂的長(zhǎng)端債務(wù)及總債務(wù)規(guī)模無疑也將持續(xù)擴(kuò)容。僅加總上述ABS的融資規(guī)模，就近200億的規(guī)模，此外還有銀行貸款及公司債、中期票據(jù)等融資工具，預(yù)計(jì)截至目前，中國(guó)金茂的總債務(wù)規(guī)模將有較為明顯的增長(zhǎng)。

實(shí)際上，近年來中國(guó)金茂的債務(wù)總額增長(zhǎng)主要集中在長(zhǎng)期債務(wù)方面。2017年至2022年中，短期債務(wù)規(guī)模相對(duì)可控，長(zhǎng)期債務(wù)則實(shí)現(xiàn)了翻倍的增幅。而近兩年持續(xù)擴(kuò)容的ABS融資則或是中國(guó)金茂債務(wù)管理一脈相承的思路。

此外，熱衷ABS融資、把債務(wù)拉遠(yuǎn)，或也與中國(guó)金茂2022年銷售端、現(xiàn)金流方面的走弱有關(guān)。

截至2022年末，中國(guó)金茂累計(jì)取得簽約銷售金額共計(jì)1550億元，同比下降34.21%，累計(jì)簽約銷售建筑面積約779.53萬平方米，同比減少40.97%。今年1月份，中國(guó)金茂及其附屬公司取得簽約銷售金額100億元，與上年同期持平，在基數(shù)較低的情況下未有明顯的反彈勢(shì)能。

一方面銷售回款增長(zhǎng)乏力，另一方面，中國(guó)金茂的城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)、自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)需要大量的資金維持。2022年上半年，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流一改多年凈流入的趨勢(shì)，凈流出34.02億元，而投資活動(dòng)由多年的凈流出改為流入。對(duì)于中國(guó)金茂來說，當(dāng)前只能量入為出，既減少拿地，同時(shí)也拉長(zhǎng)債務(wù)久期來緩解現(xiàn)金流壓力，等待銷售回暖。

據(jù)金茂債券發(fā)行報(bào)告，2022年1-9月，公司拿地面積僅為218.71萬平米，拿地強(qiáng)度（拿地面積/銷售面積）僅為0.4，土儲(chǔ)池子有所收縮。此外，北京興茂置業(yè)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓泉州振茂房地產(chǎn)有限公司50%股權(quán)，或也是金茂做出調(diào)整的信號(hào)之一。

關(guān)鍵詞： 金茂大廈 基礎(chǔ)設(shè)施