近期公募REITs市場表現(xiàn)有點慘。

(資料圖)

相比起去年REITs還受到資金追捧，紛紛溢價，成為市場的明星，今年“畫風”突變，二級市場價格波動持續(xù)加大，目前多只收盤價逼近歷史最低水平，更有近半數(shù)產(chǎn)品已經(jīng)“破發(fā)”。

市場從過熱轉(zhuǎn)向過度調(diào)整，這個時間差還不到一年。

中國基金報記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士表示，由于公募REITs流通盤偏小，本身就容易出現(xiàn)二級市場價格波動劇烈的情形，再加上近期接連調(diào)整或觸發(fā)部分機構(gòu)止損離場，且買盤力量偏弱，導致市場單邊下跌。

不過，多位人士認為，當前市場調(diào)整已使REITs產(chǎn)品價值顯現(xiàn)，積極看好中國公募REITs的發(fā)展，也對后期二級市場的表現(xiàn)保持樂觀心態(tài)。

二級市場連續(xù)調(diào)整

多只公募REITs“破發(fā)”

公募REITs二級市場表現(xiàn)在經(jīng)歷短暫的量價齊升后，近期又迎來持續(xù)數(shù)周的回調(diào)，并一度呈現(xiàn)縮量下跌態(tài)勢。

據(jù)統(tǒng)計顯示，截至6月5日，中證REITs指數(shù)今年以來累計跌幅達到18.34%。27只公募REITs中，有14只二級市場價格跌幅超過10%，更有產(chǎn)品跌幅超過20%，其中，產(chǎn)業(yè)園、高速等底層資產(chǎn)跌幅靠前。

僅6月5日當天，就有24只一個交易日內(nèi)跌幅超過1%，6只跌幅超過3%，最大跌幅更是達到7.79%，華潤有巢REIT當日盤中跌破發(fā)行價, 距離其上市還不到半年。另據(jù)中國基金報記者粗略統(tǒng)計，截至5日收盤，已有13只跌破發(fā)行價。

今年以來跌幅最大前20：

值得一提的是，隨著公募REITs大跌，部分產(chǎn)品折價率有所抬升。

截至6月5日，全市場27只公募REITs產(chǎn)品平均溢價率0.32%，較此前大幅下滑，多只產(chǎn)品折價率超10%以上。

其中，華夏中國交建REIT貼水率超過33%，平安廣州廣河REIT、中金安徽交控REIT貼水率超過20%，此外，國金中國鐵建REIT、華泰江蘇交控REIT貼水率也超過了10%。不過，華安張江光大REIT、中航首鋼綠能REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、中金普洛斯REIT等溢價率依然在10%以上。

截至目前，今年以來3只REITs產(chǎn)品發(fā)行成立，其中，2月8日上市倉儲物流REITs嘉實京東倉儲基礎設施REIT，發(fā)行規(guī)模17.57億元。3月29日同時上市兩只能源基礎設施REITs，分別為中信建投國家電投新能源REIT（發(fā)行規(guī)模78.40億元）和中航京能光伏REIT（發(fā)行規(guī)模29.35億元），另有中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT已于6月5日開始發(fā)行。

從今年3只新品上市首日表現(xiàn)來看，嘉實京東倉儲基礎設施REIT、中航京能光伏REIT首日漲幅均超10%，中信建投國家電投新能源REIT首日漲幅不到2%，但與去年下半年動輒20%以上漲幅相比，整體有所降溫。

流通盤小及部分機構(gòu)止損離場

導致市場大幅波動

究竟是什么引發(fā)了REITs產(chǎn)品的調(diào)整？不少人士認為，連續(xù)調(diào)整或觸發(fā)部分機構(gòu)止損離場等成為主要是觸發(fā)因素。

一位業(yè)內(nèi)人士分析表示，一方面，部分公募REITs2022年及2023年一季度運營情況表現(xiàn)不及預期，經(jīng)營業(yè)績負面信息被過度解讀，在市場下行期間觸發(fā)部分投資人止損線、悲觀情緒向其他REITs產(chǎn)品擴散等。另一方面，目前公募REITs投資人的結(jié)構(gòu)仍以機構(gòu)投資人為主，缺少增量資金入場，較為趨同的投資行為導致下行的效應被放大。

