紅周刊丨熊穎

2022年，房地產(chǎn)市場大洗牌，國央企優(yōu)勢顯現(xiàn)，無論是拿地表現(xiàn)、銷售表現(xiàn)，還是融資動作，國央企都更占優(yōu)勢。而對比其他國央企背景房企，華僑城A在盈利能力等多方面都不盡如人意，在2022年“大掉隊”。

近期，華僑城A在披露公告時出現(xiàn)了銷售數(shù)據(jù)“打架”的烏龍事件。而在其無意為之的粗心大意背后，華僑城A旗下多項目被業(yè)主投訴與宣傳不符。

(資料圖片僅供參考)

據(jù)《紅周刊》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于武漢的華僑城·歡樂天際或“埋雷”不少，不光遭到多位業(yè)主投訴與宣傳不符，該項目仍舊待售的部分住宅還呈現(xiàn)“在建工程抵押”狀態(tài)，而這對于購房者來說，購房存在的“不確定性”顯然較大。

銷售數(shù)據(jù)“打架”

公告披露現(xiàn)低級錯誤

4月19日，華僑城A就其3月主要業(yè)務經(jīng)營情況發(fā)布公告。公告指出，“2023年3月份公司實現(xiàn)合同銷售面積21.6萬平方米，合同銷售金額40億元；2023年3月份公司累計實現(xiàn)合同銷售面積51.3萬平方米，較上年同期增長14%；合同銷售金額85.5億元，較上年同期增長5%?！?/p>

不難看出，根據(jù)公告內(nèi)容，華僑城A的3月銷售數(shù)據(jù)存在“打架”現(xiàn)象。而《紅周刊》梳理華僑城A過往所發(fā)布的業(yè)務經(jīng)營情況公告發(fā)現(xiàn)，一般公司所披露的銷售情況包括兩類，一類為公司的單月銷售情況；而另一類則是當年以來截至單月末的銷售情況。

據(jù)此推測，華僑城A的這個公告想表達的原意為，2023年3月份公司實現(xiàn)合同銷售面積21.6萬平方米，合同銷售金額40億元；2023年1-3月份公司累計實現(xiàn)合同銷售面積51.3萬平方米，較上年同期增長14%；合同銷售金額85.5億元，較上年同期增長5%。

雖然華僑城A此番公告披露錯誤屬于粗心大意所導致，和信披造假有著本質(zhì)區(qū)別。但對于上市公司來說，還要更嚴謹?shù)谋苊鈱ν顿Y人形成干擾。華僑城A亦有義務嚴格按照信息披露規(guī)則，堅持真實、準確、完整、及時地開展信息披露工作。

武漢歡樂天際等樓盤被指與宣傳不符

部分已售、可售住宅或為在建工程抵押房

粗心大意的信息披露有損于上市公司在投資者面前的企業(yè)形象，而據(jù)《紅周刊》調(diào)查，作為一家上市央企，華僑城A樓盤銷售更是被業(yè)主投訴與宣傳不符。

《紅周刊》注意到，多位業(yè)主在長江網(wǎng)武漢城市留言板上就華僑城A旗下樓盤歡樂天際項目進行投訴。其中，4月7日，一位業(yè)主在留言板指出，自己于2021年下半年購買華僑城·歡樂天際房屋一套，當時工地全部打圍，根據(jù)銷售的口頭介紹和項目宣傳冊購買了該房屋，彼時銷售和宣傳冊稱該樓盤兩湖三公園，但所謂的北洋橋生態(tài)公園、直通東湖綠道的高線公園直至今日仍毫無動工痕跡。

除此之外，上述業(yè)主還表示，自己購買的樓棟左前方和正前方附近均有高壓電塔（緊鄰小學），在項目不利因素公示表上左前方的高壓電未進行公示，正前方的高壓電線公示信息上列明臨時。但讓業(yè)主感到不解的是，自己購房已近兩年，號稱“臨時”的高壓電線依舊存在，且業(yè)主本人聯(lián)系華僑城工作人員也并未獲得解釋。

對此，洪山區(qū)市場監(jiān)督管理局和平市場監(jiān)管所回復表示，經(jīng)我局和平市場監(jiān)管所工作人員核實，您反映的華僑城歡樂天際違法發(fā)布廣告的問題，我局對被訴方是否存在違法行為正在進行調(diào)查。

