(資料圖)

2023年，中國(guó)房地產(chǎn)投資的復(fù)蘇更大程度取決于需求側(cè)而非供給側(cè)。從短期政策導(dǎo)向來看，如降低首付比率、松綁限購(gòu)等樓市需求政策仍有進(jìn)一步釋放空間，但將以房?jī)r(jià)企穩(wěn)為底線，不會(huì)出臺(tái)透支未來需求的臨時(shí)性措施。

摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌24日在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)做出上述展望。

“今年制造業(yè)和基建投資增速將較去年放緩，而房地產(chǎn)投資跌勢(shì)將明顯收窄。綜合來看，投資將呈略微改善的情況?！敝旌１蠓Q，去年，房地產(chǎn)投資下跌10％，今年預(yù)計(jì)在4％～5％左右。所以，雖然全年房地產(chǎn)投資增速預(yù)計(jì)仍呈負(fù)增長(zhǎng)，但對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的壓力明顯在減少。

2022年11月11日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“金融16條”。隨后，信貸、債券、股權(quán)融資三箭齊發(fā)，加之銀行“內(nèi)保外貸”舉措開始發(fā)力，房企融資環(huán)境得以改善。根據(jù)摩根大通相關(guān)研究部門最新評(píng)估，目前，民營(yíng)房企，尤其是穩(wěn)健型房企的信貸風(fēng)險(xiǎn)已有明顯緩解。

但由于目前需求側(cè)政策對(duì)于市場(chǎng)影響仍較小，朱海斌認(rèn)為，今年一季度房地產(chǎn)投資還將整體向下?！拔覀冋J(rèn)為只有先穩(wěn)住房?jī)r(jià)預(yù)期，房地產(chǎn)成交才會(huì)從低部企穩(wěn)、再向上復(fù)蘇，并反映到房地產(chǎn)投資的各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)上?！?/p>

根據(jù)人民銀行2月初發(fā)布的《2023年1月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》，1月末人民幣存款增加6.87萬億元，同比多增3.05萬億元。其中，住戶存款增加6.2萬億元，創(chuàng)下歷史同期新高，“超額儲(chǔ)蓄”再度引發(fā)熱議。

朱海斌認(rèn)為，中國(guó)超額儲(chǔ)蓄總量大，但由于分布不均勻、主要集中于高收入家庭，對(duì)消費(fèi)的邊際改善作用有限。聚焦到住房消費(fèi)上，目前，在大城市和高收入家庭中，購(gòu)房意愿已有回暖跡象；但在絕大部分二三線城市和更多中低收入家庭中，談及需求拐點(diǎn)還為時(shí)尚早。

“一是在社會(huì)隱性失業(yè)或者半失業(yè)情況仍較普遍的情況下，居民部門的收入預(yù)期還待改善；二是由于‘保交樓’仍是未來幾個(gè)月政府樓市工作的推進(jìn)重點(diǎn)，不少潛在購(gòu)房者還想再等等看。此外，在貨幣政策方面，也有購(gòu)房者在觀望是否存在繼續(xù)降息或定向降息的可能，以期獲得更實(shí)惠的房貸利率。”朱海斌說。

至于目前業(yè)界存在的“通過下調(diào)存量房貸利率，來緩解提前還貸潮”這一觀點(diǎn)，朱海斌持反對(duì)態(tài)度。一方面，對(duì)于提前還貸，既要關(guān)注居民端壓力，也需要考慮商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)壓力。按揭貸款是銀行最優(yōu)質(zhì)且規(guī)模最大的資產(chǎn)之一，在銀行主動(dòng)調(diào)整存量房貸利率意愿不足的背景下，通過行政手段調(diào)整，或?qū)⒂绊戙y行業(yè)自身發(fā)展，并不可取。

另一方面，朱海斌呼吁社會(huì)理性看到“提前還貸”現(xiàn)象?！爱?dāng)下，中國(guó)的‘還貸潮’是家庭部門正常的再融資貸款（refinance）策略，從某種意義上，也有利于家庭負(fù)債表的修復(fù)。追溯海外，和日本在房?jī)r(jià)大幅下跌、居民資不抵債之后，出現(xiàn)的‘還貸潮’不同的是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在整體下跌，但房?jī)r(jià)沒有出現(xiàn)大幅度下跌?；诖耍袊?guó)的‘提前還貸’是借款方是主動(dòng)意愿，是很正常的商業(yè)決定?！?/p>

關(guān)鍵詞： 摩根大通