作為廣州地鐵客流量最大的線路，廣州地鐵3號(hào)線準(zhǔn)備“上市”了。

紅星資本局注意到，近日有消息傳出，廣州地鐵集團(tuán)正積極推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)，準(zhǔn)備以廣州地鐵3號(hào)線主線作底層資產(chǎn)打包上市。根據(jù)安排，當(dāng)期不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估值約50億元，預(yù)計(jì)首年和次年現(xiàn)金分派率不低于5%。

據(jù)了解，國(guó)內(nèi)尚無(wú)城市軌道交通REITs項(xiàng)目發(fā)行。廣州地鐵3號(hào)線基礎(chǔ)設(shè)施REITs是當(dāng)前詳細(xì)公布進(jìn)展的城市軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，若該項(xiàng)目順利發(fā)行上市，基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望迎來(lái)新品種。

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復(fù)旦發(fā)展研究院金融研究中心主任孫立堅(jiān)教授向紅星資本局介紹，地方政府將好的資產(chǎn)作為底層產(chǎn)品，通過(guò)REITs資產(chǎn)證券化的方式引入更多元的投資主體，拓展社會(huì)資金參與范圍，不僅有利于改變地方政府長(zhǎng)期依賴土地財(cái)政支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的困境，也能解決機(jī)構(gòu)投資者面臨的“錢多、好項(xiàng)目少”的問(wèn)題，引導(dǎo)社會(huì)資金往支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的方向發(fā)展，進(jìn)一步改善地鐵運(yùn)營(yíng)環(huán)境，形成良性循環(huán)。

單日客運(yùn)量長(zhǎng)期居首

廣州地鐵3號(hào)線或?qū)⑸鲜?/strong>

據(jù)廣州日?qǐng)?bào)等多家媒體報(bào)道，近日，廣東省發(fā)改委發(fā)布的《廣東省基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)申報(bào)輔導(dǎo)手冊(cè)》（下稱《輔導(dǎo)手冊(cè)》）透露，廣州地鐵3號(hào)線已取得行政主管部門出具的《關(guān)于廣州地鐵集團(tuán)有限公司參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的無(wú)異議函》。這意味著，廣州地鐵3號(hào)線REITs或?qū)⒃诓痪煤蟮顷懡灰姿?/p>

基礎(chǔ)設(shè)施REITs是指在證券交易所公開(kāi)發(fā)行交易的封閉式公募基金，通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式將符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展要求的、具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流收益的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可上市交易、具有較強(qiáng)流動(dòng)性的資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的IPO。

《輔導(dǎo)手冊(cè)》顯示，申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的城市軌道交通項(xiàng)目一般為客流量大、收益好的地鐵線路。城市軌道交通項(xiàng)目一般公益屬性較強(qiáng)，為滿足發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs要求，可選擇年客流量或日均客流量較大的城軌線路作為入池資產(chǎn)，盡量減少政府補(bǔ)貼、可行性缺口補(bǔ)助在營(yíng)業(yè)收入中占比。

公開(kāi)信息顯示，廣州地鐵3號(hào)線是廣州地鐵第三條建成運(yùn)營(yíng)的線路，于2005年12月開(kāi)通運(yùn)營(yíng)首通段，途經(jīng)白云機(jī)場(chǎng)、廣州東站、天河客運(yùn)站等交通樞紐，還連接了廣州塔、珠江新城、漢溪長(zhǎng)隆等重要站點(diǎn)?！吧习嗟臅r(shí)候要等個(gè)四五趟，還得靠后面排隊(duì)的人擠才上得去。”廣州市民小鄧向紅星資本局介紹。

廣州地鐵3號(hào)線單日客運(yùn)量長(zhǎng)期位居廣州地鐵首位，尤其是今年春節(jié)后客流持續(xù)回升，在2月17日當(dāng)天客運(yùn)量突破200萬(wàn)人次，遠(yuǎn)超2號(hào)線、5號(hào)線當(dāng)天客運(yùn)量的122萬(wàn)人次、119萬(wàn)人次。

廣州地鐵最新發(fā)布的2022年年報(bào)顯示，去年廣州地鐵實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入122.85億元，共運(yùn)營(yíng)27條城市軌道交通線路，總運(yùn)營(yíng)里程達(dá)857公里。符合申報(bào)條件中對(duì)發(fā)起人（原始權(quán)益人）具有較強(qiáng)擴(kuò)募能力的要求。

6月16日，紅星資本局多次致電廣州地鐵集團(tuán)咨詢相關(guān)事宜，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。據(jù)21財(cái)經(jīng)消息，廣州地鐵集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)階段“上市”事項(xiàng)并未獲證監(jiān)會(huì)和交易所批復(fù)。

具有強(qiáng)公益性質(zhì)

地鐵主線作底層資產(chǎn)較少見(jiàn)

自2020年4月試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)快速發(fā)展。

2021年6月，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市交易。截至目前，已上市的27只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs募集資金超900億元，項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型。

2021年10月舉辦的“北京國(guó)際城市軌道交通展覽會(huì)暨高峰論壇”上，中國(guó)國(guó)際工程咨詢有限公司總經(jīng)濟(jì)師李開(kāi)孟介紹，全國(guó)各地申報(bào)并由中咨公司接收的48單REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)材料中，包括深圳地鐵1號(hào)線、廣州地鐵3號(hào)線和武漢地鐵2號(hào)線3個(gè)城市軌道交通項(xiàng)目。

