每經(jīng)記者 陳夢妤 每經(jīng)編輯 魏文藝

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過去3年凈負(fù)債率分別達(dá)到317.70%、284.61%、280.23%。

4月26日晚間，中交地產(chǎn)（SZ000736，股價13.26元，市值92.21億元）以一份177頁的公告回復(fù)深交所問詢函。此前的4月10日，關(guān)于35億元定增方案和年報利潤大幅波動，深交所向中交地產(chǎn)發(fā)出四大類、多達(dá)8頁的問詢函。

在這份回復(fù)函中，中交地產(chǎn)披露了近3年的“三道紅線”數(shù)據(jù)，一定程度上回復(fù)了市場對其2022年增收不增利的質(zhì)疑，信息量極大。

連續(xù)3年凈負(fù)債率超280%

作為罕見的一度腳踩“三道紅線”的央企開發(fā)商，深交所對中交地產(chǎn)提出了包括剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等財務(wù)指標(biāo)是否處于合理區(qū)間，是否存在房地產(chǎn)項目交付困難引發(fā)的重大糾紛爭議、是否存在大額債務(wù)違約、逾期，以及是否存在閑置土地、捂盤惜售、炒地炒房、違規(guī)融資、違規(guī)拿地、違規(guī)建設(shè)，是否存在資金籌措、拿地拍地、項目建設(shè)、已售樓房交付、實際控制人聲譽重大不良輿情等在內(nèi)的6個問題。

在回復(fù)函中，中交地產(chǎn)披露了2020年、2021年、2022年的相關(guān)數(shù)據(jù)，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別是82.93%、81.34%、82.25%，凈負(fù)債率分別達(dá)到317.70%、284.61%、280.23%，現(xiàn)金短債比分別是0.97、0.61、0.41。

2020-2022年中交地產(chǎn)“三道紅線”指標(biāo)數(shù)據(jù) 來源：中交地產(chǎn)公告

同期的行業(yè)均值分別是，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率71.39%、71.08%、70.44%，凈負(fù)債率146.21%、174.46%、138.82%，現(xiàn)金短債比0.89、0.87、1.12。

記者留意到，中交地產(chǎn)此次選取的同行業(yè)可比公司是2019年-2021年度營業(yè)收入均值在50億-500億元區(qū)間的32家公司，包括大悅城、金融街、濱江集團(tuán)、宋都股份、大名城、城建發(fā)展、天房發(fā)展、華發(fā)股份等。

2020-2022年同行業(yè)可比上市公司“三道紅線”指標(biāo)數(shù)據(jù) 來源：中交地產(chǎn)公告

對于剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率高于同行業(yè)可比上市公司，中交地產(chǎn)把主要原因歸結(jié)為：第一，股本和資本公積金額較小，上市后較少進(jìn)行股權(quán)融資，合并權(quán)益金額較??；第二，由于房地產(chǎn)開發(fā)需要較大金額的資金，多年來公司主要依賴債權(quán)融資籌集資金，因此，資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債金額占比相對較高。

報告期內(nèi)，中交地產(chǎn)下屬子公司重慶中交西南置業(yè)有限公司開發(fā)的中央公園項目、重慶中交西園雅集置業(yè)有限公司開發(fā)的中交中梁山L15地塊項目及中交祥松置業(yè)無錫有限公司開發(fā)的宜興花溪山項目，因受外部環(huán)境因素影響存在未能按商品房預(yù)售合同約定的交房日期進(jìn)行交付。

中交地產(chǎn)表示，針對延期交付的情形，相關(guān)項目公司已通過發(fā)布或郵寄延期交付通知等方式與業(yè)主進(jìn)行溝通。截至目前，上述相關(guān)房地產(chǎn)項目已實現(xiàn)交付，不存在房地產(chǎn)項目交付困難引發(fā)的重大糾紛爭議等情況。

此外，《每日經(jīng)濟新聞》記者留意到，中交鑫盛貴安新區(qū)置業(yè)有限公司和重慶嘉熹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，存在超過國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年目前仍未動工開發(fā)建設(shè)的情形，但由于拆遷或尚未取得施工許可等原因，兩家公司涉及的地塊并未被認(rèn)定為閑置土地。

低毛利項目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期

根據(jù)問詢函，2020年-2022年，中交地產(chǎn)扣非歸母凈利潤分別為2,115.72萬元、-43,239.07萬元及-47,129.89萬元；毛利率分別為26.52%、22.91%和11.45%；公司分別向控股股東借款1,035,920萬元、1,398,773.07萬元和398,158.17萬元。

