來源:視覺中國
作者 |?郭一非??
(相關(guān)資料圖)
編輯 |?陳弗也?
出品?|?棱鏡·騰訊小滿工作室
“局部火熱、整體偏冷”,當(dāng)開發(fā)商們都去搶奪北上廣深杭蓉的優(yōu)質(zhì)土地時,更多二三四線的土地則無人問津。
作為二線城市的典型代表,鄭州的土地市場境況如何?
中國土地市場網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,自2021年開始,鄭州主城八區(qū)的涉宅用地出讓及成交開始大幅下滑,2021年、2022年的供應(yīng)建面分別為1034萬方、676萬方,成交分別為854萬方、561萬方。
到了2023年上半年,供應(yīng)、成交建面則雙雙下滑至271萬方、215萬方,樓面價也從三年前的每平米5702元下降至5070元。
具體來看,多數(shù)地塊被城投平臺兜底,即便開發(fā)商拿地,也是定向出讓的城改后期用地,均為底價成交。唯一遭到爭搶出現(xiàn)溢價率的土地,則被一家來自鶴壁的地市小房企拿到。在兩次流拍后,經(jīng)開區(qū)將這宗地的起拍樓面價每平米下降了1610元。
一家央企開發(fā)商鄭州投拓人士對作者表示,之所以大家不愿意拿地,一方面是市場下行后,城改模式下,原有的地價評估體系導(dǎo)致地價偏高,另一方則是公開凈地數(shù)量少,核心區(qū)位的土地價格偏高,在其他城市仍存在一二手房價格倒掛的情況下,鄭州的土地投資安全性和性價比明顯不足。
鄭州只是全國土地市場冷清的一個縮影。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計,繼2022年土地成交面積同比下降53%后,2023年上半年,全國土地成交規(guī)模進一步下跌,成交建面同比下降29%,并遠大于同期商品房的5%降幅。
城改項目賠錢,城投被迫兜底
5月19日,鄭州舉辦了一場規(guī)模頗大的土地推介會,其中涉及33宗住宅用地。官方通稿顯示,本次土地推介是希望開發(fā)企業(yè)抓住投資機會,讓土地直面市場,實現(xiàn)“政府推優(yōu)質(zhì)地,企業(yè)拿明白地”的目標(biāo),中海、保利、建業(yè)等百余家房企受邀到場。
不過,地方政府賣地?zé)崆椴⑽吹玫教喾e極回應(yīng)。作者統(tǒng)計,截至7月26日,鄭州主城區(qū)合計推出21塊地,19宗成交,2宗流拍。這其中,越秀、建業(yè)、電建、美盛如約拿走5宗城改后期用地,兩家不知名房企也摘得2宗公開凈地,一宗底價,一宗溢價率9%。其余12宗地,則均被省級、區(qū)級城投平臺底價兜底。
所謂城改用地,即源自鄭州特殊的城中村改造供地模式。由于地方政府缺乏資金,開發(fā)商提前進場,投入巨額拆遷、安置補償成本,將土地完成一級整理后變成凈地,這塊土地再走個公開招拍掛的象征性流程,即由該開發(fā)商底價拿走,政府再將底價的60%-65%予以返還。
在此模式下,遍布主城區(qū)的城中村開始大拆大建,很多城改用地掌握在深諳江湖規(guī)則的本土開發(fā)商手中,因此萬科、恒大、融創(chuàng)等外來開發(fā)商的項目,多為合作開發(fā)。由于公開凈地稀少,一旦入市,普遍遭到哄搶。
但眼下,土地市場已今非昔比。作者統(tǒng)計,上半年,多宗城改用地原本應(yīng)由前期投入拆遷成本的開發(fā)商摘得,但最終卻被地方城投兜底,這其中包括萬科、綠地、金科、綠都、錦藝等房企。
一位外來品牌房企鄭州區(qū)域高管對作者表示,鄭州很多土地都在小開發(fā)商手里,外來房企在鄭州并不好生存,這些城改用地往往多為千畝大盤,容積率也高,由于前期投入很多資金成本,一二期還有很多安置房要建,所以至少賣個兩三期,整體現(xiàn)金流才能回正,后面才能賺到錢。