“拉長投資周期來看，REITs的二級市場價格會圍繞底層資產(chǎn)的經(jīng)營情況、分紅情況、宏觀市場等基本面因素而波動，長期看市場價格不會過多偏離實際資產(chǎn)公允價值，二級市場價格會表現(xiàn)為向產(chǎn)品內(nèi)在價值回歸。”上述業(yè)內(nèi)人士認為，目前市場情緒并沒有出現(xiàn)明顯扭轉(zhuǎn)，投資者關(guān)注短期收益與機構(gòu)考核方式的短期化仍是市場不穩(wěn)定的因素。

先鋒瑞馳基金投資總監(jiān)陳海濤表示，2023年以來REITs市場普跌，概括起來主要有四方面原因：

第一、底層資產(chǎn)類別的影響。目前REITs普遍以基礎設施資產(chǎn)作為標的底層資產(chǎn)，收入結(jié)構(gòu)雖然穩(wěn)定、但彈性相對較弱，且賽道雖然清晰但收入類別也是唯一的，因此在目前市場環(huán)境下受到一定影響，從而形成市場對的負面預期；

第二、宏觀經(jīng)濟修復預期的影響。國內(nèi)1-4月規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤同比下滑20%、4月制造業(yè)PMI指數(shù)重回50的榮枯線以下、波羅的海干散貨指數(shù)年內(nèi)一直處于歷史低位徘徊等數(shù)據(jù)，對于REITs市場整體預期、尤其是工業(yè)園/港口物流等周期相關(guān)度強的行業(yè)標的現(xiàn)金流預期形成了一定影響；

第三、投資者結(jié)構(gòu)相對單一。目前REITs市場中主要以保險、銀行理財?shù)瘸峙茩C構(gòu)為主，而對應的資產(chǎn)投資管理部門又大都以固收部門為主，投資策略與估值體系相對雷同，在后臺風控標準上對于風險止損的要求也可能過高，故形成市場齊漲齊跌以及標的破位后的多殺多現(xiàn)象；

第四、REITs在上市初期由于短期供需關(guān)系、2022年大類資產(chǎn)的收益率差、政策紅利等外部因素合力刺激，受到投資者高度追捧，導致各類項目估值過熱抬升，提前透支了后續(xù)市場增長。而隨著前期牛市行情的結(jié)束，疊加宏觀等短期外圍干擾因素，因此出現(xiàn)調(diào)整。

國金中國鐵建REIT相關(guān)負責人表示，年初至今，部分公募REITs產(chǎn)品二級市場價格波動較大，主要是因為二級市場投資者類型相對單一，主要以機構(gòu)投資者為主，針對公募REITs產(chǎn)品的投資和預警決策趨同，加之二級市場流動性不足導致。

“由于公募REITs流通盤偏小，本身就容易出現(xiàn)二級市場價格波動劇烈的情形，再加上近期接連調(diào)整或觸發(fā)部分機構(gòu)止損離場，且買盤力量偏弱，導致市場單邊下跌?！?另一位市場人士也表示。

中航基金認為，二級市場的波動反映了市場情緒。受宏觀經(jīng)濟變動、資本市場下行等多重因素影響，投資者的預期和投資行為發(fā)生變化，導致REITs二級市場短期價格有所波動。此外，當前公募REITs市場成交清淡，跟投資者結(jié)構(gòu)單一也有關(guān)系，希望未來在政策鼓勵下，會有更多長期資金入市。

不過，中航基金指出，REITs是具有長期穩(wěn)定分紅特征的產(chǎn)品，從長期來看，決定REITs二級市場上漲的主要動力是底層資產(chǎn)的質(zhì)量和項目運營管理的質(zhì)量，因此，長期盈利能力和主動管理能力的加強才是核心。

另有保險機構(gòu)投資者表示，目前公募REITs流通盤較小，單只流通盤基本都在10億以內(nèi)，導致二級市場價格的波動更為劇烈。市場過熱時，在資金的追逐中容易形成較高溢價，市場擔憂加大時，往往資金的搶跑也容易形成高折價，因此，短期內(nèi)的高溢價或高折價可以用流動性解釋。但是長期還是需要向基本面尋求答案。

