如今，制造業(yè)成為大國競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，粵港澳大灣區(qū)是國內(nèi)工業(yè)用地最緊張的地區(qū)之一，像深圳、東莞、中山、佛山和珠海的土地開發(fā)強(qiáng)度已超過30%國際警戒線，其中東莞土地開發(fā)強(qiáng)度比肩深圳，均超過50%。

值得注意的是，以制造業(yè)立市的東莞，在過去的2022年，邁上了GDP過萬億元、人口超千萬的“雙萬”新起點(diǎn)。不過，面對(duì)制造業(yè)急速擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力，東莞土地資源和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾日益尖銳。對(duì)此，戴德梁行指出，產(chǎn)業(yè)空間橫向擴(kuò)張?jiān)庥銎款i，需建立“折疊空間+垂直產(chǎn)業(yè)”的縱向思維模式，“向天空要空間”成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

(資料圖片)

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、大中華區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻在3月15日東莞舉行的大灣區(qū)產(chǎn)城融合發(fā)展論壇上表示：“相較早期高速發(fā)展的香港，東莞正處于產(chǎn)城融合發(fā)展天時(shí)地利的大好時(shí)機(jī)。在粵港澳大灣區(qū)政策加持下，制造業(yè)基礎(chǔ)雄厚的東莞雖面臨著土地開發(fā)強(qiáng)度預(yù)警的發(fā)展瓶頸，但發(fā)展工業(yè)上樓恰恰貼合當(dāng)今東莞不斷迭代的產(chǎn)業(yè)技術(shù)需求，同時(shí)為拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供有效路徑，推動(dòng)產(chǎn)城融合的高質(zhì)量發(fā)展。”

“工業(yè)上樓”是新型產(chǎn)業(yè)空間供給模式

戴德梁行指出，在大灣區(qū)核心9大城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)保持高比例運(yùn)行。其中，深圳、東莞和佛山的地位尤為突出。而灣區(qū)將延續(xù)產(chǎn)業(yè)體系完備、基礎(chǔ)扎實(shí)、關(guān)聯(lián)性和耦合度較強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，在未來保持制造業(yè)在GDP中的較大占比。

圖源：戴德梁行

不過，灣區(qū)也是國內(nèi)工業(yè)用地最緊張的地區(qū)之一。深圳、東莞、中山、佛山和珠海的土地開發(fā)強(qiáng)度已超過30%國際警戒線，其中東莞和深圳均超過50%，東莞土地開發(fā)強(qiáng)度與深圳比肩。

值得一提的是，目前，東莞從“世界工廠”成長(zhǎng)為“雙萬”城市，面臨著“土地零碎化、低效化，產(chǎn)業(yè)迭代空間受限”的難題。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍表示，大灣區(qū)憑借沿海和毗鄰港澳的地緣優(yōu)勢(shì)，吸收全球產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，成為世界重要的制造業(yè)基地。同時(shí)，東莞作為大灣區(qū)重要節(jié)點(diǎn)城市，立足“雙萬”新起點(diǎn)，在回歸制造業(yè)的基礎(chǔ)上再次謀劃產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，以拓空間和優(yōu)環(huán)境為抓手，持續(xù)提升城市品質(zhì)，提升城市承載力、吸引力，推動(dòng)產(chǎn)城人深度融合，加快高質(zhì)量發(fā)展。

而戴德梁行《粵港澳大灣區(qū)“工業(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)踐》報(bào)告指出，經(jīng)歷30—40年高速發(fā)展之后，粵港澳大灣區(qū)制造業(yè)面臨著嚴(yán)重的土地資源緊缺與產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張升級(jí)問題。因而，大灣區(qū)由市場(chǎng)自發(fā)和政府引導(dǎo)，協(xié)同推動(dòng)了“工業(yè)上樓”的快速發(fā)展。

“制造業(yè)是粵港澳大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)脊梁，‘工業(yè)上樓’是新型產(chǎn)業(yè)空間供給模式、是向上要空間的重要實(shí)踐。近年全國多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)‘工業(yè)上樓’政策措施，探索可復(fù)制、可推廣的‘工業(yè)上樓’產(chǎn)業(yè)空間供應(yīng)模式和特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式，已成為各地政府和企業(yè)推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展的重大課題。從城市更新加快到‘工業(yè)上樓’進(jìn)程，園區(qū)正在通過全產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈打造，朝著‘產(chǎn)城人’多層級(jí)融合升級(jí)。”戴德梁行華南區(qū)策略發(fā)展顧問部董事、東莞公司負(fù)責(zé)人張國華在大灣區(qū)產(chǎn)城融合發(fā)展論壇說道。