對于毛利虧損的問題，中交地產(chǎn)提到，近年來公司業(yè)務(wù)主要集中地之一的華東地區(qū)如寧波、蘇州等城市土地市場競爭較為激烈，同時北京項目有所增加，拿地成本有所抬升，隨著前期較早拿地并開發(fā)的高毛利項目逐步結(jié)轉(zhuǎn)完畢，受到前述市場因素影響的低毛利項目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，毛利空間有所收窄。

2020-2022年中交地產(chǎn)毛利潤等數(shù)據(jù) 來源：中交地產(chǎn)公告

中交地產(chǎn)解釋，2020年-2021年度結(jié)轉(zhuǎn)的若干高毛利主力項目（主要是拿地且開發(fā)較早的低成本項目）于2021年度基本集中結(jié)轉(zhuǎn)完畢，比如昆明中交錦繡雅郡在2020年基本結(jié)轉(zhuǎn)完畢，長沙中交中央公園在2021年基本結(jié)轉(zhuǎn)完畢，昆明中交金地中央公園也接近尾盤。2022年結(jié)轉(zhuǎn)面積較多且貢獻(xiàn)收入金額較大的項目主要是近年來新開發(fā)的項目，受前述銷售端和成本端因素疊加影響，該等項目毛利率有所降低，比如北京亦莊橡樹灣毛利率為13.91%，北京上東郡為共有產(chǎn)權(quán)房毛利空間有限。

此外，最近3年，中交地產(chǎn)的土地成本占比分別為33.56%、43.87%和56.22%，土地成本占比顯著提高；毛利率分別為26.52%、22.91%和13.43%，呈現(xiàn)下降趨勢。

中交地產(chǎn)在回復(fù)函中表示，近年來公司前期土地獲取成本較高的部分低毛利項目結(jié)算占比逐步提高，因此，盡管營業(yè)收入和毛利潤呈現(xiàn)增長趨勢，但毛利潤增長速度緩于營業(yè)收入增長速度。

中交地產(chǎn)的開發(fā)項目實行項目公司制，不同持股比例的項目盈利情況存在差異。部分持股比例較高的項目存在虧損，部分持股比例較低的并表項目盈利情況較好，因此，最近三年并表少數(shù)股東損益金額占凈利潤金額的比例分別為61.22%、68.12%和96.68%，占比較高。

定增投向的5個“保交樓”項目均盈利

今年2月23日晚間，中交地產(chǎn)公告稱，擬向包括控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)（以下簡稱地產(chǎn)集團(tuán)）在內(nèi)的不超過35名（含35名）符合中國證監(jiān)會規(guī)定條件的特定對象發(fā)行股票，募集資金總額預(yù)計不超過35億元，主要投向長沙、鄭州、武漢等地的5個“保交樓、保民生”住宅項目。

其中，地產(chǎn)集團(tuán)擬認(rèn)購股票數(shù)量合計不低于本次發(fā)行實際發(fā)行數(shù)量的30%，其余股份由其他發(fā)行對象以現(xiàn)金方式認(rèn)購。據(jù)此，地產(chǎn)集團(tuán)認(rèn)購金額將不超過17.5億元。

記者留意到，中交地產(chǎn)此次定增募資將全部用于長沙鳳鳴東方（8億元）、鄭州翠語紫宸（0.6億元）、武漢中交澄園（6億元）、惠州紫薇春曉（6.5億元）、天津春映海河（3.4億元）等5個“保交樓、保民生”住宅項目，以及補充流動資金（10.5億元）。

中交地產(chǎn)定增募資用途 來源：中交地產(chǎn)公告

深交所要求中交地產(chǎn)說明這幾個項目是否屬于“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目，以及為什么要投向這5個項目。

對于本次募集資金投向的長沙鳳鳴東方、鄭州翠語紫宸、武漢中交澄園、惠州紫薇春曉、天津春映海河，其募投項目銷售凈利率分別為8.27%、6.60%、4.58%、12.29%和6.62%。記者梳理發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)給出的理由全部是“擬用于募投項目的建安費用，屬于資本性支出”。

中交地產(chǎn)稱，本次發(fā)行股票募集資金將全部用于符合“保交樓、保民生”相關(guān)要求的項目，不存在用于支付預(yù)備費、鋪底流動資金等非資本性支出的情況。

根據(jù)中交地產(chǎn)董秘田玉利此前在業(yè)績說明會上的說法，上述5個項目均為最符合“保交樓、保民生”的房地產(chǎn)項目，篩選過程中以合規(guī)性為先，均為盈利項目。

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