融資太難了!3家房企忍痛割愛百億元級(jí)項(xiàng)目|熱點(diǎn)在線
2023-06-26 13:22:19    騰訊網(wǎng)

借不到錢,變現(xiàn)退出也是一條活路。

中房報(bào)記者 曾冬梅丨廣州報(bào)道


(相關(guān)資料圖)

中小民營房企的生存狀況仍未改善,為了活下去,部分企業(yè)不得不放棄核心資產(chǎn),“棄車保帥”。

景業(yè)名邦集團(tuán)控股有限公司(以下簡稱“景業(yè)名邦”,02231.HK)在6月23日的公告中透露,計(jì)劃與兩位合作伙伴一起轉(zhuǎn)讓廣州珠江村改造項(xiàng)目49%的股權(quán)。這是該公司唯一一個(gè)位于一線城市中心區(qū)的項(xiàng)目,擁有稀缺的江景資源,可售貨值超百億元。

景業(yè)名邦表示,在目前市況及現(xiàn)行政策下,公司在近期重新開發(fā)土地或會(huì)面臨挑戰(zhàn),而轉(zhuǎn)讓股權(quán)則可回收項(xiàng)目的資本投資,有助改善流動(dòng)資金。

挑戰(zhàn)主要來自資金層面。6月25日,一位了解內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者,珠江村的地段優(yōu)越,前期改造工作推進(jìn)也比較順利,但因?yàn)殚_發(fā)主體是3家中小型民營房企,無法獲得銀行的融資支持,才不得已退出。“在土地證辦出來之前,舊村改造的融資是沒有土地抵押的,主要是信用貸款。以前找銀行談融資是沒問題的,但現(xiàn)在的環(huán)境,民營房企要介入就相當(dāng)難了。沒辦法,他們只能忍痛割愛,在這個(gè)艱難的時(shí)代,還是先活下來再說。”

百億元貨值的舊改項(xiàng)目被轉(zhuǎn)讓

公告顯示,珠江村改造的項(xiàng)目公司為廣州珠景房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱“珠景公司”),由景業(yè)名邦、天倫控股、中洲集團(tuán)旗下的子公司分別持股26.95%、14.7%、7.35%,3家公司合計(jì)持有49%的股權(quán),另外的51%則由珠江村的集體經(jīng)濟(jì)組織持有。

此次將轉(zhuǎn)讓的便是這49%的股權(quán),股權(quán)總代價(jià)約1.66億元,珠景公司還要償還上述3家房企約2.74億元的股東貸款。

買方——廣州科峻企業(yè)管理合伙企業(yè)(有限合伙)是科學(xué)城(廣州)城市更新集團(tuán)有限公司旗下子公司。但該公司并非最終的接盤方。

一位珠江村村民透露,今年5月份,村民就已收到消息,知道3家房企將退出該村的改造,由中國交通建設(shè)集團(tuán)接手。

而據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解,中國交通建設(shè)集團(tuán)確實(shí)是幕后買家,該公司計(jì)劃從廣州科峻企業(yè)管理合伙企業(yè)(有限合伙)手里接過珠景公司49%的股權(quán)。

珠江村位于廣州市黃埔區(qū)南部,擁有南向一線江景,地處魚珠站、大沙地站兩個(gè)地鐵站之間,交通便利。項(xiàng)目總開發(fā)土地面積約25.05萬平方米,規(guī)劃總建筑面積約73.72萬平方米,其中,復(fù)建區(qū)的建筑面積約52.83萬平方米,融資區(qū)建筑面積約20.89萬平方米。復(fù)建區(qū)將用作商業(yè)、住宅及公建配套用房建設(shè),主要用于重建安置村民財(cái)產(chǎn)和集體財(cái)產(chǎn)。融資區(qū)將用作住宅和商業(yè)辦公及公建配套等用房建設(shè),主要用于對(duì)外出售。

2021年4月10日,“景業(yè)名邦+中洲集團(tuán)+天倫控股”聯(lián)合體中標(biāo)珠江村改造項(xiàng)目,項(xiàng)目拆遷安置總投資額約46.3億元。按照聯(lián)合體的內(nèi)部估算,該項(xiàng)目的可售貨值將超過100億元。

珠江村是黃埔區(qū)改造進(jìn)度較快的城中村之一,2020年9月啟動(dòng)簽約,2021年3月就開始啟動(dòng)全面清拆工作。截至2021年12月,該項(xiàng)目已簽約私宅922棟,簽約率達(dá)99%,268套公寓全部簽約完成,項(xiàng)目已拆除面積約42.68萬平方米,拆除率達(dá)99%。2022年10月,珠江村的改造實(shí)施方案獲得正式批復(fù)。

