今年以來，我國REITs二級市場表現(xiàn)呈現(xiàn)出調(diào)整態(tài)勢，相關(guān)產(chǎn)品價格逐步回歸理性。數(shù)據(jù)顯示，截至4月28日，有5只產(chǎn)品跌破發(fā)行價。此外，年初至今27只產(chǎn)品平均跌幅為-3.68%。

業(yè)內(nèi)專家稱，此輪下跌既受經(jīng)營業(yè)績下滑等客觀情況影響，也受經(jīng)營業(yè)績負(fù)面信息被過度解讀和反應(yīng)等非理性因素的影響。但長期來看，隨著市場經(jīng)濟活動穩(wěn)步復(fù)蘇，疊加基礎(chǔ)資產(chǎn)本身所具有優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來基本面復(fù)蘇，我國公募REITs依然具備較強的投資價值。

二級市場價格回歸理性

(資料圖片僅供參考)

長期投資價值顯現(xiàn)

今年以來，我國REITs二級市場出現(xiàn)調(diào)整，價格逐步回歸理性。數(shù)據(jù)顯示，截至4月28日，年內(nèi)已有21只REITs產(chǎn)品跌破2022年末價格，僅有6只REITs年內(nèi)實現(xiàn)正收益。分行業(yè)來看，除能源板塊微漲0.93%外，其他板塊均下跌。

“此輪價格下跌主要受多方面因素共同影響。”業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，一方面，受相關(guān)產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)績下滑、解禁后減持壓力及利潤分派后價格差異等客觀情況影響；另一方面，也受價格觸及止損線、經(jīng)營業(yè)績負(fù)面信息被過度解讀、悲觀情緒向其他REITs產(chǎn)品擴散等非理性因素的影響。

此外，有業(yè)內(nèi)專家補充表示，拉長投資周期來看，REITs的二級市場價格會圍繞底層資產(chǎn)的經(jīng)營情況、分紅情況、宏觀市場等基本面因素而波動，長期看市場價格不會過多偏離實際資產(chǎn)公允價值。因此，二級市場價格會表現(xiàn)為向產(chǎn)品內(nèi)在價值回歸。

而隨著價格逐步回歸理性，產(chǎn)品分派率亦將相應(yīng)上升。以4月28日收盤價來計算，產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品分派率為3.77%，特許經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)品內(nèi)含報酬率為6%，較以2022年末收盤價分別高出0.19個百分點和0.53個百分點。

為此，業(yè)內(nèi)專家表示，REITs的二級市場價格直接影響投資者買入成本及實際分派率。投資者可分別關(guān)注其二級市場分派率及投資IRR，以衡量二級市場定價水平是否符合自身收益需求。

談及相關(guān)產(chǎn)品后續(xù)表現(xiàn)，有業(yè)內(nèi)專家表示，隨著市場經(jīng)濟活動穩(wěn)步復(fù)蘇，加之基礎(chǔ)資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來基本面的復(fù)蘇，加之產(chǎn)品價格因近期市場下探現(xiàn)已處在價值洼地區(qū)間，產(chǎn)品分派率相較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定吸引力，隨著后續(xù)業(yè)績逐步修復(fù)，長期投資價值將逐步顯現(xiàn)。

市場整體表現(xiàn)穩(wěn)定

長期投資更看重高比例分紅

公募REITs的投資價值包括分紅和二級市場價差兩部分，長期投資更看重產(chǎn)品的分紅。另外，REITs的一大特點是將可分配金額按不低于90%的比例向投資者進行分配。

數(shù)據(jù)顯示，截至4月28日，披露2022年年報的20只公募REITs中，共計14只完成了2022年可供分配金額的實際分配。從分紅情況來看，公募REITs呈現(xiàn)出了高比例的穩(wěn)定分紅，前述14只REITs2022年全年的實際分配金額占可供分配金額的90%，大部分的實際分配比例均在95%以上。

業(yè)內(nèi)專家表示，基金分紅的穩(wěn)定性主要關(guān)注可供分配金額預(yù)測的合理性及實際完成度。對于前者，投資者可根據(jù)招募說明書中披露的有關(guān)信息，判斷可供分配金額預(yù)測是否已充分評估未來運營期間的潛在風(fēng)險、是否考慮了其潛在影響。對于實際完成度，投資者可追蹤二級市場產(chǎn)品的信息披露情況。從2022年已經(jīng)發(fā)布年報的產(chǎn)品來看，經(jīng)營業(yè)績的完成度較高的產(chǎn)品，通常二級市場漲幅也相對較高，反之亦然。

“投資者應(yīng)該充分認(rèn)識REITs區(qū)別于股票、債券等產(chǎn)品的風(fēng)險收益特征和產(chǎn)品特性，根據(jù)未來分紅預(yù)期合理評估REITs價值，在該類產(chǎn)品投資中要合理配置資產(chǎn)，并做好長期投資。”業(yè)內(nèi)專家表示。

底層資產(chǎn)運營穩(wěn)定

市場有望迎來上升動力

與其他基金產(chǎn)品不同，REITs產(chǎn)品幾乎100%投資于底層基礎(chǔ)設(shè)施項目，因此底層資產(chǎn)的價值決定了REITs的價值。

截至4月28日，20只REITs產(chǎn)品披露了2022年年報。15只非高速公路REITs中，2022年預(yù)測可供分配金額完成率平均為122%，預(yù)測收入完成率平均為114%。其中，臨港產(chǎn)業(yè)園可供分配金額和收入完成率分別達(dá)到了142%和165%。受所在地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r以及國內(nèi)宏觀經(jīng)濟環(huán)境、四季度貨車通行費減免10%的政策等因素影響，高速公路行業(yè)在2022年整體表現(xiàn)不佳，平均可供分配金額和收入完成率分別為83%和84%。

隨著國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇，公募REITs業(yè)績有所修復(fù)。在披露的REITs一季度報中，高速公路行業(yè)修復(fù)明顯，大部分產(chǎn)品的底層資產(chǎn)通行費收入實現(xiàn)同比正增長，顯示出良好的修復(fù)態(tài)勢。

在其他資產(chǎn)板塊中，REITs業(yè)績亮點突出。工業(yè)廠房板塊中，臨港、東久等REITs產(chǎn)品可供分配金額完成度超過25%。倉儲物流和保障房兩大板塊的底層資產(chǎn)出租情況較為穩(wěn)定，支撐業(yè)績的抗周期屬性更強。對于首次發(fā)布季度報告的嘉實京東倉儲REIT，三個底層資產(chǎn)在報告期末時點的出租率均達(dá)到100%，運營情況保持穩(wěn)健。華夏華潤有巢REIT，2個底層資產(chǎn)在2023年一季度的出租率較2022年有所增長。

業(yè)內(nèi)人士表示，展望2023年，隨著市場經(jīng)濟活動穩(wěn)步復(fù)蘇，加之基礎(chǔ)資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來基本面的復(fù)蘇，加之產(chǎn)品價格因近期市場下探現(xiàn)已處在價值洼地區(qū)間，產(chǎn)品分派率相較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定吸引力，隨著后續(xù)業(yè)績逐步修復(fù)，市場有望迎來上升動力。

（文章來源：證券日報）

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