?作者:余飛
01 | 大連、南京跟進(jìn)
【資料圖】
前兩天,沈陽(yáng)取消限購(gòu),開啟裸奔模式,本號(hào)當(dāng)時(shí)就說(shuō)了,接下來(lái)會(huì)有更多城市跟進(jìn)。
除了北上廣深不會(huì)全盤放開之外,其余城市全面取消限購(gòu)的可能性很大。
話音剛落,大連、南京這兩座特大城市,宣布跟進(jìn)。
9月7日,大連市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房屋消費(fèi)的通知》,明確提出:
關(guān)于居民家庭在我市中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)購(gòu)買商品住房的限購(gòu)政策解除,居民家庭在我市購(gòu)買商品住房的,不再受住房總套數(shù)限制。
在此之前,大連的中山區(qū)(不含東港商務(wù)區(qū))、西崗區(qū)、沙河口區(qū)三個(gè)區(qū),雖然沒(méi)有購(gòu)買門檻限制,但有套數(shù)限制,最多只能購(gòu)買兩套。
如今最后的這條限制,也徹底解除了。
除了解除限購(gòu)?fù)猓€有取消限售、降稅、給購(gòu)房補(bǔ)貼等舉措。
在降稅方面,大連提出,對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人,對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得,暫免征收個(gè)人所得稅。個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。
購(gòu)房補(bǔ)貼,針對(duì)非住宅商品房和住宅商品房,給出了不同的補(bǔ)貼方法。
同一天,南京市也發(fā)布樓市新政,提出:
第一,自9月8日起,玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買商品房不再需要購(gòu)房證明。
第二,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%,二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。
第三,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行,二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。
去年南京樓市不斷放松限購(gòu),在此之前,南京的限購(gòu)區(qū)域僅剩下四大核心區(qū)建鄴、秦淮、鼓樓、玄武,社保要求僅6個(gè)月。
如今,什么都不用了,來(lái)者不拒。
而且,南京率先開始執(zhí)行降首付措施。首套20%,二套30%。利率也下調(diào)了。
02 | 肅殺的大連、南京樓市
在最近開啟的全面救市之前,本號(hào)在8月份就說(shuō)過(guò),當(dāng)下沒(méi)有不需要救市的城市。
沈陽(yáng)解除限購(gòu)背后,是這座城市量?jī)r(jià)齊跌,庫(kù)存高企,最嚴(yán)重的是土地根本賣不動(dòng)。
數(shù)據(jù)顯示,2020年沈陽(yáng)賣地收入535億元,2021年447億元,2022年137.13億元。今年上半年,沈陽(yáng)、福州、貴陽(yáng)、大連、呼和浩特、均不足5%。廈門、重慶、烏魯木齊、濟(jì)南均不足10%。
大連、南京又何嘗不是如此。
大連方面:
8月,大連商品住宅成交規(guī)模為19.34萬(wàn)平,環(huán)比增加105%,同比縮減26%。
而且,從成交的絕對(duì)量來(lái)看,大連現(xiàn)在的月度成交量相比于2021年已經(jīng)腰斬、膝斬。
圖:2021年-2023年大連商品住月度成交情況
注:數(shù)據(jù)覆蓋中山區(qū)、西崗區(qū)、甘井子區(qū)、沙河口區(qū)、金普新區(qū)、高新園區(qū)、大連保稅區(qū)
累計(jì)來(lái)看,2023年1-8月,大連商品住宅累計(jì)成交規(guī)模為128.79萬(wàn)平,同比縮減26%。
房?jī)r(jià)方面,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示,7月份大連新房環(huán)比下跌0.7%,同比下跌4.8%,同比跌幅位居全國(guó)第二,僅次于湖北宜昌。
二手房?jī)r(jià)格方面,7月份環(huán)比下跌了0.8%,同比下跌4.9%,同比跌幅位居全國(guó)第13位。
從機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看,到今年年中,大連的房?jī)r(jià)相比于2021年9月的高點(diǎn),已經(jīng)跌去了10.2%。
