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最近美國多個(gè)州傳出消息,將禁止中國買家買入房產(chǎn)。
但事實(shí)上,來自中國的投資者正在以更快的速度撤離這一市場,拋售美國房地產(chǎn)成為了不少海外買家的共識。
(相關(guān)資料圖)
在不少專業(yè)投資者看來,美國的地產(chǎn)危機(jī)隨時(shí)將爆發(fā)。
01,已跌2.3萬億
從去年中開始,美國的房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)的下跌,雖然現(xiàn)在看起來跌幅還不算太大,但是下跌的趨勢并沒有停止下來,隨著美聯(lián)儲的不斷加息,美債收益率的不斷提高,導(dǎo)致房貸利率不斷抬升,說不定未來美國房價(jià)大跌的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。
美國的一家著名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)站提供了這樣的數(shù)據(jù),去年6月末,全美的房屋總價(jià)值為47.7萬億美元,當(dāng)時(shí)創(chuàng)造了歷史新高。但是到去年末,這一數(shù)值卻降至45.3萬億美元。
這半年的時(shí)間,總房價(jià)跌去了2.3萬億。
但是現(xiàn)在更讓人擔(dān)心的是,余下的45萬億美元房屋資產(chǎn)還有可能出現(xiàn)更大幅度的下跌。
02,中國買家拋售
在美聯(lián)儲不斷加息之后,美股已經(jīng)深蹲,但是對于美國的普通家庭來說,值得慶幸的是房價(jià)似乎沒有受到太大的影響。
去年3月美聯(lián)儲首次加息,但當(dāng)時(shí)全美房屋指數(shù)卻同比上漲超過20%,錄得了三十五年以來的最高漲幅。
不過現(xiàn)在回頭來看,并不是房地產(chǎn)價(jià)格可以完全脫離于經(jīng)濟(jì)規(guī)律,而僅僅是加息傳導(dǎo)至房地產(chǎn)需要一定的時(shí)間而已。
相關(guān)的數(shù)據(jù)表明,到今年1月末,舊金山的房價(jià)中位數(shù)與上個(gè)月相比就下跌了8%,與去年同期相比,下跌了11%,而與去年3月份的最高峰值相比,下跌了35%。
全美的房屋價(jià)格中位數(shù)的峰值出現(xiàn)在去年的5月,但是到今年的1月份,這一數(shù)值也從43.3萬美元下跌至38.3萬美元,跌幅達(dá)到11.5%。
難怪有美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指出,當(dāng)一些州政府提議禁止中國買家入市時(shí),無非是希望持有房產(chǎn)的買家珍惜手中的資產(chǎn),不要輕易拋售,以免未來無法重新買回。
但是用這一種辦法,顯然無法阻止中國買家的拋售,尤其在去年3月份,美聯(lián)儲加息之后,拋售的速度更快了。
03,美債下跌影響地產(chǎn)
最近6個(gè)月美國房價(jià)的持續(xù)下跌,根本原因就在于美聯(lián)儲不斷的加息,導(dǎo)致利率水平不斷的上升。
房貸利率與美聯(lián)儲加息并不是完全同步,與聯(lián)邦基準(zhǔn)利率也并不是完全同步,但我們細(xì)心觀察卻發(fā)現(xiàn),房貸利率的升與降與美國10年國債的收益率相關(guān)性非常的高。
從去年11月份開始,美國10年國債收益率有所回落,與此同時(shí),30年抵押貸款利率也從超過7%降至6.3%。
正當(dāng)業(yè)界為此松一口氣的時(shí)候,還沒來得及看到房屋銷售數(shù)據(jù)的回暖,卻發(fā)現(xiàn)最近這幾天美債市場又出現(xiàn)了大規(guī)模的拋售美債,價(jià)格瘋狂下跌。
昨天晚上10年美債收益率重新突破4%。
高盛最新的報(bào)告預(yù)測,如果貸款利率超過6.5%,房價(jià)將下跌超過6%。但如果貸款利率超過7%,房價(jià)將下跌10%。
美國的知名個(gè)人理財(cái)網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)表明,到去年底,每個(gè)美國家庭的平均債務(wù)約為14.3萬美元,全美的總債務(wù)達(dá)到了17萬億,其中大部分為住房貸款。
一旦利率繼續(xù)上行,還貸的壓力越來越大,部分家庭可能選擇降價(jià)拋售房子,以償還貸款,這將在房地產(chǎn)方面造成連鎖反應(yīng)。
到那個(gè)時(shí)候,現(xiàn)在的45萬億房產(chǎn)很有可能迅速的貶值,這一波地產(chǎn)危機(jī)可能遠(yuǎn)超2008年的次貸危機(jī)。
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