據(jù)蘇州市人民政府官網(wǎng)，2022年6月，蘇州市軌道交通1號(hào)線資產(chǎn)證券化項(xiàng)目順利完成招標(biāo)采購(gòu)工作，軌交1號(hào)線基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs工作取得重要進(jìn)展。其中，軌交1號(hào)線公募REITs擬發(fā)行規(guī)模約45億元，扣除戰(zhàn)略配售金額后，預(yù)計(jì)盤活存量資金30億元至35億元。

不過(guò)，目前國(guó)內(nèi)尚無(wú)城市軌道交通REITs項(xiàng)目發(fā)行。紅星資本局注意到，廣州地鐵3號(hào)線基礎(chǔ)設(shè)施REITs是當(dāng)前詳細(xì)公布進(jìn)展的城市軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，若該項(xiàng)目順利發(fā)行上市，基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望迎來(lái)新品種。

紅星資本局了解到，相較于其他資產(chǎn)類型，地鐵主線作為REITs項(xiàng)目底層資產(chǎn)的情況較為少見(jiàn)。有金融學(xué)專家認(rèn)為，這與底層資產(chǎn)的造血能力有很大關(guān)系，“資產(chǎn)證券化的底層邏輯，不是像過(guò)去那樣依靠房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，而是要有實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐的底層產(chǎn)品，要有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流和收益?！?/p>

一名REITs行業(yè)人士告訴紅星資本局，對(duì)于地鐵這種具有強(qiáng)公益性質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施，收入主要來(lái)自于售票和補(bǔ)貼，以及站臺(tái)售貨機(jī)及廣告收入等。如果作為底層資產(chǎn)想上REITs，因?yàn)榍捌谕顿Y較大，所以需要在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上構(gòu)建經(jīng)營(yíng)權(quán)。

“REITs對(duì)于經(jīng)營(yíng)權(quán)類資產(chǎn)的內(nèi)部收益率要求不能低于5%，也就是說(shuō)，必須滿足在考慮資金利息與通貨膨脹等時(shí)間價(jià)值的情況下，內(nèi)部收益率不低于5%的底層資產(chǎn)才邁過(guò)上REITs的第一道門檻?！痹撊耸拷榻B。

“城市軌道交通資產(chǎn)既具有很強(qiáng)的公益性，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)環(huán)保等方面的外部性特征非常突出，同時(shí)又具有鮮明的經(jīng)營(yíng)性特征，而且很多外部性能夠通過(guò)TOD模式等機(jī)制創(chuàng)新進(jìn)行內(nèi)部化處理。如何將城市軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)策劃成具有持續(xù)投資價(jià)值的金融投資產(chǎn)品，是城市軌道交通REITs試點(diǎn)的重要核心關(guān)切?！敝袊?guó)國(guó)際工程咨詢有限公司總經(jīng)濟(jì)師李開(kāi)孟曾在“城軌投融資創(chuàng)新與REITs發(fā)展”論壇上介紹。

《輔導(dǎo)手冊(cè)》顯示，城市軌道交通REITs項(xiàng)目要求現(xiàn)金流投資回報(bào)良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正。項(xiàng)目收益持續(xù)穩(wěn)定且來(lái)源合理分散，直接或穿透后來(lái)源于多個(gè)現(xiàn)金流提供方。項(xiàng)目現(xiàn)金流主要由市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生，不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入。

基建REITs可引入多元投資主體

但投資者應(yīng)理性看待

復(fù)旦發(fā)展研究院金融研究中心主任孫立堅(jiān)教授向紅星資本局介紹，地方政府將好的資產(chǎn)作為底層產(chǎn)品，通過(guò)REITs資產(chǎn)證券化的方式引入更多元的投資主體，拓展社會(huì)資金參與范圍，不僅有利于改變地方政府長(zhǎng)期依賴土地財(cái)政支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的困境，解決過(guò)去金融工具使用不當(dāng)帶來(lái)的問(wèn)題，也能解決機(jī)構(gòu)投資者面臨的“錢多、好項(xiàng)目少”的問(wèn)題，引導(dǎo)社會(huì)資金往支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的方向發(fā)展，進(jìn)一步改善地鐵運(yùn)營(yíng)環(huán)境，形成良性循環(huán)。

孫立堅(jiān)教授介紹，REITs的積極作用在于，政府和相關(guān)參與投資的央企、國(guó)企能夠解決更多的周轉(zhuǎn)資金問(wèn)題，為改善民生工程提供支持。不過(guò)，金融創(chuàng)新是一把雙刃劍，政府的監(jiān)管、投資機(jī)構(gòu)專業(yè)能力的發(fā)揮和投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知都很重要。

證監(jiān)會(huì)此前也提醒過(guò)，公募REITs產(chǎn)品所持基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，分派率良好，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格較發(fā)行價(jià)上漲存在一定業(yè)績(jī)支撐，但投資者應(yīng)理性看待公募REITs產(chǎn)品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長(zhǎng)期持有、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資邏輯。

證監(jiān)會(huì)提醒，境內(nèi)公募REITs市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)對(duì)于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不熟悉。投資者應(yīng)警惕部分產(chǎn)品交易價(jià)格可能存在非理性上漲，切勿跟風(fēng)炒作，避免高溢價(jià)買入相關(guān)REITs份額造成投資損失。建議投資者基于理性分析判斷，根據(jù)未來(lái)分紅預(yù)期，合理評(píng)估REITs投資價(jià)值，樹(shù)立理性投資理念。對(duì)于廣大投資者來(lái)說(shuō)，穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長(zhǎng)期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。

（文章來(lái)源：紅星資本局）

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