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“金融17條”有利于解決樓市尷尬局面

24日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)起草的《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意見稿）》，向社會(huì)公開征求意見。意見共17條，主要包括：加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等方面的內(nèi)容。新規(guī)不僅在住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新方面提出多項(xiàng)舉措，對(duì)住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款的期限、額度等也提出了明確要求。同時(shí)，對(duì)拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道給出了許多新的路徑，對(duì)于房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)展將起到非常重要的促進(jìn)作用。

在地方出臺(tái)一系列鼓勵(lì)居民購(gòu)房、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低迷，金融政策也做了很大調(diào)整，房貸利率持續(xù)下降的大背景下，央行和銀保監(jiān)會(huì)突然出臺(tái)支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見，確實(shí)有點(diǎn)出人意料。因?yàn)?，就地方和開發(fā)企業(yè)而言，最希望看到的是出臺(tái)更多刺激住房消費(fèi)的政策，能夠讓購(gòu)房者趕快行動(dòng)起來(lái)，讓市場(chǎng)不再低迷。出臺(tái)支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策，豈不有點(diǎn)“添亂”的感覺。

很顯然，管理層此舉，是別有深意的，或者說(shuō)是經(jīng)過(guò)深思熟慮之后采取的積極舉措，是為了解決目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的尷尬局面，是想讓房地產(chǎn)市場(chǎng)真正走向健康、平穩(wěn)、有序，而不是在不規(guī)范、不健康之路上繼續(xù)走下去，不是繼續(xù)去積累風(fēng)險(xiǎn)、積累矛盾、積累問(wèn)題。

事實(shí)也是如此，如果廣大居民的住房觀念沒有發(fā)生轉(zhuǎn)變，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位沒有確立，地方出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施，包括金融政策調(diào)整，早就對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生很大影響，市場(chǎng)也早已從低迷走向過(guò)熱了，而不是目前的持續(xù)低迷。之所以出現(xiàn)目前這樣的尷尬局面，就在于中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位消除了廣大居民對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲的擔(dān)憂，增強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的信心。在這樣的情況下，就不會(huì)擔(dān)心政策調(diào)整會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)刺激。實(shí)踐也證明，在“房住不炒”定位下，房?jī)r(jià)是不大可能出現(xiàn)持續(xù)快速上漲現(xiàn)象的。自然，居民沖動(dòng)式購(gòu)房的現(xiàn)象就會(huì)大大減少，更多居民在購(gòu)房問(wèn)題上都越來(lái)越理性、越來(lái)越理智。

居民購(gòu)房趨向理性和理智，對(duì)于開發(fā)企業(yè)和地方政府來(lái)說(shuō)，顯然是不大好接受的，也是很難使市場(chǎng)走出低迷的。開發(fā)商試圖通過(guò)市場(chǎng)恢復(fù)回籠資金的目的將難以達(dá)到，地方政府指望開發(fā)商資金回籠后繼續(xù)拿地的愿望也難以實(shí)現(xiàn)。如此，就再次回到利益博弈上來(lái)，如果地方政府繼續(xù)出臺(tái)刺激住房消費(fèi)的政策，金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)降低房貸利率，由此引發(fā)的矛盾和問(wèn)題也會(huì)越來(lái)越大，可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越多。譬如購(gòu)房者提前還貸問(wèn)題、消費(fèi)貸等轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題、首付貸問(wèn)題、零首付問(wèn)題等，都有可能重出江湖。因此，必須有新的政策替代，有新的舉措替代，有新的解決方案，而加快發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，不失為目前最為有效的一種手段。

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，顯然不是將居民手中的房拿來(lái)租賃，而是將存量房有效轉(zhuǎn)化為租賃房。這其中，可以采用這樣幾種方式。一是開發(fā)企業(yè)將手中難以出售的庫(kù)存房轉(zhuǎn)化成租賃房。這主要是針對(duì)那些經(jīng)濟(jì)實(shí)力還不錯(cuò)，有能力“積壓”商品房的開發(fā)企業(yè)，可以將手中的部分商品房轉(zhuǎn)化成租賃房，并可以依據(jù)轉(zhuǎn)化的數(shù)量，從銀行獲取租賃住房貸款，以減輕資金壓力。畢竟，租賃住房的回報(bào)速度要遠(yuǎn)低于出售商品房，必須在政策上予以支持。

二是鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)購(gòu)買商品房增加租賃房。亦即依據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，組建住房租賃公司，到開發(fā)企業(yè)手中購(gòu)買庫(kù)存商品房，發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。如果國(guó)有企業(yè)手中掌握商品房，也可以選擇部分商品房轉(zhuǎn)化為租賃住房，有效發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。按照“金融17條”要求，自然可以獲得更多信貸等方面的政策支持。

三是政府購(gòu)買商品房轉(zhuǎn)作租賃房。政府購(gòu)買商品房的目的，就是要解決中低收入階層、新市民、年輕人的住房問(wèn)題。但是，政府所購(gòu)買的商品房?jī)r(jià)格，可能不能太高，按照目前政府的財(cái)力，只能適度投入。而開發(fā)企業(yè)在出售商品房給政府時(shí)，價(jià)格上可能也要做出更多讓步，這不是政府侵占開發(fā)企業(yè)利益，而是政府幫助開發(fā)企業(yè)回籠資金，必須相互理解、相互支持。

如果“金融17條”的出臺(tái)，能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低迷是能夠起到非常重要的促進(jìn)作用的。眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)無(wú)法從居民的購(gòu)房熱情中走出低迷，而必須依靠房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，否則，尷尬局面難解。

關(guān)鍵詞： 銀保監(jiān)會(huì) 房地產(chǎn)金融