進(jìn)入2023年以后，房地產(chǎn)未來(lái)的走勢(shì)依然引市場(chǎng)“擔(dān)憂(yōu)”。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，2022年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售及開(kāi)發(fā)均處于下跌狀態(tài)，房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量有所增加，有關(guān)房地產(chǎn)是否會(huì)“硬著陸”的討論則是不絕于耳。

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近日，《華夏時(shí)報(bào)》記者與中航基金副總經(jīng)理兼首席投資官鄧海清展開(kāi)了一場(chǎng)對(duì)話(huà)，其向記者分析了2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，并解析了包括提前還貸等多個(gè)熱點(diǎn)現(xiàn)象背后的成因。

房地產(chǎn)仍對(duì)經(jīng)濟(jì)有提振作用

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為132895億元，相比較2021年下降10%。同年，商品房銷(xiāo)售面積為135837萬(wàn)平米，同比下降24.3%。除這些指標(biāo)之外，包括土地購(gòu)置面積、銷(xiāo)售額、房企到位資金等均呈現(xiàn)較大幅度的下跌。這表明，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)處于低位運(yùn)行的狀態(tài)。

在近3年的調(diào)整和震蕩中，行業(yè)不斷出現(xiàn)的暴雷和違約現(xiàn)象使得整個(gè)行業(yè)的信譽(yù)度有所降低。那么，在多項(xiàng)政策支持且重回“支柱地位”的聲援之下，房地產(chǎn)行業(yè)究竟是否還有“翻身”的機(jī)會(huì)？

“房地產(chǎn)在2023年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中可能出演‘男主角’，成為2023年推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量?！编嚭Ｇ逯毖?。不過(guò)，鄧海清進(jìn)一步解釋?zhuān)舜畏康禺a(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的提振作用與過(guò)去不同，其是處于消費(fèi)目的的房地產(chǎn)購(gòu)置需求。

在鄧海清看來(lái)，近兩年，居民失業(yè)情況較為嚴(yán)重，年輕人失業(yè)率較高，結(jié)婚買(mǎi)房、生娃買(mǎi)房等消費(fèi)型需求均被延遲，大量的具有消費(fèi)屬性的房地產(chǎn)購(gòu)置需求實(shí)際上處于被壓抑狀態(tài)?！霸谀贻p人群體中，包括生娃群體中，房地產(chǎn)可能是消費(fèi)支出大項(xiàng)。而隨著2023年被壓抑的房地產(chǎn)需求得到恢復(fù)，作為消費(fèi)品的房地產(chǎn)有可能出現(xiàn)上漲甚至出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈?！编嚭Ｇ逭f(shuō)。

值得關(guān)注的是，近期，多個(gè)城市針對(duì)多孩家庭發(fā)放了生育補(bǔ)貼。例如，浙江溫州發(fā)文表示，擬對(duì)符合條件的家庭生育一孩、二孩、三孩的，分別發(fā)放一次性生育補(bǔ)貼1000元、2000元和3000元。

局部房?jī)r(jià)可能大漲

如果說(shuō)被抑制的房產(chǎn)需求可能在2023年集中釋放，那其是否會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生影響。對(duì)此，鄧海清同樣給出了預(yù)判。

鄧海清說(shuō)：“局部房?jī)r(jià)有可能再現(xiàn)大幅度上漲?！痹卩嚭Ｇ蹇磥?lái)，2023年不僅僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)發(fā)生變化的一年，也是企業(yè)開(kāi)始“轉(zhuǎn)彎”的一年。鄧海清表示，在堅(jiān)持“房住不炒”、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡的政策思路下，原本以高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)為特征的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式將向以低庫(kù)存、低杠桿、低周轉(zhuǎn)為特征的新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)型。

“轉(zhuǎn)型可能導(dǎo)致供需失衡，局部房?jī)r(jià)有可能再現(xiàn)大幅上漲，頭部?jī)?yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司迎來(lái)‘苦盡甘來(lái)’的春天。”鄧海清如此表示。

值得關(guān)注的是，進(jìn)入2023年以來(lái)，全國(guó)重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯變化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加，且二三線城市房?jī)r(jià)跌幅出現(xiàn)明顯收窄甚至轉(zhuǎn)漲。

房地產(chǎn)能夠走出低谷絕不單單在于市場(chǎng)端的單一修復(fù)，企業(yè)端如何走出大額債務(wù)漩渦是行業(yè)回暖及行業(yè)成功“轉(zhuǎn)向”的重要因素。自2022年下半年以來(lái)，中債增信開(kāi)始跑步入場(chǎng)，為多家房企提供信用支持以便獲得融資。同時(shí)，股權(quán)融資的閘口被重新打開(kāi)，釋放了重要信號(hào)。

鄧海清認(rèn)為，當(dāng)前，優(yōu)質(zhì)房企融資問(wèn)題和現(xiàn)金流緊張問(wèn)題已經(jīng)得到了極大緩解，主要矛盾轉(zhuǎn)為商品房銷(xiāo)售遇冷和房企拿地意愿不強(qiáng)。那么，這一問(wèn)題又該如何解決？

“房企要主動(dòng)轉(zhuǎn)變觀念，適應(yīng)低庫(kù)存、低杠桿、低周轉(zhuǎn)的新發(fā)展模式，積極增強(qiáng)自身資本實(shí)力，改善現(xiàn)金流狀況，在商品房銷(xiāo)售和自持出租兩端發(fā)力?！编嚭Ｇ褰o出建議。

存量房貸利率仍有下行空間

2023年開(kāi)年后，房地產(chǎn)行業(yè)同樣出現(xiàn)了許多“抓馬事件”。例如，1月份開(kāi)始，多個(gè)城市上演了提前還貸熱潮，不少銀行門(mén)口提前還貸的購(gòu)房者排起長(zhǎng)隊(duì)，甚至有銀行為緩解該業(yè)務(wù)壓力關(guān)閉了線上提前還貸通道。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，購(gòu)房者之所以提前還貸，是因?yàn)槠淇梢杂行Ч?jié)省利息。鄧海清表示，行業(yè)出現(xiàn)提前還貸潮主要有兩方面的原因。其一，居民投資消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生了一些變化，部分居民傾向于降低負(fù)債率，減少投資和消費(fèi)，從而出現(xiàn)提前還貸。

其二，當(dāng)前居民理財(cái)渠道較為匱乏，理財(cái)收益不高，甚至可能和房貸利率存在倒掛，提前還貸成為部分購(gòu)房者“最理想的投資”。

自2022年以來(lái)，多城在不斷下調(diào)房貸利率，包括天津等在內(nèi)的城市已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行首套房貸款利率為3.8%的低值。由此，存量房貸利率和現(xiàn)行房貸利率之間的矛盾開(kāi)始展現(xiàn)，存量房貸利率是否有下調(diào)的空間？

“未來(lái)，存量房貸利率仍有下行的空間。從數(shù)據(jù)上看，目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍處于低位，需要政策繼續(xù)呵護(hù)。在支持房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇的政策背景下，5年期以上LPR仍有下行空間，而存量房貸利率與此掛鉤，因此也有下行的空間?！编嚭Ｇ迦绱苏J(rèn)為。目前，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月維持不變。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>

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