這位高管補充稱,當(dāng)初拿地算賬的時候,也默認(rèn)后期售價比前期要高,銷售流速也更快,但現(xiàn)在市場下行,這一邏輯已很難成立,售價難及預(yù)期,估計七八成城改項目都在賠錢。
相較于定向拿地的城改用地,公開凈地更能反映出土拍市場的冷熱程度。
上半年流拍的兩宗公開凈地均為熱門地塊,分別位于鄭東新區(qū)、北龍湖豪宅板塊,融創(chuàng)、建業(yè)等民企紛紛暴雷違約之下,市場原本預(yù)計更有實力的國央企開發(fā)商會搶走,但最終雙雙流拍。
以上述北龍湖地塊為例,一家本土開發(fā)商投拓人士向作者分析稱,這塊地起拍樓面價為1.27萬元,附近位置更好的蘭溪府項目才1.04萬元,加上附近二手房剛賣兩萬出頭,3.1萬的毛坯售價肯定夠不上,地塊屬于高不成低不就的尷尬定位,“有錢人直接去買位置更好的大平層,稍差的去東區(qū)買,周邊配套還更完善?!?/p>
庫存高企,開發(fā)商以銷定產(chǎn)
一家頭部房企客研人士告訴作者,早在前年年底,公司一塊后期城改用地就到了摘地節(jié)點,但苦于資金緊張,加上銷售不利,就一直拖延,局面也并未如期改善,后來就被迫找了城投兜底,“我們現(xiàn)在還在找有錢的資方尋求共同開發(fā),大家對地價和合作分成仍有較大分歧,地塊目前仍未動工?!?/p>
鄭州樓市已陰跌四年,開發(fā)商生存壓力巨大。如今,除了華潤、中海、越秀、萬科等國央企,以及龍湖、碧桂園等少數(shù)民企開發(fā)商外,大多數(shù)同行已失去拿地意愿和能力,更有房企已將投拓部門直接砍掉。
一位國企開發(fā)商鄭州投拓負責(zé)人對作者表示,公司曾與地方政府簽過框架協(xié)議,負責(zé)某板塊的整體開發(fā),本來去年就要摘三期用地,但現(xiàn)在二期項目剛賣一半貨值,如果摘牌就得交土地款,進入開發(fā)施工節(jié)奏,所以集團建議往后拖一拖,減輕現(xiàn)金流壓力。
“上半年看了一二十宗地,我們一塊也沒拿。”這位負責(zé)人坦言,很多地都在中小開發(fā)商手里,后期自己不想干了,或者土地款都沒交齊,資金實力一般,所以就想找品牌開發(fā)商合作開發(fā),但其實大多數(shù)土地都有問題,有的閑置了三四年,涉及三角債、村民安置款不到位等等問題,很難算清楚賬。
在房企總部投拓部門來看,橫向?qū)Ρ绕渌欢€城市,鄭州土地投資優(yōu)勢并不大。
一位國企開發(fā)商集團投拓人士此前曾告訴作者,從去年下半年開始,集團大幅收縮了投資戰(zhàn)線,除了北上廣深四個一線城市外,還包括杭州、蘇州、成都、廈門、合肥、南京、西安這些新一線、二線城市,以及極少數(shù)三線城市,鄭州等城市因庫存大,暫時不在投資名單中。
市場機構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,截止6月底,鄭州主城區(qū)顯性庫存為766.45萬平方米,以近12個月的平均去化計算,去化周期達到17.4個月,已接近18個月的行業(yè)警戒線。
即便出錢拿地,開發(fā)商們也是萬分謹(jǐn)慎。
一家頭部開發(fā)商鄭州投拓人士對作者表示,現(xiàn)在拿地都集中在三環(huán)內(nèi),產(chǎn)業(yè)、配套相對成熟,或者做北龍湖板塊的豪宅產(chǎn)品,再遠的片區(qū)就不敢去了,很多規(guī)劃短期內(nèi)很難落地,庫存結(jié)構(gòu)也不太健康,“大家投資標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)在比較趨同,拿城改用地就是前期貨值賣得差不多了,以銷定產(chǎn),然后反推地價?!?/p>