賣地方面,上半年沈陽(yáng)僅完成供地計(jì)劃的3%,大連也只完成了供地計(jì)劃的4%。
此外還要說(shuō)明一點(diǎn)的是大連的庫(kù)存量。
去年4月份的時(shí)候,克而瑞披露大連的廣義商品房庫(kù)存量1.5億平米左右,位居全國(guó)第二,僅次于貴陽(yáng)。之后,不知道什么原因,就不再公布,在克而瑞最新公布的狹義庫(kù)存量中,大連也不在其中。
商品房的廣義庫(kù)存與狹義庫(kù)存概念不同。
狹義庫(kù)存,是指已完工但未銷售的房子,是看得見(jiàn)、正在動(dòng)工的房子。
廣義商品房庫(kù)存, 是指現(xiàn)房庫(kù)存和期房庫(kù)存之和, 即在狹義庫(kù)存的基礎(chǔ)上增加待售期房庫(kù)存。它包括已完工未銷售的房子、未完工正在預(yù)售的房子、正在動(dòng)工還未獲得預(yù)售證的房子,已出讓地塊還未動(dòng)工的房子。
1.5億廣義庫(kù)存是什么概念?之前在寫大連的文章中,我已經(jīng)計(jì)算過(guò),按照大連目前的人均住房面積計(jì)算,可以容納當(dāng)下大連整個(gè)城區(qū)521萬(wàn)人口。(大連2020年常住人口745萬(wàn)人,城區(qū)521萬(wàn)人)。
南京方面:
7月份南京的商品房成交量跌破了3000套。8月份略有回升,但也僅僅增加了一丟丟,成交絕對(duì)量仍是年內(nèi)第二低。
二手房成交量方面,8月份也略有增加,但仍在成交低位,相比于3月份的高點(diǎn),仍是腰斬局面。
房?jī)r(jià)方面,南京我愛(ài)我家研究院數(shù)據(jù)顯示,8月份南京二手房成交均價(jià)29245元/㎡,環(huán)比下跌2.9%,再次回歸到3萬(wàn)大關(guān)以內(nèi)。
賣地收入相比于往年,也是不忍直視。
上半年南京賣地收入355億,雖然較去年同期有所增長(zhǎng),但2020年上半年南京的賣地收入是750億元,今年上半年的賣地收入還不到2020上半年的一半。2021年南京全年賣地收入2114億元。
成交量、房?jī)r(jià)、賣地收入三殺,是沈陽(yáng)、大連、南京在最近率先跳出來(lái),取消限購(gòu)的直接原因。
然而,目前誰(shuí)又不是這個(gè)局面?
接下來(lái)各類城市的限購(gòu)放松應(yīng)該是:
1、北上廣深一線城市要看目前的救市措施效果如何,如果效果不錯(cuò),就不會(huì)放松限購(gòu),如果效果不如人意,外圍區(qū)限購(gòu)很有可能放松乃至取消。
2、二線城市及以下,可能會(huì)全部放開限購(gòu)。
03 | 能有效果嗎
最近的一系列措施,對(duì)二線及以下城市的作用不是很大。
因?yàn)?,最近發(fā)布的一系列大招,二線及以下城市去年以來(lái)基本都相繼落地了,比如降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸、取消限購(gòu)等。
大連之前購(gòu)房已經(jīng)不設(shè)置門檻,現(xiàn)在只是徹底解除了購(gòu)房套數(shù)限制。南京之前雖然保留核心四區(qū)的限購(gòu),但社保只需要6個(gè)月,而且可以一次性補(bǔ)繳,和不限購(gòu)沒(méi)有什么差別。
君不見(jiàn),去年就放開限購(gòu)的福州、沈陽(yáng)、廊坊、佛山、東莞以及大幅收縮限購(gòu)圈的武漢、蘇州、南京、杭州、鄭州等城市,并沒(méi)有擋住房?jī)r(jià)下行。
降首付、豁免交易稅費(fèi)、取消“認(rèn)房認(rèn)貸”,乃至接下來(lái)可能大面積展開的放開限購(gòu),只是為了釋放需求,讓房?jī)r(jià)跌得慢一些而已。
一線城市短期內(nèi)會(huì)有一定的效果,中長(zhǎng)期來(lái)看,仍改變不了大局。
畢竟一線城市中有一部分剛需,至今沒(méi)有上車,的確是因?yàn)槭赘秹毫Υ?,利率偏高,認(rèn)房認(rèn)貸等因素阻擋。
但當(dāng)這部分需求消耗完之后,樓市仍會(huì)回到下行通道中來(lái)。本號(hào)之前已經(jīng)給出了自己的觀點(diǎn):
樓市走位會(huì)和一季度很像,一線城市的成交量回升可能也就兩三個(gè)月的光景,之后仍會(huì)回到下行通道中。
邏輯并不復(fù)雜,人口見(jiàn)頂下降,城市化速率見(jiàn)頂放緩,新生兒人口一年比一年少,收入和就業(yè)不確定性加大,高房?jī)r(jià)與低收入的鴻溝沒(méi)有縮小,供大于求,這些導(dǎo)致樓市全面調(diào)整的因素,沒(méi)有絲毫改變。
這些壓力,會(huì)在這波短暫興奮之后,迫使樓市繼續(xù)調(diào)整,而且調(diào)整周期不會(huì)短。
關(guān)鍵詞:
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