而上述問題項目也是華僑城A的主要銷售項目之一。根據(jù)2022年年報，地處武漢市的華僑城·歡樂天際在2022年為華僑城A貢獻銷售額超過15.15億元，這一單體項目的2022年銷售業(yè)績在華僑城的主要項目中排名第七位（見表1）。

2018年末，華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司以底價52億元，樓面價5932元/平方米的價格拿下華僑城·歡樂天際的前身地塊楊春湖商務區(qū)的P(2018)158號地塊。該項目交由華僑城A旗下子公司武漢天創(chuàng)置業(yè)有限公司開發(fā)。

4月20日，《紅周刊》在武漢市住房保障和房屋管理局查詢發(fā)現(xiàn)，華僑城·歡樂天際項目旗下的楊春湖核心區(qū)158地塊一期、二期接近清盤，而楊春湖核心區(qū)158地塊三期目前去化率約為43.94%。值得注意的是，在三期中的400套可售住宅中，L16棟、L17棟、L18棟內(nèi)的絕大部分住宅顯示為“在建工程抵押”。

上述項目的部分住宅被作為在建工程抵押也在華僑城A的年報中得到進一步證實。2022年年報中關(guān)于公司對子公司擔保情況部分指出，華僑城A在2022年前后為武漢天創(chuàng)置業(yè)合計提供7億元的連帶責任保證，擔保物為在建工程抵押，擔保期為3年（見表2）。

而根據(jù)華僑城A的2022年年報，除武漢天創(chuàng)置業(yè)之外，武漢當代華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司、襄陽華僑城文旅發(fā)展有限公司等子公司所開發(fā)樓盤同樣存在用在建工程抵押擔保的情況。

值得警惕的是，對于購房者而言，購買在建工程抵押房的風險不容小覷，可能存在房子的產(chǎn)權(quán)風險、開放式不能解除抵押的風險以及買房貸款可能會受限制等諸多風險。

《紅周刊》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不光華僑城A旗下的部分可售住宅顯示為“在建工程抵押”，部分已售住宅同樣顯示為“抵押”。比如，同樣為華僑城A2022年銷售業(yè)績貢獻較大的信和御龍山，根據(jù)2022年年報，信和御龍山2022年貢獻銷售額60.56億元，在華僑城A的主要項目中排名第2位。而值得注意的是，《紅周刊》通過成都市住房和城鄉(xiāng)建設局官網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，項目名稱為信和御龍山住宅小區(qū)的樓盤均已售罄，不過里面同樣有較大規(guī)模的住宅顯示為“抵押”狀態(tài)（圖1）。

盈科律師事務所房產(chǎn)律師郭韌向《紅周刊》表示，開發(fā)商抵押在建工程是正常的常規(guī)操作，所以會出現(xiàn)有房屋抵押仍顯示在售的情況。但正常不代表沒有風險，需要注意的是，一方面可能存在交房不能的風險；另一方面，房屋存在在建工程抵押，一旦房屋出現(xiàn)拍賣的情況，所有款項將優(yōu)先給到工程，用于支付工程款。

同時，郭韌律師還提醒購房者，購買此類房屋的購房者需要注意安全。

銷售表現(xiàn)欠佳、業(yè)績壓力較大

大幅商譽減值合理性需進一步解釋

除此之外，需要注意的是，華僑城A旗下樓盤類似武漢歡樂天際的項目與宣傳不符的投訴也并非個例。比如，于近期交房的鄭州中原華僑城，就因此遭到了眾多業(yè)主的拒收和維權(quán)。

《紅周刊》注意到，早在2022年該項目在建時，就有業(yè)主質(zhì)疑中原華僑城是否涉及虛假宣傳。有業(yè)主在人民網(wǎng)旗下的互聯(lián)網(wǎng)官民互動平臺領(lǐng)導留言板指出，中原華僑城宣傳樓盤配套規(guī)劃有學校，尤其是拿配套建設歡樂谷、歡樂海岸進行銷售宣傳，但是目前沒有任何開工建設的跡象。