舊村改造項(xiàng)目借不到錢

改造實(shí)施方案獲批后,珠景公司就開始著手推進(jìn)后續(xù)工作,包括規(guī)劃審批、完善土地手續(xù)等。雖然表面上看似一切井然有序,但來自合作方的不確定因素卻遲遲未能消除。

早在2022年4月16日,珠江村就發(fā)布了一份《關(guān)于珠江村舊改項(xiàng)目臨遷費(fèi)發(fā)放問題的公告》,提到受宏觀政策因素影響,項(xiàng)目出現(xiàn)臨遷費(fèi)資金不能如期到位的情況,并承諾在4月30日前完成全部已拖欠臨遷費(fèi)的發(fā)放。最后,共計(jì)3500萬元被拖欠的臨遷費(fèi)在2022年4月25日前完成發(fā)放,珠景公司也承諾未來將按項(xiàng)目的資金需求計(jì)劃提前做好資金籌備工作。

然而,今年3月20日,珠江村又發(fā)了一份公告,透露了臨遷費(fèi)延遲發(fā)放的情況。公告中強(qiáng)調(diào):”即使在受政策調(diào)整影響、企業(yè)在項(xiàng)目融資上遇到一定困難的情況下,街道、村社亦不斷督促合作企業(yè)確保臨遷費(fèi)的按時(shí)發(fā)放,企業(yè)亦積極想盡一切辦法籌措資金落實(shí)解決。”

珠江村表示,截至3月20日,2022年的臨遷費(fèi)全部完成發(fā)放,3月14日已完成今年1月份應(yīng)付臨遷費(fèi)的發(fā)放,爭(zhēng)取在3月底完成2月份應(yīng)付臨遷費(fèi)的發(fā)放,在4月份完成3月份應(yīng)付臨遷費(fèi)的發(fā)放。與此同時(shí),珠江村所在的下沙社區(qū)也在加快核實(shí)項(xiàng)目合作企業(yè)運(yùn)營狀況,如發(fā)現(xiàn)企業(yè)因資金問題造成項(xiàng)目進(jìn)展再次受到嚴(yán)重影響,該村將根據(jù)市、區(qū)相關(guān)政策規(guī)定,適時(shí)啟動(dòng)合作企業(yè)變更或退出流程。

這是珠江村首次向村民透露合作企業(yè)在融資上遇到困難,并表態(tài)可視情況更換合作企業(yè)。

開發(fā)周期長、資金需求量大是舊村改造項(xiàng)目的特點(diǎn)之一。為了鼓勵(lì)房企積極參與舊村改造,2020年7月,黃埔區(qū)曾召開城市更新建設(shè)項(xiàng)目銀企對(duì)接會(huì),緩解企業(yè)資金難題。這次對(duì)接會(huì)有10多家銀行及參與黃埔區(qū)城市更新的60多家企業(yè)參加,總授信額度將近500億元。不少民營企業(yè)獲得了資金支持,例如,珠光控股的3個(gè)舊村改造項(xiàng)目共獲得了銀行的前期授信近30億元。

但不久后,隨著黃埔區(qū)城市更新節(jié)奏的調(diào)整,以及民營房企的大面積暴雷,金融機(jī)構(gòu)的態(tài)度發(fā)生了轉(zhuǎn)變?!耙膊皇钦f所有民營企業(yè)的舊改項(xiàng)目都拿不到貸款,要看具體項(xiàng)目和具體企業(yè),經(jīng)營穩(wěn)健、償債能力強(qiáng)的公司還是可以支持,但珠江村的3家企業(yè)實(shí)力都很一般?!蹦硣秀y行內(nèi)部人士如此表示。

不僅銀行挑客戶,村集體也有了更高的要求。5月份,黃埔區(qū)的永和街永崗社區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社決定以公開招商方式引入舊村改造項(xiàng)目的合作企業(yè),合作企業(yè)資格條件包括企業(yè)信譽(yù)好,銀行信用記錄良好,具有與項(xiàng)目相匹配的自有資金及融資能力,企業(yè)總資產(chǎn)不低于200億元且凈資產(chǎn)不低于50億元,不存在工程“爛尾”情況等。

在拿不到融資的前提下,3家民營房企再死守珠江村已沒有太大意義,及時(shí)退出、變現(xiàn)投資也不失為明智之舉。截至2022年末,景業(yè)名邦的現(xiàn)金短債比僅0.49,2023年有約18億元的短債到期,珠江村股權(quán)的轉(zhuǎn)讓,多少能為其補(bǔ)充些流動(dòng)性,緩解償債壓力。

值班編委:馬琳

責(zé)任編輯:李紅梅?劉亞

審讀:戴士潮

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