文｜鳳來儀

(資料圖片)

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大名鼎鼎的考研導師張雪峰老師，也傻眼了！按理說，張老師已經(jīng)是精英中的精英，人精中的人精了，可那又怎么樣，在系統(tǒng)化的坑前，還不是照樣無可奈何？

前天，張雪峰在社交平臺個人主頁吐槽稱：“還了6年房貸，每年10萬，一共還了3萬本金，57萬利息……這合理么？？？真的我現(xiàn)在是個文明人，要不然我……”。

然后，就有大聰明們在下面提建議了，什么等額本息啊，等額本金等專業(yè)術(shù)語說的頭頭是道。但真正經(jīng)過計算呢，無非是朝三暮四，還是暮四朝三罷了。

不過既然提到了這兩種還款方式，還是簡單解釋下。

等額本金是一種貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息；由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但隨著時間的推移，壓力會逐越來越小。

而等額本息則是指在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款，盡管剛開始還款時每月還款額，可能會低于等額本金還款方式的額度，但是最終所還利息會高于后者。

簡單地說，就是一個固定本金，利息在減少，一個固定本息，隨著時間推移，償還本金的比例會增大。

直觀點呢，以100萬貸款20年還清為例，兩種還款方式的差異如圖所示：

但通過圖示，你會發(fā)現(xiàn)，兩種方式的總還款額度，盡管有差別但不是很大，只是當你要提前還貸的時候，等額本金稍好一點，而當你的流水不是太充裕的時候，等額本息更好點。

那么，問題的根子出在哪呢？還是做個計算題吧。還是100萬，20年時間當前商貸利率4.3%來算，看等額本息一共要還多少：

如果時間跨度到30年呢，總金額陡然加大，要還的利息大約是78萬，占貸款額100萬的78%，也就是說要還出本金1.78倍的總額。

02

目前，為了鼓勵老百姓買房，央行和地方共同努力降低了首套房貸款利率。

但即便如此，相比一些發(fā)達國家和地區(qū)的房貸，我們的利率還是偏高。下邊是我查到的部分國家和地區(qū)的房貸利率：

韓國，房貸利率3.4%，貸款100萬，30年一共要還60萬的利息；

美國，房貸利率3.3%，貸款100萬，30年一共要還58萬的利息；

英國，房貸利率3.1%，貸款100萬，30年一共要還54萬的利息；

加拿大，房貸利率2.7%，貸款100萬，30年一共要還46萬的利息；

中國香港，房貸利率2.4%，貸款100萬，30年一共要還40萬的利息。

新加坡，房貸利率2%，貸款100萬，30年一共要還33萬的利息；

德國，房貸利率1.8%，貸款100萬，30年，一共要還29萬的利息；

中國臺灣省，房貸利率1.7%，貸款100萬，30年一共要還28萬的利息。

也就是說，即使是下調(diào)后的利息水平，相對不少國家和地區(qū)來說也是高的。當然現(xiàn)在買房的朋友，還是要比那些還存量房房貸，動輒4.9%、5.5%乃至6%的人幸福不少。

正是因為這種明顯的利率倒掛，越來越多的朋友，開始想方設(shè)法提前還貸提，而他們中不少人采用的方式是更換貸款，比方拿房子做抵押貸……

這段時間全國銀行遇到的提前還貸潮，恐怕原因一多半在這了。

03

為什么說是潮，因為有不少銀行，甚至連來提前還錢的人，都來不及接待。

有個在銀行工作的小老弟跟我說，他們營業(yè)點每天都好多人排隊提前還貸，可是銀行有規(guī)定，每天就只給放少量名額出來。

這下子矛盾就出來了，吵架的、投訴的、撒潑的、打滾的.... 每一天，各家銀行的線下營業(yè)點是好不熱鬧。

但是，上級有規(guī)定，不能讓所有人都還掉，銀行的工作人員也只好編出各種理由勸阻大家提前還貸，反正能給人打發(fā)走就完事了。除非是特別能鬧的，就是那種又是投訴，又是尋死上吊的，才給他們提前還。

看來在任何領(lǐng)域，按鬧分配的規(guī)則都是通用的。而很輕松就被打發(fā)走的，大概率是平時就不少吃虧的老實人。網(wǎng)上甚至有人給想提前還款的人出了這樣的“餿點子”：

畢竟不同的利率，在長時間段面前的威力都不可小覷。

一百萬的貸款額度，同樣的還款方式，差一個點的利率就是十幾萬乃至幾十萬。如果是500萬，乃至1000萬貸款呢？

當然，一小半還有別的原因，別的原因是，現(xiàn)在理財產(chǎn)品也好，投資渠道也罷，能高過銀行房貸利率的，真不多了。炒股賠錢幾率大，買信托爆雷風險高，甚至連買理財都未必能保本。

那么與其手上的錢放著虧損，還不如直接提前還了房貸了事。這叫一別兩寬，各自歡喜。什么叫預期轉(zhuǎn)弱，這就是典型的預期轉(zhuǎn)弱了。

而針對這一狀況，銀行作為系統(tǒng)力量，可以說是早有防范。我估計很多借過房貸的朋友都未必認真看過條款：

條款里清晰的寫著，自貸款發(fā)放六個月內(nèi)，借款人不得提前還貸；貸款發(fā)放六個月后借款人提前還款需向貸款人申請并經(jīng)審批同意后辦理。

銀行以前不計較，是因為貸款的人多，而且大家利率一樣高；現(xiàn)在則不同了，那么多優(yōu)質(zhì)的羊毛，他們怎么舍得放棄薅呢？你可以說銀行跟你訂立的合同不合理，但你不能說人家不審批就不對。

盡管最新消息是張雪峰老師說自己搞錯了，也道歉了，但他這條“錯”了的微博后邊，公眾對存量房貸利率過高的不滿情緒卻是實打?qū)嵉摹?/p>

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那能怎么辦呢？也只能呼吁銀行大老爺們，給存量房貸的利率也降一降吧，畢竟讓羊兒們長點毛出來再薅，游戲才可以玩得更久一些，不是嗎？

關(guān)鍵詞： 房貸利率 等額本金