撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

(相關(guān)資料圖)

如果消息為真，我們要恭喜融創(chuàng)中國(guó)，要祝賀房子爛尾的朋友。

近2天，不斷有媒體報(bào)道說，從知情人士、接近融創(chuàng)中國(guó)的人士處了解到，該司的境外債務(wù)重組計(jì)劃進(jìn)展順利，有望于2023年3月底前對(duì)外公布債務(wù)重組計(jì)劃。

截圖來源|百度（特此感謝）

消息確切來源不清楚，或許是有關(guān)方面提前放風(fēng)。從媒體對(duì)融創(chuàng)中國(guó)的采訪申請(qǐng)看，普遍沒有正面回應(yīng)。

總的來說，杠桿游戲是希望消息為真的。因?yàn)橹挥型瓿闪司惩鈧鶆?wù)的重組，經(jīng)營(yíng)才可能重回正軌，對(duì)于購(gòu)房者來說，房子才不會(huì)爛尾。

下文，我對(duì)融創(chuàng)中國(guó)境外債務(wù)重組的一些進(jìn)度，以及最新的經(jīng)營(yíng)銷售情況做個(gè)梳理，希望對(duì)桿友理解融創(chuàng)中國(guó)有所裨益。

1、為什么傳言是3月底前對(duì)外公布其債務(wù)重組計(jì)劃？

從《證券日?qǐng)?bào)》、澎湃等機(jī)構(gòu)媒體的報(bào)道看，他們都提到，從接近融創(chuàng)中國(guó)的人士、知情人士等消息源獲得的消息。

上述信源都表示，融創(chuàng)中國(guó)的境外債務(wù)重組計(jì)劃進(jìn)展較為順利，重組計(jì)劃獲得了主要持有人臨時(shí)小組的支持，雙方將簽署重組支持協(xié)議。

根據(jù)融創(chuàng)中國(guó)2022年12月的公告披露，杠桿游戲注意到，截至2022年6月底，境外有息負(fù)債本金額約為110億美元（未經(jīng)審核），其中約37億美元，約占境外債務(wù)總額的34%的原始到期日為2022底前。

根據(jù)企業(yè)預(yù)警通的數(shù)據(jù)，融創(chuàng)中國(guó)目前有10筆境外債券，其中3筆將于2023年內(nèi)到期。

如下圖，最后面3筆。

最早的一筆將于4月到期，注意這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。這也便與近期所傳，融創(chuàng)中國(guó)擬在3月底前對(duì)外公布其債務(wù)重組計(jì)劃的時(shí)間對(duì)應(yīng)上了。

圖表來源|企業(yè)預(yù)警通（特此感謝）

也就是說，融創(chuàng)中國(guó)希望不再有海外債務(wù)違約。

接著我們梳理一下此前融創(chuàng)中國(guó)境外債務(wù)重組工作的一些進(jìn)展。

2022年12月9日，融創(chuàng)中國(guó)公告了初步的境外債重組框架：

1）計(jì)劃將30億至40億美元的債務(wù)以及部分股東借款，轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具；

2）剩余債務(wù)則進(jìn)行展期，展期時(shí)間為2至8年；

3）提供部分資產(chǎn)處置凈收益擬作為償還新票據(jù)的額外資金來源；

4）向及時(shí)支持重組方案的債權(quán)人提供同意費(fèi)。

不過之后，直到今天，我們沒有獲得融創(chuàng)中國(guó)上述方案的進(jìn)一步確切官方消息。

從近期的媒體傳言看，或許意味著上述方案基本或者有修改得到了主要債權(quán)人的認(rèn)可。

澎湃的消息說，融創(chuàng)中國(guó)提到或?qū)⑼ㄟ^發(fā)行新的美元票據(jù)來置換現(xiàn)有的票據(jù)，債權(quán)人還可以申請(qǐng)債轉(zhuǎn)股。展期期限最短為2年，最長(zhǎng)為9年。

除了境外債務(wù)，國(guó)內(nèi)此前2023年1月處置了深圳文旅項(xiàng)目。

同時(shí)境內(nèi)債方面也在2023年1月取得重大進(jìn)展。

總計(jì)160億元的境內(nèi)債券整體展期方案獲債券持有人會(huì)議表決通過，共涉及10筆存續(xù)的公司債券及供應(yīng)鏈ABS，加權(quán)平均展期期限3.51年。

對(duì)此，融創(chuàng)中國(guó)指出：

展期方案通過后，將有效緩解公司未來3至4年的流動(dòng)性壓力，進(jìn)一步改善整體財(cái)務(wù)狀況，為公司恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、回歸健康發(fā)展軌道創(chuàng)造有利條件。

為保障投資人利益，融創(chuàng)還以廣州文旅城、重慶江北嘴A-ONE、溫州翡翠海岸城等多處資產(chǎn)作為展期償付保障，并設(shè)計(jì)了現(xiàn)金支付+小額兌付的機(jī)制。

2、銷售恢復(fù)有限，還需努力

根據(jù)日前融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布的公告，2023年2月，該司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約108.6億元，合同銷售面積約81.4萬平米，合同銷售均價(jià)約1.33萬元/平米。

截至2月底，融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約180.9億元，累計(jì)合同銷售面積約140.1萬平米，合同銷售均價(jià)約1.29萬元/平米。

1月時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約72.3億元，比較遺憾的是，同比下降74.1%左右。合同銷售面積約58.7萬平米，合同銷售均價(jià)約1.23萬元/平米。

