3月3日消息，嘉利國(guó)際擬分拆嘉創(chuàng)地產(chǎn)，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)擬以介紹方式赴港上市，東興證券（香港）為獨(dú)家保薦人，于分拆完成前，嘉利國(guó)際主要從事(i)五金塑料業(yè)務(wù)；(ii)電子制造業(yè)務(wù)；及(iii) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

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嘉利國(guó)際也發(fā)布公告，有關(guān)建議分拆及以介紹方式將嘉創(chuàng)房地產(chǎn)股份于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市，執(zhí)行方式將為該公司向合資格股東實(shí)物分派公司緊接分派完成前將有權(quán)擁有的全部嘉創(chuàng)房地產(chǎn)股份。建議分拆已獲董事會(huì)批準(zhǔn)。這就意味著嘉利國(guó)際分拆后，嘉創(chuàng)地產(chǎn)不再是公司附屬公司。

毛利率高達(dá)75%，秒殺頭部房企

根據(jù)招股書，嘉創(chuàng)地產(chǎn)為一家精品住宅物業(yè)發(fā)展商，主要在東莞、惠州及佛山迅速發(fā)展的住宅市場(chǎng)（如 東莞及惠州）開(kāi)發(fā)及銷售住宅物業(yè)。公司雖然是百?gòu)?qiáng)房企，但按合約銷售金額及銷售面積計(jì)，公司于2021年在東莞及惠州的市場(chǎng)占有率不足1%。

目前，公司手上有七個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，包括五個(gè)已完成項(xiàng)目（指各期嘉輝豪庭及羅浮公館）、一個(gè)持作未來(lái)發(fā)展項(xiàng)目及一個(gè)持作投資項(xiàng)目，總土儲(chǔ)26萬(wàn)平方米。

2020年至2022年，嘉創(chuàng)地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)收入4.82億、5.91億、7.76億，2022年前9個(gè)月實(shí)現(xiàn)收入4.73億，同比增長(zhǎng)31.39%。同期，分別實(shí)現(xiàn)期內(nèi)溢利1.29億、1.61億、2.44億以及1.43億。雖然業(yè)績(jī)穩(wěn)定，但2022年前9月公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)為流出6036萬(wàn)，去年同期則流入2.77億，這也導(dǎo)致了公司現(xiàn)金流從去年同期的7.49億減少為3.7億，直接腰斬。

財(cái)報(bào)顯示，公司毛利率高達(dá)75%，對(duì)于毛利率遠(yuǎn)高于同業(yè)，更是秒殺頭部房企，優(yōu)質(zhì)民企代表的龍湖毛利率也才只有25%，華潤(rùn)置地的央企毛利率也不足30%，最高的香港信和置業(yè)也才50%出頭，嘉創(chuàng)地產(chǎn)如何做到了75%？

公司解釋：乃主要由于公司絕大部分于往績(jī)記錄期間交付的總樓面面積為土地收購(gòu)成本相對(duì)較低的城市更新項(xiàng)目。由于城市更新項(xiàng)目涉及較長(zhǎng)的發(fā)展周期、 資本壓力較大、規(guī)劃難度較高，亦需于與地方政府及現(xiàn)有住戶進(jìn)行商討上付出較多， 故其土地收購(gòu)成本通常相對(duì)較低。城市更新項(xiàng)目亦可涉及有關(guān)籌備工作上的不確定因素， 包括清拆工作及安置受影響家庭。整體而言，城市更新項(xiàng)目一般包括權(quán)利人自改模式、 政府主導(dǎo)模式以及已被相關(guān)政策淘汰的村企合作模式。

于2020年、2021年及2022年3月31日及2022年9月30日，公司銀行借貸總額分別約3。82億元、3.71億元、2.37億元以及1.47億元，公司借貸余額雖然持續(xù)減少，但公司向置業(yè)人士提供的銀行擔(dān)保金額不斷增加，分別為5.22億、4.22億、6.96億以及5.13億。