上述央企開發(fā)商鄭州投拓人士建議稱,原有的地價評估體系導(dǎo)致當(dāng)下地價偏高,即便城投兜底,后期除了核心位置優(yōu)質(zhì)地塊具備獨立開發(fā)或合作開發(fā)的條件外,郊區(qū)的土地仍面臨長時間閑置的問題。若能在地價層面適當(dāng)讓步,就可以先盤活開發(fā)投資,進而逐步修復(fù)市場。
地價下降已有先例。6月20日,鄭州經(jīng)開區(qū)一宗住宅地塊,被一家來自鶴壁的地市房企河南眾設(shè)置業(yè)搶到,成交金額3.86億元,溢價9.04%,樓面價為7096元。該地塊此前曾兩次流拍,此次土拍起始樓面價直接下降了1610元。
要知道,兩年前,金茂搶到的隔壁地塊,樓面價高達10189元,當(dāng)時熔斷溢價率達到30.06%。
透支未來需求,下半年量價不樂觀
在“以銷定產(chǎn)”的生存法則下,土地市場的冷清,更多由銷售不利傳導(dǎo)而來。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,鄭州新房成交量上半年開始觸底回升,網(wǎng)簽成交套數(shù)為49778套,同比上漲46.8%,環(huán)比上漲94.1%。但從月度數(shù)據(jù)來看,銷售市場仍不樂觀。
上述央企開發(fā)商鄭州投拓人士提供的數(shù)據(jù)顯示, 2-3月市場在明顯回暖,4月份以來逐步下行,6月份成交42萬平方米,環(huán)比下滑45%,7月份近兩周周均簽約成交7萬平方米,較6月份周均10萬平方米又有所下滑。
一位國企開發(fā)商客研負責(zé)人拿自家項目舉例稱,二三月份單月能賣100多套,兩三個月的銷量趕得上去年半年收成,但到了5月份就降到五六十套,7月份至今才賣了十來套。
“現(xiàn)在市場非常不理想?!币晃灰?guī)模房企鄭州項目營銷總對作者直言,上半年鄭州經(jīng)歷了三波行情,二三月份積壓需求集中釋放,市場普惠,后來剛需客戶減少,改善項目還不錯,但等到六七月份后,市場行情普遍不太好,首付分期、大規(guī)模返現(xiàn)等違規(guī)手段很普遍,限購限貸也早就名存實亡,這些等于把未來的需求給透支掉了。
一位品牌房企鄭州客研人士告訴作者,3月份賣到130多套才能進全市前10,等到6月份就下滑到60多套了,剛需客戶現(xiàn)在把安全和價格放在首位,6月份,三環(huán)到四環(huán)內(nèi)有兩個樓盤把價格直接降到1萬出頭,收割了一波客戶,這對市場沖擊很大,導(dǎo)致現(xiàn)在剛需心理預(yù)期非常低,客戶集聚效應(yīng)也非常明顯,銷售前20的項目在整個市場成交中占比超過五成。
對于后市判斷,貝殼研究院一份研報指出,長期來看,鄭州依然處于人口機械增長的階段,加之城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進,未來新房市場具備較強需求支撐,目前政策支持空間有限。
“但短期內(nèi),地產(chǎn)疤痕效應(yīng)仍然存在,市場信心并未穩(wěn)固建立,價格尚未企穩(wěn)。結(jié)合近期案場熱度指數(shù)、新房KMI價格及成交量指數(shù)均持續(xù)走低。預(yù)計下半年,市場量價整體環(huán)比持平或低位運行?!痹撗袌笈袛喾Q。
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