經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)?記者?丁文婷?“這誰(shuí)看了,不得說(shuō)一句高檔小區(qū)?”蘇州奧體板塊一名維權(quán)業(yè)主,指著隔壁小區(qū)的照片感嘆,“比我們單價(jià)低,外墻還都是鋁板交付的。我們這種真石漆外立面,如果想在鋁板扎堆的板塊脫穎而出,簡(jiǎn)直太難了!”
近期,在上海、蘇州、南京等多個(gè)城市的新房維權(quán)事件中,外立面材質(zhì)降檔成了“重災(zāi)區(qū)”。
對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō),住宅外立面,代表的不僅是商品房的“面子”,還與房?jī)r(jià)直接掛鉤。二手房市場(chǎng)上,區(qū)位和配套相似的情況下,住宅品質(zhì)直接影響房?jī)r(jià),而外立面就是住宅品質(zhì)的最直觀表象?!胺孔油饬⒚?,就像人的外表,也講究’賣相’?!币晃粎⑴c維權(quán)的上海業(yè)主表示,單價(jià)5萬(wàn)的房子,可能因外立面顯得像3萬(wàn)。
(資料圖)
而對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),外立面用材選涂料、真石漆、鋁板還是石材,成本迥異,并最終影響利潤(rùn),因此,若想節(jié)約成本,外立面的材質(zhì)、比例里存在著巨大調(diào)節(jié)空間。
外立面的價(jià)格
現(xiàn)階段,主流的建筑外立面材料包括涂料、真石漆、鋁板、干掛石材、玻璃幕墻、面磚等。
華東地區(qū)一位總包人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),當(dāng)前,面磚使用較少,而玻璃幕墻便宜的也在千元每平方米以上,除了一些“頂豪”項(xiàng)目外,很少有住宅項(xiàng)目會(huì)使用,“市場(chǎng)上用的比較多的,是涂料、真石漆、鋁板和干掛石材的搭配”。
他介紹,鋁板價(jià)格較貴,通常在500-1000元/平方米,開(kāi)發(fā)商選擇500-600元/平方米的較多,干掛石材的價(jià)格比鋁板略高,一般高端品質(zhì)住宅會(huì)大面積使用。而真石漆作為干掛石材的“平替”,上墻能呈現(xiàn)出石材的效果,價(jià)格又較大理石、花崗巖等低,在100元/平方米左右,好點(diǎn)的在200-300元/平方米。
一名上海民企投拓負(fù)責(zé)人介紹,每家企業(yè)的采購(gòu)價(jià)格不同,如涂料的價(jià)格在幾十元至上百元,真石漆價(jià)格在100元-300元/平方米間的較多?!巴苛吓c鋁板價(jià)格每平方米價(jià)差可以達(dá)到十幾倍”。
“只有安置房才用涂料是一個(gè)誤區(qū)?!鄙鲜鋈A東地區(qū)總包人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),涂料也會(huì)在商品房使用,上海這類房?jī)r(jià)貴的城市用得少,但低能級(jí)、房?jī)r(jià)低的城市,商品房用涂料是很常見(jiàn)的。
“也不能僅看材質(zhì)就下判斷,關(guān)鍵還要看材料的質(zhì)量和企業(yè)的施工水平?!鄙鲜雒衿笸锻刎?fù)責(zé)人表示,統(tǒng)一材料的價(jià)差也非常大,比如涂料,便宜的30-40元/平方米,但好涂料的價(jià)格也可以達(dá)到100-200元/平方米。真石漆的價(jià)格通常從100-300元/平方米不等,但便宜的可能不到100元/平方米。
利潤(rùn)差異
2023年8月初,上海第一輪土拍中,嘉定區(qū)南翔一幅住宅土地吸引了17家企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)逐,但該地塊也引發(fā)了企業(yè)間的熱議。
“原本這塊地經(jīng)過(guò)大概測(cè)算,利潤(rùn)率在9%以上,土地出讓細(xì)則出來(lái)后,利潤(rùn)直接降了2個(gè)點(diǎn)?!币晃谎肫笸顿Y人士表示。
地塊的出讓細(xì)則明確提出了對(duì)未來(lái)產(chǎn)品的要求,包括建筑設(shè)計(jì)整體高端大氣,外立面材料應(yīng)采用石材、面磚、鋁板等材質(zhì)。其中特別提到,不可使用涂料、真石漆等建筑材料。
上述央企投資負(fù)責(zé)人表示,這也是上海少有的在出讓文件中對(duì)外立面品質(zhì)做出明確要求的樓盤(pán)。
經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)注意到,在2022年上海二批次集中供地中,一塊桃浦智創(chuàng)城宅地的土地出讓合同中,首次對(duì)外立面、室內(nèi)裝修、會(huì)所、停車、大堂等做出要求,其中對(duì)外立面材質(zhì),明確要求只能使用石材干掛或鋁板。
而此次,南翔地塊的出讓細(xì)則一出,企業(yè)們紛紛重新算賬。
一家地方國(guó)企投資負(fù)責(zé)人解釋,首先從材料本身看,鋁板比真石漆貴500-600元/平方米,但鋁板自身有厚度,加上鋁板需要掛架,相當(dāng)于外墻變得更厚,容積率更高,這會(huì)導(dǎo)致可蓋的房屋面積變小,影響銷售面積。
他算了一筆賬,外立面掛鋁板多出來(lái)的空腔面積計(jì)容,但不算銷售面積,這個(gè)項(xiàng)目的銷售面積折損5000-6000平方米,“4個(gè)億貨值就這么沒(méi)了!”