如此說來，2月相對(duì)于1月銷售還是有所恢復(fù)。不過杠桿游戲要提示一句，1月有過年因素。如果這樣看，2月的環(huán)比增速、恢復(fù)狀況應(yīng)該說也不算很理想。

2022年12月時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)錄得82.3億元左右的合約銷售額，合同銷售面積約66.4萬平米，合同銷售均價(jià)約1.24萬元/平米。

此般說，杠桿游戲認(rèn)為，2023年1、2月融創(chuàng)中國(guó)的表現(xiàn)還是可以。大環(huán)境的逐步改變，還是有些效果。

2022全年，融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1693.3億元，累計(jì)合同銷售面積約1284.7萬平米，合同銷售均價(jià)約1.32萬元/平米。

應(yīng)該說，融創(chuàng)中國(guó)2月無論銷售面積還是單價(jià)，都有企穩(wěn)、修復(fù)的勢(shì)頭，當(dāng)然總體來說還很有限。

與此同時(shí)，交付、保交樓方面也有一些進(jìn)展。

融創(chuàng)中國(guó)官方說法是，2023年1月，在全國(guó)19個(gè)城市交付了31個(gè)項(xiàng)目，取得“保交付”開門紅，涉及1.9萬戶家庭，分布于杭州、蘇州、哈爾濱、貴陽等地，包括佛山濱江首府二期、重慶長(zhǎng)樂雅頌一期、蘇州時(shí)光印花園、哈爾濱融創(chuàng)文旅城融園二期等。

比如1月15日、18日，杭州灣壹號(hào)望臻園和融望園相繼迎來交付。

融創(chuàng)中國(guó)稱，目前，杭州灣壹號(hào)全系住宅全面交付，“在近五年時(shí)間，杭州灣壹號(hào)完成了8次交付，共實(shí)現(xiàn)了5123戶家庭的安居夢(mèng)?！?/p>

只有可以如期或者約定日期交房，購(gòu)房者才有信心；只有工地都復(fù)工起來，才能吸引更多購(gòu)房者。

而這需要錢，需要債務(wù)獲得展期，需要重新獲得現(xiàn)金，無論賣起來還是再融。這當(dāng)然是個(gè)循環(huán)，更加凸顯當(dāng)下債務(wù)重組的重要性、銷售逐步恢復(fù)的價(jià)值。

3、2022年中報(bào)尚未發(fā)布，股票依舊停牌

目前，融創(chuàng)中國(guó)還未披露其2022年中報(bào)，該司股票也已依舊處于停牌狀態(tài)。

同時(shí)，其也未披露關(guān)于2022年某個(gè)時(shí)段的業(yè)績(jī)預(yù)告等，因此我們無從知道融創(chuàng)中國(guó)2022年以來的確切財(cái)務(wù)狀況。

當(dāng)然可以確認(rèn)的是，2022年的情況肯定好不了。

2022年末，融創(chuàng)中國(guó)披露了公司2021年的年報(bào)，我們不妨回顧一下。

2021年，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收近1984億元，不過相較于2020年的2300余億元，下滑了近14%。

應(yīng)該說這個(gè)下滑幅度不算很大。

值得一說的是利潤(rùn)指標(biāo)。2021年，融創(chuàng)中國(guó)歸母凈利潤(rùn)為-382.6億元，2020年為賺了356.4億元。

如上圖，不僅歸母凈利潤(rùn)虧的，連毛利都虧的。2021年毛利為-17.9億元，2020年高達(dá)484億元，2019年也有414.1億元。

這其實(shí)不是最有趣的。最好玩的是，2021上半年時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)還說自己是賺錢的。

如下圖，杠桿游戲注意到，2021上半年，融創(chuàng)中國(guó)的營(yíng)收超900億元，比2020年同期的700多億元還增長(zhǎng)了20%多。

不僅如此，當(dāng)時(shí)毛利高達(dá)近200億元，相較于2020年同期的不到180億元，增長(zhǎng)了12.5%左右。

好玩的是，如杠桿游戲上文所述，到了2021年報(bào)，全年下來，毛利竟然是虧的。

圖表來源|東方財(cái)富（特此感謝）

你說這是發(fā)生了什么？我們知道，從目前的業(yè)績(jī)預(yù)告看，2022年很多公司說自己計(jì)提數(shù)額巨大，其中包括華僑城這樣的央企。

而這樣的故事，對(duì)于融創(chuàng)中國(guó)來說，2021年已經(jīng)發(fā)生過。

更夸張的是，2021上半年，融創(chuàng)中國(guó)拿下歸母凈利潤(rùn)近120億元，全年卻是業(yè)績(jī)大變臉，該數(shù)字為-382.6億元——上文也寫過。

是不是震驚了？

融創(chuàng)中國(guó)需要還的錢，合計(jì)大概還有3000億元左右，合同負(fù)債可能也有3000多億元——如此大體量倒不得、不敢倒，也沒人能輕易接盤。

2022年的財(cái)務(wù)狀況雖然沒發(fā)布，連中報(bào)都沒發(fā)布，一定不好。

銷售遇阻、陷入流動(dòng)性危機(jī)之后，融創(chuàng)中國(guó)自然更難了。

“債”在眼前，不展不行??！傳聞的消息可以落地嗎？融創(chuàng)中國(guó)能上岸嗎？我們拭目以待，期待爛尾房都有救。

本文未標(biāo)注出處的財(cái)務(wù)圖表，均源自融創(chuàng)中國(guó)有關(guān)公告，特此說明并致謝

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