中信證券研報顯示，今年以來的REITs市場行情可以分為三個階段：1-2月份，隨著公募REITs四季報發(fā)布和債市調(diào)整結(jié)束，市場圍繞公募REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營情況以及未來修復預期濟寧交易，疊加相對穩(wěn)定的利率環(huán)境，市場出現(xiàn)量價齊升態(tài)勢；3月以來，隨著利好因素逐步消化，以及強預期和弱現(xiàn)實之間的矛盾，公募REITs市場有所回踩；4月以來，在2023年一季報披露、多只REITs陸續(xù)分紅、REITs解禁等多重因素影響下，投資者情緒低迷，市場出現(xiàn)縮量下跌態(tài)勢，一定程度上或表明接連的調(diào)整或觸發(fā)部分機構(gòu)止損離場，同時買盤力量偏弱。

調(diào)整已使REITs產(chǎn)品價值顯現(xiàn)

不少人士認為，REITs目前調(diào)整，已讓此類產(chǎn)品長期價值逐漸顯露。

“公募REITs是一種不同于現(xiàn)金、股票、債券的新產(chǎn)品，收益現(xiàn)金流、分紅較為穩(wěn)定，理論上價格波動應相對較小；從實際情況看，我國公募REITs市場處于發(fā)展初期，市場關(guān)注度較高，相關(guān)制度安排還有待市場進一步檢驗，疊加外部環(huán)境等各種因素影響，可能發(fā)生局部交易熱度較高、限售股解禁影響流動性、底層資產(chǎn)受到超預期因素的影響導致價格波動等情況。” 業(yè)內(nèi)人士表示，未來，隨著公募REITs市場不斷發(fā)展壯大以、配套制度的不斷完善、多空平衡機制的展開、ETF及相關(guān)衍生品的發(fā)展，上述市場發(fā)展的短期因素將有望得到改善。

他還表示，目前，隨著國內(nèi)市場經(jīng)濟活動穩(wěn)步復蘇，基于基礎資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來基本面的復蘇，加之產(chǎn)品價格因近期市場下探現(xiàn)已處在價值洼地區(qū)間產(chǎn)品分派率相較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定吸引力，隨著后續(xù)業(yè)績逐步修復，長期投資價值將逐步顯現(xiàn)。

先鋒瑞馳基金投資總監(jiān)陳海濤也表示，REITs具有資產(chǎn)賽道清晰、管理透明、資產(chǎn)生命周期成熟穩(wěn)定、分紅法定、兼具成長彈性等特征。以產(chǎn)權(quán)類REITs為例，2023年全部產(chǎn)權(quán)類REITs的市價分紅率中位數(shù)已經(jīng)提升至4.3%左右，隨著價格的下跌，隱含分紅率會得到進一步提升，而相比目前10年國債收益率已徘徊在2.7%以下，更體現(xiàn)出收益率的優(yōu)勢。

陳海濤還表示，從歷史上看，每一類資產(chǎn)市場都曾經(jīng)歷過若干次至暗時刻，但也總是會有堅定的買家在至暗時刻去抄底、賺得超額利潤，這一點絕不以短期市場情緒為左右。

“在市場情緒和做空動能釋放完畢后，預計REITs市場將以估值修復+業(yè)績彈性結(jié)合邏輯為主，同時經(jīng)過這次市場洗禮，投資者更應重視在面對市場消極沖擊下具備較強危機應對能力，以及能真正出臺有力解決措施的不同運營機構(gòu)及管理人的水平差異，在經(jīng)濟恢復節(jié)奏相對較緩的環(huán)境下，配置收入邊際改善確定或者行業(yè)景氣度有明顯改善的標的。” 陳海濤表示。

“公募REITs的市場表現(xiàn)，基礎資產(chǎn)最為關(guān)鍵。以美國REITs市場為例，已經(jīng)發(fā)行的產(chǎn)品中，2022年年末前十大REITs產(chǎn)品的市值占比近50%，頭部集中效應較為明顯。未來，隨著產(chǎn)品擴募和產(chǎn)品新發(fā)逐漸壯大REITs市場，基礎資產(chǎn)和運營管理能力將成為未來能否獲得投資人認可的關(guān)鍵?！?國金中國鐵建REIT相關(guān)負責人表示,從目前主要估值參數(shù)測算以及選取邏輯來看，大多數(shù)項目現(xiàn)金流預測謹慎、折現(xiàn)率選取合理、折現(xiàn)年期取值選取客觀，整體公募REITs整理估值合理。經(jīng)過市場幾輪調(diào)整后，部分特許經(jīng)營權(quán)項目的IRR及現(xiàn)金流分配率大幅提升，運營情況良好的基礎設施項目值得關(guān)注。對于投資人而言，需要根據(jù)資金長短期投資屬性及二級市場風險承受能力謹慎選擇投資標的。