“這一細(xì)則要求與今年3月1日起開(kāi)始實(shí)施的《民用建筑通用規(guī)范》有關(guān)?!币晃粐?guó)企設(shè)計(jì)院的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人解釋,過(guò)去,建筑面積的計(jì)算只到房屋主體結(jié)構(gòu),即混凝土澆筑出來(lái)的面積,而按照《民用建筑通用規(guī)范》,外飾面也要算到建筑面積中了?!巴饬⒚嫠⒄媸?,厚度大概在20毫米,而掛鋁板的厚度在200毫米,這差別就大了!”
此外,不同材質(zhì)的外立面,安裝工藝的復(fù)雜程度也不同,這也會(huì)影響到開(kāi)發(fā)成本。
上述民企投拓負(fù)責(zé)人表示,鋁板需要一塊塊拼扣,不僅付出的人工成本多,安裝進(jìn)度也慢。如果改用真石漆或是涂料,不管時(shí)間還是材料成本都省下來(lái)了。
外立面直接影響利潤(rùn),原因在于其在建造成本中的占比不小。
該民企投資負(fù)責(zé)人以其所在企業(yè)做過(guò)的一個(gè)住宅項(xiàng)目為例:該項(xiàng)目建筑面積10萬(wàn)平方米,外立面含窗的總成本大概在1億元左右,折合每平方米成本近千元,而項(xiàng)目總的建安成本在6000-7000元/平方米?!巴饬⒚娌糠终嫉搅丝偝杀镜牧种弧?。
成本玄機(jī)
外立面設(shè)計(jì)的一般流程是,設(shè)計(jì)院接手之初與甲方(開(kāi)發(fā)商)設(shè)計(jì)部門(mén)溝通,設(shè)計(jì)方案出來(lái)后,送至甲方成本部門(mén)計(jì)算審批,之后再優(yōu)化方案。
上述國(guó)企設(shè)計(jì)院的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),外墻材料的選擇與地理區(qū)位沒(méi)有直接關(guān)系,而與項(xiàng)目定位和房?jī)r(jià)直接掛鉤。如上海許多改善型項(xiàng)目都會(huì)采用一定量的鋁板,因?yàn)榉績(jī)r(jià)較高,利潤(rùn)空間較大,但三四線城市的項(xiàng)目許多時(shí)候一塊鋁板都不會(huì)用?!袄麧?rùn)空間大的城市,在材料方面相對(duì)不會(huì)那么苛刻”。
“從業(yè)十幾年,遇到的大部分開(kāi)發(fā)商都要求縮減成本?!鄙鲜鲈O(shè)計(jì)院團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人表示,設(shè)計(jì)院一般在初始方案階段,都會(huì)從設(shè)計(jì)角度幫甲方控造價(jià),比如在外立面的設(shè)計(jì)上,10米的“近人尺度”內(nèi),會(huì)設(shè)置一些石材,而3樓以上則采用真石漆。
甲方成本部門(mén)測(cè)算過(guò)設(shè)計(jì)方案后,大部分都會(huì)要求更換一些材料。
上述設(shè)計(jì)院團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人對(duì)在湖南做的一個(gè)別墅項(xiàng)目印象深刻,原本外立面用的是干掛石材,開(kāi)發(fā)商要求全部換成真石漆,上墻后,發(fā)現(xiàn)效果不好,影響銷售,又在預(yù)售階段要求改成石材外立面。
許多大企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品線不同,都已經(jīng)設(shè)立了一套產(chǎn)品體系標(biāo)準(zhǔn),包括外立面用材標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)裝要求、施工標(biāo)準(zhǔn)等。上述設(shè)計(jì)院團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人介紹,比如某家央企的社區(qū)型產(chǎn)品線對(duì)應(yīng)的C檔,選擇的材料是真石漆。
“但在細(xì)節(jié)上,仍然會(huì)做一些調(diào)整和改動(dòng)以壓縮成本?!北热缫恍┢髽I(yè),公示時(shí),房屋外立面有裝飾線條,實(shí)際交付就縮減了,“墻面上的花紋效果需要工人手繪,耗人耗時(shí)間,砍掉!金屬條裝飾成本過(guò)高,也砍掉!最后就成了大白墻?!鄙鲜隹偘藛T表示。
一位為多家房企做成本優(yōu)化的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),室內(nèi)工序很難進(jìn)行優(yōu)化,室內(nèi)項(xiàng)目的成本優(yōu)化空間不大,而外立面是最容易把錢(qián)省出來(lái)的部分。
他展示了一家開(kāi)發(fā)商在上海遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目成本優(yōu)化方案,南立面與北立面的材料原本是鋁板一體板,做過(guò)成本優(yōu)化后,替換為保溫材料+真石漆的組合。成本由500元/平方米降至200元/平方米,僅這一項(xiàng)節(jié)省成本便超過(guò)1600萬(wàn)元。
除了成本優(yōu)化的空間大,房企選擇壓縮外立面還在于風(fēng)險(xiǎn)小。該名成本優(yōu)化人士表示,外立面主要影響的是美觀,對(duì)房屋質(zhì)量和居住體驗(yàn)并沒(méi)有特別大的影響?!霸谙M(fèi)者能近距離接觸到的地方做成本優(yōu)化是不容易的,但外立面用了多少鋁板,消費(fèi)者其實(shí)不會(huì)那么敏感?!?/p>
此外,外墻保溫材料也是經(jīng)常被開(kāi)發(fā)商要求優(yōu)化的項(xiàng)目,他提到,保溫材料的種類很多,各種價(jià)位的都有,且都在幕墻里,固而經(jīng)常成為要求替換的對(duì)象。
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