韓國(guó)房?jī)r(jià)只漲不跌的神話正在破滅，而韓國(guó)特有的租房制度或?qū)⒓觿》績(jī)r(jià)崩跌。

韓國(guó)有兩種租房制度，一種和中國(guó)類(lèi)似，支付押金并按月付租金。而另外一種制度是韓國(guó)獨(dú)有的，叫傳貰房（jeonse），也叫全租房。

在這種制度下，租客要向房東繳納一大筆押金，大概是房子價(jià)值的50%-80%，交了押金后可以“免費(fèi)住”規(guī)定的年數(shù)，一般是兩年，到期后，房客退房，房東如數(shù)歸還押金。

(相關(guān)資料圖)

去年，首爾一套公寓的押金達(dá)到近6.78億韓元（約合53 萬(wàn)美元），那些沒(méi)有足夠儲(chǔ)蓄繳納押金的租客可以申請(qǐng)?zhí)厥獾你y行貸款。

但在加息周期下，隨著利率走高，越來(lái)越多的租客選擇從傳貰房轉(zhuǎn)向普通的月租房。去年的數(shù)據(jù)顯示，韓國(guó)租賃合同中，月租房的數(shù)量首次超過(guò)了全租房。

這也意味著房東很難從新租戶那里獲得足夠的押金，以將之前的押金還給租賃合同到期的租戶，這可能會(huì)迫使房東以大幅折扣拋售房產(chǎn)，并助推房?jī)r(jià)下跌。

媒體援引韓國(guó)國(guó)民銀行房地產(chǎn)分析師Park Won Gap稱(chēng)，“在危機(jī)時(shí)刻，傳世很容易放大風(fēng)險(xiǎn)......對(duì)于今年的經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，這可能會(huì)成為比高利率或潛在衰退更大的風(fēng)險(xiǎn)。”

韓國(guó)經(jīng)濟(jì)研究所本月在一份報(bào)告中稱(chēng)，韓國(guó)傳貰貸的規(guī)模高達(dá)1058 萬(wàn)億韓元，這使得韓國(guó)家庭債務(wù)總額達(dá)到 2925 萬(wàn)億韓元，在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的占比高達(dá)157%，是國(guó)際金融協(xié)會(huì)追蹤的60個(gè)國(guó)家中最高的。

SK證券公司經(jīng)濟(jì)學(xué)家An Young-jin表示，與其他國(guó)家相比，韓國(guó)大部分與房地產(chǎn)相關(guān)的家庭債務(wù)都是按浮動(dòng)利率收取的，這使得該國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)加息更為敏感。

傳貰房——韓國(guó)獨(dú)特的租賃制度

韓國(guó)獨(dú)特的租賃制度，讓韓國(guó)樓市成為炒房客的樂(lè)園，讓有房的人可以輕易獲得更多房子，但一旦資金斷裂，威力堪比“火燒連營(yíng)”。

這種租房制度，咋聽(tīng)之下有點(diǎn)不可思議。但它在韓國(guó)還很流行，在韓國(guó)房?jī)r(jià)還在上漲的前幾年，首爾大約有一半的租約采用的是這種模式。

說(shuō)它是租房模式，但本質(zhì)上，這是一種貸款，那一大筆押金就是房東向房客借的錢(qián)，以房子做抵押，支付利息的方式就是給房客免租金。

這種模式在韓國(guó)有幾百年的歷史，但在上世紀(jì)60-90年代期間迅速普及，當(dāng)時(shí)韓國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，但銀行體系還不發(fā)達(dá)，無(wú)法給小企業(yè)提供融資，于是個(gè)體戶們通過(guò)這種方式來(lái)融資。

但既然租客付得起那么高昂的押金，為什么不拿這筆錢(qián)去付首付，直接買(mǎi)套房子？

有部分選擇租房的韓國(guó)人確實(shí)有能力買(mǎi)房，但用這筆錢(qián)按揭買(mǎi)房，每個(gè)月還要交房貸，影響生活和消費(fèi)水平。對(duì)于一些追求生活質(zhì)量的韓國(guó)年輕人來(lái)說(shuō)，他們更傾向于選擇傳貰房，免費(fèi)租房，“省下來(lái)”的房貸可以用來(lái)改善生活。

更現(xiàn)實(shí)的情況是，隨著房?jī)r(jià)上漲，越來(lái)越多韓國(guó)人實(shí)際上連傳貰房的押金也付不起，其中很大一部分也是來(lái)自父母支援，加上銀行貸款。

在之前的低息環(huán)境下，韓國(guó)租房貸款還可以申請(qǐng)優(yōu)惠利率，銀行還有專(zhuān)門(mén)的傳貰金優(yōu)惠貸款，貸款的利息比月租金低，所以大多數(shù)人還是首選傳貰房，等存夠了錢(qián)，再自己買(mǎi)房。

這種制度在韓國(guó)經(jīng)濟(jì)城市工業(yè)化轉(zhuǎn)型過(guò)程中發(fā)揮了很大的作用，一方面為進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民解決了住房問(wèn)題，另一方面又為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供了融資。但是隨著房?jī)r(jià)不斷走高，這種模式就變味了，成為了炒房的捷徑。

現(xiàn)實(shí)中，拿到高額押金的房主可以不斷層層加杠桿，控制大量住房——2億韓元付20%的首付，買(mǎi)了10億韓元的房子，然后租出去可以收進(jìn)來(lái)8億韓元的押金，然后這8億韓元再去付首付……經(jīng)過(guò)幾輪操作，用2億韓元的資本就可以撬動(dòng)巨量房產(chǎn)......

之前曾有媒體曝出，有炒房客靠著這種方式在首爾買(mǎi)了280套房子，最終由于杠桿加太多，資金鏈斷裂，引爆了一顆巨雷，房東直接消失，導(dǎo)致數(shù)百名租客畢生的積蓄頃刻之間化為烏有。

實(shí)際上，很多房東在租約到期時(shí)是無(wú)力返還押金的，只能靠把房子租給下一個(gè)租客，拿到押金再還給上一任租客。這也意味著，傳貰房的模式要維持下去，房?jī)r(jià)只能不斷上漲，這樣下一任租客的押金才夠填補(bǔ)上一任租客的洞。

但隨著利率走高，韓國(guó)房?jī)r(jià)也漲不動(dòng)了。

數(shù)據(jù)顯示，韓國(guó)2月份房?jī)r(jià)較上年的高位下跌 4.4%。據(jù)韓國(guó)人類(lèi)住區(qū)研究所分析，如果價(jià)格下跌 10%，大約四分之一的房東將無(wú)力償傳貰房押金。

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