中國基金報(bào) 晨曦

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連續(xù)三次遞交招股書失效后，萬達(dá)商管向港交所發(fā)起了第四輪沖擊。

6月28日，港交所官網(wǎng)信息顯示，珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司向港交所呈交IPO申請。

4月25日，萬達(dá)商管向港交所提交的第三份招股書失效。彼時萬達(dá)商管稱，上市申請材料失效并不影響公司在港交所的上市進(jìn)程，會盡快按港交所要求更新提交申報(bào)材料，上市進(jìn)展有序推進(jìn)中。

萬達(dá)商管的堅(jiān)持，與其對賭協(xié)議的“大限將至”不無相關(guān)。如果在2023年底前未能完成上市工作，大連萬達(dá)商管需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購款。對于年近古稀的王健林和萬達(dá)集團(tuán)來說，萬達(dá)商管的上市至關(guān)重要。

同在6月28日，證監(jiān)會官網(wǎng)公布了大連萬達(dá)商管國內(nèi)發(fā)行債券中止注冊程序的通知書。該次小公募擬發(fā)行規(guī)模60億元，主承銷商為國泰君安和開源證券。

來看詳情——

萬達(dá)商管

第四次遞交招股書

6月28日，港交所披露信息顯示，珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司第四次提交招股書。萬達(dá)商管稱，已委任中信里昂證券有限公司、J.P.Morgan Securities(Asia Pacific)Limited、瑞士信貸（香港）有限公司為整體協(xié)調(diào)人。

根據(jù)最新版本的招股書，2022年，萬達(dá)商管實(shí)現(xiàn)收入約271.20億元，毛利約129.84億元，除稅前溢利93.03億元，歸屬股東凈利潤約75.03億元。

業(yè)務(wù)規(guī)模方面，截至2022年末，萬達(dá)商管管理472個商業(yè)廣場，在管建筑面積達(dá)6560萬平方米。2020年、2021年及2022年，萬達(dá)商管的在管商業(yè)廣場（不包括停車位）平均出租率為98.6%。截至2022年末，萬達(dá)商管有181個儲備項(xiàng)目，包括163個獨(dú)立第三方項(xiàng)目。

萬達(dá)商管的前身是萬達(dá)商業(yè)。萬達(dá)商業(yè)于2014年12月在港上市，2016年3月即公告稱要進(jìn)行私有化退市，同年9月退市。對此王健林曾表示，上市僅僅一年半又私有化退市，一定會付出比上市更高的成本。堅(jiān)持私有化的原因多種多樣，最核心的原因是，萬達(dá)商業(yè)估值太低，對不起股東和投資人。

2015年11月，萬達(dá)商業(yè)向證監(jiān)會報(bào)送招股書，謀求A股上市，但排隊(duì)5年未獲進(jìn)展，于2021年撤回申報(bào)。同在2021年，萬達(dá)集團(tuán)對旗下的商管業(yè)務(wù)進(jìn)行重組，與珠海市政府簽署協(xié)議，獲珠海國資委入股輕資產(chǎn)商管公司30億元，組成如今正沖刺港股IPO的萬達(dá)商管。

復(fù)盤萬達(dá)商管沖刺港交所上市之路，可謂是“屢敗屢戰(zhàn)”。

早在2021年10月，萬達(dá)商管就曾向港交所遞交招股書，擬面向全球發(fā)行股份，資金用于投資收購擴(kuò)大在管物業(yè)面積、改造場景及硬件、戰(zhàn)略投資等。該份招股書于2022年4月失效，萬達(dá)商管遂于次日二度遞交招股書，6個月后仍未進(jìn)入聆訊，再度失效。

今年4月25日，萬達(dá)商管向港交所提交的第三份招股書失效。彼時萬達(dá)商管稱，上市申請材料失效并不影響公司在港交所的上市進(jìn)程，會盡快按港交所要求更新提交申報(bào)材料，上市進(jìn)展有序推進(jìn)中。

對賭協(xié)議年底到期

上市面臨“終局之戰(zhàn)”

隨著近年來房地產(chǎn)市場的低迷，商管集團(tuán)成了王健林的“心頭好”。他曾在萬達(dá)年會上稱，地產(chǎn)集團(tuán)“為商管而存在”。

而萬達(dá)商管對于上市的堅(jiān)持，與其對賭協(xié)議的“大限將至”不無相關(guān)。對于年近古稀的王健林和萬達(dá)集團(tuán)來說，萬達(dá)商管的上市與否至關(guān)重要。

招股書顯示，萬達(dá)商管對投資者承諾，若在2023年底前未能完成上市，大連萬達(dá)商管有義務(wù)向Pre-IPO投資者回購股份。其中，22家參與Pre-IPO的機(jī)構(gòu)投資人包括鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG投資者等知名機(jī)構(gòu)。

