截至3月24日收盤，京能置業(yè)(600791.SH)股價為4.52元，漲1.12%。

3月22日晚間，京能置業(yè)披露《2023年度向特定對象發(fā)行A股股票預(yù)案》(簡稱“發(fā)行預(yù)案”)等公告，擬向特定對象發(fā)行股票募集不超過7億元，用于“京能·西山印”項目和補充流動資金。

(資料圖)

根據(jù)發(fā)行預(yù)案，京能置業(yè)定增對象不超過35名，將采取競價發(fā)行方式，定價基準(zhǔn)日為發(fā)行期首日，發(fā)行價格尚未確定，將不低于定價基準(zhǔn)日前20個交易日股票交易均價的80%。

截至發(fā)行預(yù)案公告日，京能置業(yè)總股本45288萬股，本次發(fā)行股票數(shù)量按照募集的資金總額除以發(fā)行價格來確定，且不超過本次發(fā)行前公司總股本的25%，即不超過11322萬股(含本數(shù))，最終發(fā)行數(shù)量尚未確定。

京能置業(yè)本次定向發(fā)行股票募集的資金，在扣除發(fā)行費用后，擬將4.9億元用于“京能·西山印”項目，將2.1億元用于補充流動資金。其中，“京能·西山印”項目投資總額達61.49億元。最新一期財報(2022年三季報)顯示，京能置業(yè)總資產(chǎn)242.03億元，該項目總投資額相當(dāng)于總資產(chǎn)的25.41%。

圖片來源：上市公司公告

根據(jù)發(fā)行預(yù)案，“京能·西山印”項目是京能置業(yè)規(guī)模較大的重點建設(shè)項目。項目定位為共有產(chǎn)權(quán)房，預(yù)計開發(fā)周期從2021年12月至2025年10月，建設(shè)用地規(guī)模15.40萬平方米，總建筑面積有33.15萬平方米。

京能置業(yè)表示，向該項目投入本次募集的資金，將有效緩解資金投入壓力，保障項目交房周期和質(zhì)量管理。不過，本次擬投入募集的資金4.90億元僅占該項目投資總額的7.97%，剩余部分由公司通過其他方式解決。

圖片來源：上市公司公告

公司預(yù)計，“京能·西山印”項目的銷售收入為63.90億元，稅后利潤為1.81億元，銷售利潤率為3.78%，總投資凈利潤為2.95%。

圖片來源：上市公司公告

本次向特定對象發(fā)行股票募集的資金中2.10億元用于補充流動資金。京能置業(yè)認(rèn)為，這有利于優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本，提升公司償債能力。截至2022年第三季度末，京能置業(yè)賬上有貨幣資金17.93億元，占總資產(chǎn)的7.41%。

近年來，京能置業(yè)通過銀行借款、債券融資等多種方式籌集資金。2019年至2022年9月30日，京能置業(yè)各期資產(chǎn)負(fù)債率分別為69.56%、79.01%、80.16%和76.96%，存在一定的償債壓力。

圖片來源：Choice金融終端

截止于2022年9月30日，京能置業(yè)負(fù)債總額186.27億元，流動負(fù)債137.74億元，占負(fù)債總額的73.95%。流動負(fù)債中合同負(fù)債有76.98億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債36.09億元，應(yīng)付賬款9.25億元，其他負(fù)債項目還包括應(yīng)交稅費3.97億元、其他應(yīng)付款5.17億元、其他流動負(fù)債5.75億元。京能置業(yè)的48.53億元非流動負(fù)債中，長期借款有43.64億元，占非流動負(fù)債的大部分。

京能置業(yè)在發(fā)行預(yù)案中表示，未來房地產(chǎn)市場的波動和融資環(huán)境的變化可能使公司面臨一定的償債壓力，存貨的變現(xiàn)能力也將直接影響公司的資產(chǎn)流動性及短期償債能力；如果公司因在建項目開發(fā)和預(yù)售項目銷售遲滯等因素導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)率下降，將給公司資產(chǎn)的流動性和短期償債能力帶來較大壓力。

房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長、資金需求量大，現(xiàn)金流量的充足程度對維持公司正常的經(jīng)營運作至關(guān)重要。在招標(biāo)、拍賣、掛牌的土地出讓方式普遍實行后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地的資金門檻不斷提高，支付地價的付款時間大大縮短，增加了前期土地儲備資金支出負(fù)擔(dān)。

在建項目及土地儲備雖然為公司持續(xù)發(fā)展提供后勁，但也給公司帶來了較大的土地儲備資金支付壓力，加上項目后續(xù)開發(fā)的資金需求，可能進一步導(dǎo)致現(xiàn)金流趨緊。

近幾年，京能置業(yè)的存貨規(guī)模也出現(xiàn)了較大規(guī)模的增長。

截至2022年9月30日，京能置業(yè)存貨203.11億元，占當(dāng)期流動資產(chǎn)232.69億元的87.29%；2019年至2021年各年末，京能置業(yè)的存貨分別為110.78億元、156.01億元和168.04億元，呈逐年增長的趨勢。

圖片來源：Choice金融終端

前后對比，2022年9月末的存貨比2019年年末存貨增長了92.33億元(+83.35%)，在這期間，京能置業(yè)的流動資產(chǎn)從124.26億元增長至232.69億元，增加了108.43億元(+87.26%)，非流動資產(chǎn)僅從8.26億元增長至9.34億元。京能置業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的增長主要因為存貨規(guī)模的大幅增長。

2019年至2021年各年度，京能置業(yè)實現(xiàn)的營業(yè)收入為11.83億元、3.13億元和21.33億元，歸母凈利潤分別為0.18億元、-0.70億元和0.06億元，2022年前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入11.32億元，而歸母凈利潤為-0.68億元。

最近三年(2019年至2021年)，京能置業(yè)累計現(xiàn)金分紅996.34萬元，不過實現(xiàn)年均可分配利潤為-1547.24萬元。

圖片來源：上市公司公告

京能置業(yè)表示，為保持公司的可持續(xù)發(fā)展，公司最近三年實現(xiàn)的歸屬于上市公司股東的凈利潤在提取法定盈余公積金及向股東分紅后，當(dāng)年剩余的未分配利潤結(jié)轉(zhuǎn)至下一年度，主要用于公司日常的生產(chǎn)經(jīng)營，以支持公司未來戰(zhàn)略規(guī)劃和可持續(xù)性發(fā)展。

（文章來源：界面新聞）

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