同時(shí)，深圳市城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)估與咨詢專業(yè)委員會(huì)主任委員、戴德梁行華南區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部董事黃燕秋表示，區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)的基礎(chǔ)是足夠的產(chǎn)業(yè)空間，目前東莞市土地整備空間仍較大，具備發(fā)展基礎(chǔ)，市場(chǎng)主體可憑借自身項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，積極參與。而土地整備相關(guān)政策規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上阻礙項(xiàng)目順利推進(jìn)，期待土地整備模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，或可借鑒深圳利益統(tǒng)籌模式。

需要注意的是，2023年也是深圳實(shí)施“工業(yè)上樓”計(jì)劃的第一年。今年深圳市政府工作報(bào)告和高質(zhì)量發(fā)展十大計(jì)劃均明確提出實(shí)施“工業(yè)上樓”計(jì)劃，2023年新增2000萬平方米優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟(jì)廠房空間。

“向天空要空間”成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)

戴德梁行指出，“工業(yè)上樓”不同于在傳統(tǒng)單層廠房進(jìn)行生產(chǎn)作業(yè)的空間模式，而是在高密度園區(qū)的高層樓宇中進(jìn)行生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計(jì)、辦公的新型工業(yè)載體發(fā)展模式。

據(jù)了解，上世紀(jì)50年代以來，香港、新加坡因土地資源稀缺、工業(yè)迅猛擴(kuò)張等因素，先后初步探索和發(fā)展“工業(yè)上樓”，主要形成了“工業(yè)大廈”和“堆疊式工廠”兩種模式，像香港工業(yè)中心、海怡工貿(mào)中心等便是其中的代表項(xiàng)目。

而在經(jīng)歷近40年粗放式、規(guī)模化發(fā)展之后，大灣區(qū)主要城市的工業(yè)發(fā)展也面臨嚴(yán)重土地資源緊缺的瓶頸。在此背景下，催生了深圳全至科技創(chuàng)新園、東莞松湖智谷等一批較為知名的新型“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

公開資料顯示，2005年，佛山順德天富來國際工業(yè)城項(xiàng)目借鑒了香港“高層廠房”模式，成為大灣區(qū)首個(gè)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目的試驗(yàn)。時(shí)隔7年，2012年深圳在全國率先探索“工業(yè)上樓”的模式，投資打造全至科技創(chuàng)新園，使其成為城市更新推動(dòng)的國內(nèi)第一個(gè)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目。然而，彼時(shí)深圳“工業(yè)上樓”項(xiàng)目?jī)H是曇花一現(xiàn)。

2016年，東莞因大量承接深圳制造企業(yè)外溢的需求，需標(biāo)準(zhǔn)化廠承接其空間需求，同時(shí)，也要引導(dǎo)本市企業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型、集約化利用土地，促進(jìn)先進(jìn)制造和科技創(chuàng)新發(fā)展。東莞抓住“工業(yè)上樓”的契機(jī)，逐步在全市范圍內(nèi)推廣發(fā)展。隨后，深圳、東莞、佛山等城市出臺(tái)“工業(yè)上樓”扶持政策，“工業(yè)上樓”市場(chǎng)進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化的發(fā)展時(shí)代。

那“工業(yè)上樓”的發(fā)展動(dòng)力源自哪里？

對(duì)此，戴德梁行指出，面臨集約化利用空間和制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的雙向需求，“工業(yè)上樓”必然成為“三區(qū)三線”國土空間規(guī)劃之下，結(jié)合城市更新活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和整體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的明智之選。

戴德梁行還提到，“工業(yè)上樓”與城市更新、舊村改造、高新產(chǎn)業(yè)扶持政策有較好的結(jié)合點(diǎn)，有利于做政策性融資；“工業(yè)上樓”兼具資產(chǎn)性質(zhì)與產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，適用于傳統(tǒng)抵押、質(zhì)押、債權(quán)融資及股權(quán)融資等方式。

同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士指出，工業(yè)上樓模式，能進(jìn)一步促進(jìn)實(shí)現(xiàn) “人產(chǎn)城”的深度融合。

戴德梁行華南區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部項(xiàng)目咨詢主管及董事徐員員也在大灣區(qū)產(chǎn)城融合發(fā)展論壇上表示，東莞具備良好的制造業(yè)基礎(chǔ)，未來也應(yīng)致力于建設(shè)成為生產(chǎn)力城市，在強(qiáng)化工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的同時(shí)，將小型、特色制造業(yè)及科技創(chuàng)新融合進(jìn)城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過政府頂層設(shè)計(jì)保障、市場(chǎng)主體主導(dǎo)建設(shè)、專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助引領(lǐng)，多方協(xié)作，打造良好的產(chǎn)城融合生態(tài)圈，助力生產(chǎn)力城市盡早實(shí)現(xiàn)。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>

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