地產(chǎn)還在暴雷：富豪開始逃離，信托開始裁員

來源：視覺中國

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作者 | 肖望?

編輯 | 郭一非

出品 | 棱鏡·騰訊小滿工作室

曾經(jīng)的西南龍頭房企藍光發(fā)展進入退市倒計時。

*ST 藍光公告稱，將于6月6日終止上市暨摘牌。和退市公告相伴的是，截至5月15日，其到期未能償還的債務本息達425.56億元。

另一家閩系房企陽光城，因觸及“1元面值”退市規(guī)則，已無力回天。截至5月12日，其到期未支付的債務合計647.32億元。

信托曾經(jīng)是輸血房地產(chǎn)的重要資金通道，藍光和陽光城的巨額債務中，就有大量信托產(chǎn)品卷入其中。

在大多數(shù)理財收益不超過4%時，房地產(chǎn)信托能提供8%-10%左右的收益水平，在私人銀行等銷售渠道備受有錢人追捧。當然門檻也高，大部分產(chǎn)品要100萬元起購。在房地產(chǎn)高歌猛進時期，富豪客戶們獲得了遠高于普通投資者的財富增值速度。

如今，伴隨著房地產(chǎn)公司風險暴露，房地產(chǎn)信托成為重災區(qū)。這一昔日備受追捧的財富增值法寶，也成為收割有錢人的“鐮刀”。

搶保險柜，信托與開發(fā)商反目

5月中旬，信托方與房企再次上演搶保險柜戲碼。

正榮地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)、廈門國際信托（下稱“廈門信托”）三方共同保管的保險柜，在搬家時被廈門信托派人搬走，保險柜中存有三方合資工資的公章、財務章、土地使用權(quán)證等貴重物品。

涉事項目位于福建廈門一宗項目，2021年8月，正榮和中梁拿地后，找到了廈門信托融資4.5億元，利率高達10%。等到次年2月，中梁和正榮要去申請預售證用章時，廈門信托明確拒絕配合。

上述項目負責人告訴作者，當時民營房企風聲鶴唳，我們兩家也遭遇債股下跌、負面評級下調(diào)，對方擔心項目賣不出去，還不了錢，要求我們把操盤權(quán)交出去，并按照3.2萬元的價格低價甩賣，“我們兩個股東各自要虧一個多億，當年我們拿地樓面價已到了3.14萬元，本來按照3.8萬元價格去賣?！?/p>

各方僵持不下，項目控制權(quán)成為爭奪焦點。

對于搬走保險柜，廈門信托一方給出的理由是，“為維護投資者利益和國有資產(chǎn)安全，在對方違約在先情況下，我司依法行使合同權(quán)利?！?/p>

在某國有信托公司人士陳珂（化名）看來，雖然搶保險柜、換鎖芯的操作很奇葩，但也正是近兩年房企密集違約后必然面臨的處境?！澳愫梦液么蠹液玫木置娌粡痛嬖?，各參與機構(gòu)都必須履行自己的職責，地產(chǎn)企業(yè)要保障自身發(fā)展，信托公司則要維護委托人利益，加強項目管理，必要時對資產(chǎn)進行處置?！?/p>

“高杠桿高周轉(zhuǎn)”一度是房企快速擴張的利器，利率高、周期短、門檻寬松的信托充當了資金彈藥。

作者了解到，房企拿地時，除了少量自有資金外，還包括信托、資管等非標前融資金。等到拿地蓋房，滿足432監(jiān)管要求后，即可獲得利率更低的銀行開發(fā)貸，再將前融資金置換出來，用于繼續(xù)拿地擴張。

一般而言，信托過往只做融資支持，并不參與項目具體運營。時至今日，當所投項目紛紛暴雷時，信托方被迫下場接盤，試圖盤活項目銷售回款拿回本金，向投資者兌付。

越來越多的信托公司開始成為房東。作者據(jù)天眼查梳理，多家地產(chǎn)項目公司的股東被信托公司所取代。

例如，融創(chuàng)旗下的中山銘晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，先是在2021年3月引入中融信托，一年之后由中融信托全資控股。五礦信托則先后成為廣州南沙、南京、深圳等多地項目的全資股東，這些項目原歸屬恒大、東原、陽光城等房企。

有錢人逃離房地產(chǎn)信托

在開發(fā)商陷入流動性困境后，信托方難以通過出售給第三方公司等渠道退出，只好被迫接手并繼續(xù)提供資金支持，希望等到項目建成銷售回款后，再償付信托投資人及其他債權(quán)人。