一波三折背后，規(guī)模成頑疾，分紅成掣肘

值得注意的是，這不是嘉創(chuàng)地產(chǎn)第一次沖刺港交所，2022年3月公司便向港交所發(fā)起沖擊，隨后6個(gè)月后失效；11月25日公司二度提交招股書，目前正在處理中。等不及的嘉創(chuàng)地產(chǎn)這次直接宣布介紹方式赴港上市，公司上市一波三折背后，為何上市之路如此困難？

目前76歲高齡的何焯輝是嘉創(chuàng)地產(chǎn)的掌舵人，他出生于澳門，12歲全家搬到香港，16歲辦廠失敗，上世紀(jì)80年代靠著錄像帶站穩(wěn)了腳跟，隨后進(jìn)軍五金行業(yè)，憑著大陸的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，嘉利國(guó)際迅速發(fā)展壯大，1985年開(kāi)始涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

1996年，嘉利國(guó)際在香港順利上市，目前市值30億港元，按照何焯輝的持股來(lái)看，何氏家族身家也有了20億。在公司董事會(huì)成員中，何焯輝的兒子何偉汗擔(dān)任執(zhí)行董事，并持股0.11%；何焯輝則擔(dān)任非執(zhí)行董事，負(fù)責(zé)企業(yè)策略。

1）根據(jù)嘉創(chuàng)地產(chǎn)招股書，公司市場(chǎng)份額不足1%，且業(yè)務(wù)集中在東莞、惠州及佛山，收入也主要來(lái)自東莞和惠州，公司所面臨的地域集中風(fēng)險(xiǎn)較高。2）公司近兩年的收入增長(zhǎng)率分別為22.6%和31.2%，但由于公司規(guī)模極小，如何保證公司收入的穩(wěn)定性？未來(lái)可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題何解？

3）目前嘉創(chuàng)房地產(chǎn)僅有26萬(wàn)平米土儲(chǔ)，可售面積12.8萬(wàn)平，未來(lái)發(fā)展空間受限，如何滿足長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)，如何在激烈的房企市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)？

4）其實(shí)，公司目前只有兩個(gè)系列項(xiàng)目，分別是「豪庭」系列和「公館」系列， 前者針對(duì)中等收入及遷居的置業(yè)人士，而后者針對(duì)首次置業(yè)人士及退休人士。豪庭三期和四期收入貢獻(xiàn)都大幅下滑，五期開(kāi)發(fā)完后，如何保證未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展和收入的穩(wěn)定性？

5）此后，公司雖然實(shí)現(xiàn)盈利，但上市前公司掌舵人緊急派息拿分紅也受到詬病。

根據(jù)招股書，緊隨分拆完成后，嘉創(chuàng)地產(chǎn)將不再為嘉利國(guó)際的附屬公司，而何焯輝、何寶珠、何氏家族旗下New Sense Enterprises Limited、怡福投資、嘉輝房地產(chǎn)拓展及婚紗城有限公司將為嘉創(chuàng)地產(chǎn)的控股股東，合計(jì)持股73.23%。而何焯輝、何寶珠夫妻以及何焯輝胞弟控制嘉利國(guó)際72.56%的股權(quán)。這就意味著，分拆之后，嘉利國(guó)際和嘉創(chuàng)地產(chǎn)從母子關(guān)系變成兄弟關(guān)系。

值得注意的是，在2020年和2021年，公司向何焯輝分派1000萬(wàn)和2000萬(wàn)元，截至2021年3月31日年度，公司已派息6160萬(wàn)元，受益方為嘉利國(guó)際（嘉利國(guó)際同樣是何氏家族控制），截至2022年9月30日半年，公司再度向嘉利國(guó)際派息6500萬(wàn)元。這就意味著嘉創(chuàng)地產(chǎn)多次派息，最大受益方就是何焯輝等何氏家族，不僅個(gè)人單獨(dú)拿到3000萬(wàn)，而且通過(guò)控制嘉利國(guó)際74%的股權(quán)，拿到了近1億分紅。

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