今年3月，證監(jiān)會發(fā)布關(guān)于大連萬達(dá)商管向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券申請文件的問詢函。其中關(guān)注到，如果大連萬達(dá)商管子公司萬達(dá)商管不能于2023年底成功上市，大連萬達(dá)商管需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購款。證監(jiān)會要求其補(bǔ)充說明萬達(dá)商管上市進(jìn)展情況，以及對大連萬達(dá)商管短期償債能力的影響。

據(jù)此前媒體報(bào)道，大連萬達(dá)集團(tuán)境外有三筆總計(jì)13億美元的銀行貸款，其與銀團(tuán)參貸行此前在合同約定的原合同條款為，若萬達(dá)商管未能在2023年5月8日前完成赴港上市，萬達(dá)作為借款人需要盡快通知各參貸行。

大連萬達(dá)集團(tuán)已就該條款正式向所有參貸行發(fā)出豁免同意申請，將合同約定的上市日期調(diào)整為2023年11月30日。雖然萬達(dá)還沒有觸發(fā)提前歸還貸款要求，但在第三次招股書失效后隔了兩個月重新遞交招股書，留給萬達(dá)的時間已經(jīng)不多了。

另外，6月2日，證監(jiān)會國際部對萬達(dá)商管等企業(yè)出具境外發(fā)行上市備案補(bǔ)充材料要求。彼時，監(jiān)管對萬達(dá)商管提出了多個問題，要求對公司內(nèi)部控制制度是否健全有效、商場出租率準(zhǔn)確性、關(guān)聯(lián)交易問題、短期償債風(fēng)險、上市募集資金用途以及分紅制度等多方面進(jìn)行補(bǔ)充說明。

大連萬達(dá)商管

國內(nèi)發(fā)行債券中止

6月28日，證監(jiān)會官網(wǎng)掛出一份債券發(fā)行注冊程序中止通知書。證監(jiān)會稱，2023年6月9日，其收到大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司和主承銷商國泰君安、開源證券分別提交的《關(guān)于中止大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司公開發(fā)行公司債券注冊程序的申請》。

根據(jù)《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》第二十九條和《中國證券監(jiān)督管理委員會行政許可實(shí)施程序規(guī)定》第四十條的有關(guān)規(guī)定，證監(jiān)會決定中止大連萬達(dá)商管公開發(fā)行公司債券注冊程序。

據(jù)悉，該筆債券為大連萬達(dá)商管2023年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券，擬發(fā)行金額為60億元，承銷商/管理人為國泰君安、開源證券。

不過，此次中止發(fā)行小公募的主體是大連萬達(dá)商管，并非沖刺港股的萬達(dá)商管。招股書顯示，大連萬達(dá)商管為珠海萬達(dá)商管的控股股東。

據(jù)了解，大連萬達(dá)商管此次終止發(fā)行的小公募債，因?yàn)槭袥r未達(dá)公司預(yù)期而主動放棄發(fā)行。但中止發(fā)行公司債券注冊程序，短期內(nèi)對公司流動性不會有明顯影響，同時也不排除未來在具備條件的情況下重新提交發(fā)債申請。

6月28日，中誠信國際發(fā)布了大連萬達(dá)商管2023年度跟蹤評級報(bào)告，認(rèn)為其信用水平在未來12-18個月內(nèi)將保持穩(wěn)定。

評級報(bào)告認(rèn)為，截至2023年3月末，大連萬達(dá)商管賬面貨幣資金為304.67億元，其中受限資金占比6.99%，未受限資金規(guī)模較大，能夠提供充足的流動性來源。同時，該公司共獲得銀行授信額度3,645億元，其中未使用額度為2,654億元，能夠補(bǔ)充流動性需求。

大連萬達(dá)商管資金流出主要用于償還債務(wù)、進(jìn)行外部投資和分配股利。2022年，該公司支付的股利、利潤或利息現(xiàn)金為86億元。根據(jù)公司規(guī)劃，未來新開廣場將主要采用輕資產(chǎn)和合作方式拓展，隨著自持項(xiàng)目的逐步竣工，該公司投資支出將逐步下降。

評級報(bào)告關(guān)注到，大連萬達(dá)商管目前公開市場融資仍受限制，加之萬達(dá)商管上市仍有不確定性，公司可能面臨股權(quán)回購壓力；盡管公司擁有較大規(guī)模的理財(cái)產(chǎn)品，但仍需關(guān)注其資金平衡能力。

評級報(bào)告同時指出，2020-2023年3月末，大連萬達(dá)商管所有借款均到期還本、按期付息，未出現(xiàn)延遲支付本金和利息的情況。公開資料顯示，截至報(bào)告出具日，該公司在公開市場無信用違約記錄。

此前，萬達(dá)集團(tuán)曾多次陷入各種傳聞。上月有市場消息稱，萬達(dá)集團(tuán)目前正考慮出售旗下20個商業(yè)中心，這些商業(yè)中心基本為重資產(chǎn)，目前的估值在每家7億元至8億元。5月25日，大連萬達(dá)集團(tuán)在官網(wǎng)發(fā)布聲明稱，網(wǎng)傳“160億銷售20個萬達(dá)廣場”為不實(shí)消息。

編輯：艦長??

審核：木魚

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