作者｜郭一非

編輯｜楊布丁

(相關(guān)資料圖)

出品｜棱鏡·小滿工作室

北京樓市小陽春行情烘托下，優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪戰(zhàn)愈演愈烈。

3月23日，北京昌平區(qū)朱辛莊一宗地塊爭奪戰(zhàn)落下帷幕。經(jīng)過30輪報(bào)價(jià)，最終，首次進(jìn)京的上海房企大華集團(tuán)通過搖號，幸運(yùn)拿到這宗優(yōu)質(zhì)地塊。溢價(jià)率為15%，樓面價(jià)3.54萬元/平米，總價(jià)為12.995億元。

作者了解到，這是北京土地招拍掛制度施行以來，參與房企數(shù)量最多的一次土拍，共有42家玩家參與這場爭奪戰(zhàn)。這份名單中，既包括中海、華潤、保利等頭部央國企，也有碧桂園、龍湖等頭部民營房企，以及河北萬浩、海南恩祥等外地不知名開發(fā)商。

之所以受到房企熱情追捧，中指研究院高級分析師張曉飛認(rèn)為，除了臨近朱辛莊地鐵站，地理位置便利外，該地塊規(guī)模小，投入資金較小，與此同時(shí)，3.54萬元的樓面價(jià)與后期6.2萬元的銷售指導(dǎo)價(jià)相比，中間有2.6萬元-2.8萬元的房地價(jià)差，利潤空間比較充足。

此外，從配套來看，該地塊產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療資源相對充足，臨近小米科技園、紫光產(chǎn)業(yè)園，萬達(dá)廣場、合生匯及北京101中學(xué)。與周邊次新二手房項(xiàng)目相比，臨近的領(lǐng)秀慧谷單價(jià)已超過7萬元/平米，存在一定的價(jià)格倒掛空間。

從現(xiàn)金流角度來看，由于該地塊屬于純住宅用地，沒有配建面積和競現(xiàn)房，地價(jià)觸頂后直接搖號，使得開發(fā)商的營銷賣房更有優(yōu)勢。從周邊可以參考的案例來看，2021年底，龍湖旗下的朱辛莊項(xiàng)目開盤時(shí)，430套房源開盤即售罄，客戶多為海淀剛需外溢而來。

一位規(guī)模房企北京區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴作者，近兩年市場下行后，現(xiàn)在同行們普遍達(dá)成共識，即奔著一二線城市的核心板塊，三四線盡量少碰，把有限的資金投入到確定性更強(qiáng)的項(xiàng)目上，通過算賬利潤率和現(xiàn)金流去反推項(xiàng)目能不能拿。

此前在2023年2月，北京開年第一場土拍中，廣東國企越秀集團(tuán)以33.12億元+4.5萬平米現(xiàn)房銷售面積，同樣競得一宗朱辛莊地塊，該地塊的成交樓面地價(jià)約3.7萬元/平米，甚至高于上述相鄰大華地塊。這宗土地也吸引了14家房企前來爭奪。

與火熱的朱辛莊地塊相比，今日土拍的另一宗地塊堪稱冷清。這宗昌平新城東區(qū)地塊，僅有北京國企首開集團(tuán)1家參與報(bào)名，最終由其以底價(jià)27億獲得，溢價(jià)率為0，成交樓面價(jià)為2.49萬元/平米。

值得一提的是，此次土拍正值北京樓市小陽春行情。安居客數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年1-2月，北京市新房成交6358套，同比上漲34%，成交金額479.99億元，同比上漲22%。

二手房行情更為回暖。北京市住建委官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2023年2月，北京二手房網(wǎng)簽15315套，環(huán)比增長84.3%，同比增長85.4%。不過，若與歷史成交數(shù)據(jù)相比，2月份成交量并非高位。

“今年2月看似猛增，但漲幅和成交總量并不突出?！钡禺a(chǎn)自媒體《天朗觀房勢》分析指出，北京春節(jié)后二手房的修復(fù)，一方面有春節(jié)后自然增長的因素，另一方面也有前期置業(yè)需求被長期壓抑后的反彈因素。

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