而直至近期中原華僑城交房，上述配套問題也未得到解決。對此，鄭州市12345政務服務便民熱線在領(lǐng)導留言板回復表示，華僑城歡樂谷項目處于規(guī)劃階段，還沒有獲取相應建設用地進行實質(zhì)性開發(fā)。

2022年，房地產(chǎn)市場大洗牌，國央企優(yōu)勢顯現(xiàn)，無論是拿地表現(xiàn)、銷售表現(xiàn)，還是融資動作，國央企都更占優(yōu)勢。而對比其他央、國企背景房企，華僑城A在盈利能力等多方面同樣不盡如人意，在2022年“大掉隊”。華僑城A的“掉隊”首先體現(xiàn)在了盈利能力上。根據(jù)年報，2022年華僑城A實現(xiàn)營業(yè)收入767.67億元，同比下降25%；歸母凈利潤虧損109.5億元，同比銳減387%。值得注意的是，這不光是華僑城A上市以來的首次虧損，其2022年的虧損數(shù)額更是在A股上市房企中位列榜首。

華僑城A的巨虧，受旅游、地產(chǎn)雙主營業(yè)務的下滑影響。其中，旅游綜合業(yè)務收入272億元，同比降低37%；毛利率25%，同比降低8個百分點。房地產(chǎn)業(yè)務收入494億元，同比降低16%；毛利率22%，同比持平。

不過巨虧的核心原因還是因為華僑城A在2022年的巨額計提減值，其中又以存貨減值為大頭，根據(jù)年報，華僑城A對存貨共計提減值準備115億元。華僑城A還在其《關(guān)于2022年度計提資產(chǎn)減值準備的公告》中表示，本次計提的主要資產(chǎn)減值準備事項減少歸屬于上市公司股東的凈利潤98.7億元。

Wind數(shù)據(jù)顯示，華僑城A高達115億元的存貨減值數(shù)額，更是位列A股上市房企2022年的存貨跌價損失榜首，遠超招商蛇口的36億元、珠江股份的13億元以及北辰實業(yè)的9億元。

為何華僑城A會在2022年對存貨進行如此大規(guī)模的計提減值準備？

華僑城A在回復問詢函時或?qū)⑵錃w咎為受樓市遇冷的影響。其在回復函中指出，公司項目所在主要城市2022年房地產(chǎn)銷售額均出現(xiàn)了不同程度的下滑，其中昆明、重慶、東莞、鄭州、?？?、天津等城市出現(xiàn)量價齊跌的情形，成都、廣州等城市雖銷售均價未有下跌，但項目所在區(qū)域的市場銷售去化緩慢、房地產(chǎn)市場持續(xù)承壓等因素，公司存貨面臨減值跡象。

在業(yè)績發(fā)布會上，華僑城A公司管理層也表示，公司在2022年的減值測試是基于市場環(huán)境、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售去化等因素做出。

但值得注意的是，上述城市同樣是其他房企的布局范圍，甚至布局重點，但卻并未帶來如此大規(guī)模的存貨減值影響，對于存貨跌價損失數(shù)額巨大這一點，華僑城A還有進一步解釋其合理性的必要。

此外，據(jù)《紅周刊》觀察，保利發(fā)展、招商蛇口、城建發(fā)展等房企在披露存貨跌價時，會具體到公司，甚至項目。比如，保利發(fā)展在2022年年報中指出，濟南保逸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、珠海和譽實業(yè)有限公司、天津?qū)幨⒔ㄖこ逃邢薰颈酒诤嫌嬘嬏岬鴥r準備8.86億元；廈門中瑋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本期轉(zhuǎn)銷跌價準備6571.59萬元等。而招商蛇口、城建發(fā)展的存貨跌價則會具體到單個項目。如招商蛇口在2022年年報中指出，天津公園1872本年存貨跌價準備計提1.31億元；城建發(fā)展在2022年年報中的開發(fā)成本存貨跌價準備明細中列明，龍樾生態(tài)城項目開發(fā)成本計提跌價準備1.24億元;龍樾生態(tài)城項目開發(fā)產(chǎn)品計提跌價準備566.14萬元，轉(zhuǎn)銷跌價準備33.24萬元。

（本文已刊發(fā)于4月22日《紅周刊》，文中觀點僅代表作者個人，不代表《紅周刊》立場，提及個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）

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