上述保險機構(gòu)投資者也表示，公募REITs核心的關(guān)注點還是現(xiàn)金流的屬性，優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)金流能夠?qū)Y產(chǎn)更高的估值，因此在投資的過程中對行業(yè)和資產(chǎn)會給予更高的關(guān)注。目前比較看好的領(lǐng)域還是包括物流、IDC、新能源等契合國家未來發(fā)展方向的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。個人投資人參與公募REITs，要注意分辨REITs是否有堅實的基本面支撐，精選資產(chǎn)質(zhì)量更好的REITs項目進行投資，不要盲目跟風。

中信證券也認為，經(jīng)過前期調(diào)整后，當前公募REITs估值性價比可觀，二級市場價值已現(xiàn)。展望下半年，中信證券表示，在公募REITs投資框架不斷完善、估值體系逐步建立的背景下，REITs市場或存在多元化的投資機會。投資者對于公募REITs2023年二季報的表現(xiàn)逐步形成預期，疊加交易量的復蘇，公募REITs二級市場或?qū)⒂瓉砉乐敌迯托星椤？紤]到產(chǎn)權(quán)REITs 的交易邏輯相對清晰，預計其或率先迎來修復。

具體到板塊層面，建議重點關(guān)注業(yè)績相對穩(wěn)定且擴募/Pre-REITs等邏輯更為清晰的倉儲物流REITs、抗周期性較強的保障房REITs、以及部分業(yè)績相對穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs。特許經(jīng)營權(quán)REITs方面，對于長期資金而言，上半年持續(xù)的回調(diào)后相關(guān)標的的性價比已經(jīng)凸顯。隨著監(jiān)管和信披制度的不斷完善，特許經(jīng)營權(quán)REITs的投資者在計算分紅時的“本息”部分料將有更多參考，進而助推特許經(jīng)營權(quán)的填權(quán)效應。

基金管理人、原始權(quán)益人

啟動“自購”模式

在市場調(diào)整背景下，今年以來，已有多只公募REITs被增持，來激活市場信心。

5月25日，華安基金宣布使用固有資金不超過3000萬元，增持華安張江光大園REIT基金份額。公告顯示原因是基于對該基金及基礎設施項目未來發(fā)展前景的信心、和長期投資價值的認可，以及支持該基金持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

而此前，華夏基金發(fā)布公告，稱公司將以不超過3000萬元固有資金投資華夏中國交建REIT，并持有不少于6個月。4月26日，華夏中國交建REIT發(fā)布的增持進展公告透露，中交資本已累計增持該基金份額891.74萬份，累計增持金額超過7240萬元，還可以增持不超過308.26萬份。

此外，中信建投基金也在5月6日、5月9日發(fā)布增持計劃。6月1日，中信建投國家電投新能源REIT發(fā)布的增持進展公告透露，截至2023年5月31日，江蘇公司及百瑞信托合計累計增持份額4,583,025份，占該基金已發(fā)行份額總數(shù)的0.58%，占增持計劃擬增持份額的9.55%；江蘇公司及百瑞信托合計持有本基金基金份額276,583,025份，占該基金已發(fā)行份額總數(shù)的34.57%。

此外，6月2日晚間，上交所網(wǎng)站披露中金普洛斯REIT、華安張江光大園REIT發(fā)售情況報告書；深交所也發(fā)布了博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT的基金合同更新以及發(fā)售情況報告書，對基金擴募募集情況進行公示，首批四家公募旗下公募REITs擴募凈認購金額超50億元，圓滿完成擴募發(fā)售工作。

業(yè)內(nèi)人士對REITs產(chǎn)品后續(xù)較有信心，認為自公募REITs試點以來，監(jiān)管部門及地方政府陸續(xù)出臺多項政策以鼓勵REITs相關(guān)市場的發(fā)展，政策內(nèi)容涵蓋資產(chǎn)前期培育、項目盡調(diào)、發(fā)行上市、資產(chǎn)運營、二級市場交易、擴募等多個環(huán)節(jié)，市場機構(gòu)也在積極探索實踐從Pre-REITs到公募REITs之路。未來，在監(jiān)管政策的指導下，公募REITs前后端投融資鏈條有望進一步打通，不同環(huán)節(jié)的參與主體、資金來源、參與形式等也將有望百花齊放。

（文章來源：中國基金報）

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