前信托公司中層洪海（化名）告訴作者，基于資金優(yōu)勢，信托公司介入成為“房東”能助推保交樓，同時也說明項目本身債務關(guān)系較為清晰，且有一定的重整價值。

在陳珂看來，為了保住本金，信托方還有訴訟保全、司法執(zhí)行、向第三方機構(gòu)轉(zhuǎn)讓等辦法，一旦親自介入后，就需要安排專員加強項目現(xiàn)場駐點管理，管好項目章，監(jiān)控項目銷售情況、資金流水、抵押物等。

用益信托網(wǎng)統(tǒng)計顯示，今年前4個月，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為144.58億元，同比下滑60%，“目前房地產(chǎn)信托業(yè)務主要以處置存量業(yè)務為主，新增業(yè)務很少?！?/p>

“并非信托公司不發(fā)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，而是發(fā)了投資者也根本不愿買?！标愮鎸ψ髡弑硎?，此前一些信托產(chǎn)品逾期或打折兌付，投資者一朝被蛇咬，十年怕井繩，還有一些投資者的資金已陷入違約信托，進一步限制了投資能力。

“在房地產(chǎn)市場有明確轉(zhuǎn)暖信號前，投資者的錢肯定不會再沖進來?！痹诤楹？磥恚m然在存款利率、市場投資收益整體下滑背景下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率優(yōu)勢十分明顯，但投資者恢復信心需要時間。

一些信托公司被房地產(chǎn)信托拖下水背后，除了地產(chǎn)行業(yè)整體不景氣外，更主要與部分公司內(nèi)控機制不完善、資金挪用等有關(guān)。

據(jù)第一財經(jīng)今年4月份報道，光大興隴信托深圳區(qū)域多人被帶走調(diào)查。案件涉光大信托與恒大集團、深圳佳兆業(yè)集團等多家房企合作的深圳舊改項目。知情人士稱，“幾個項目爆雷，出現(xiàn)了大規(guī)模逾期，無法兌付，調(diào)查發(fā)現(xiàn)在資金出借過程中有行賄受賄行為”。

而陳珂的老板正在慶幸，得益于2019年公司提高了風控要求，業(yè)務團隊拒掉了好幾家高杠桿的激進中小房企的融資需求，當前公司的風險處置壓力相比同業(yè)要小得多。

陳珂感慨，前幾年如果房地產(chǎn)信托業(yè)務多做幾筆，可能獎金就會多很多，“金融仍然是一個比拼活得久、而不是跑得快的行業(yè)，風險具有滯后性。如果不做好風險控制，可能第一年能賺點兒錢，往后要把利潤都吐回去還要倒貼?！?/p>

100萬起投，曾是金融圈“高富帥”

信托曾被稱為金融圈的“高富帥”。

一方面，投資門檻高，大多產(chǎn)品100萬元起投，投資者多為有錢人，且對其金融資產(chǎn)或工資流水有要求。網(wǎng)絡上甚至流傳著通過相親對象買什么金融產(chǎn)品來判斷其身家的說法。

另一方面，從業(yè)者開出的薪酬也十分豐厚。一線業(yè)務團隊年薪百萬非常普遍，高管拿千萬年薪也不在話下。

洪海介紹稱，由于購買門檻高，信托公司普遍自建財富管理團隊，或與頭部私人銀行開展產(chǎn)品代銷合作。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率非常有競爭力，尤其在資管新規(guī)執(zhí)行前，對信托隱性兌付的信仰還在，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品更是受到私人銀行客戶們的追捧。

洪海補充稱，特別是民企股東背景的信托公司，有做大業(yè)務規(guī)模和利潤的天然沖動。如果只做通道類業(yè)務，即信托公司不承擔風險、只作為資金的“二道販子”，其費率往往在千分之幾乃至萬分之幾。而房地產(chǎn)信托業(yè)務給開發(fā)商的資金成本往往在11%-12%，給投資者的收益水平在6%-8%，“一筆1億規(guī)模的房地產(chǎn)項目信托公司就能賺到400萬元左右，做通道類業(yè)務想要賺到同等規(guī)模的利潤，業(yè)務規(guī)模至少得10億元以上?！?/p>

在銀行等信貸渠道被嚴格管控之際，信托憑借其牌照的靈活性成為輸血房地產(chǎn)的重要通道，不少資質(zhì)或信用較差的房企拿不到或未及時拿到銀行開發(fā)貸，信托成為主要資金來源。

伴隨著開發(fā)商跑馬圈地，2019年5月末時，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額一度達3.15萬億元，占全部信托資產(chǎn)余額14%。

這一勢頭，隨著當年原銀保監(jiān)會下發(fā)“23號文”才踩住剎車，文件要求加大對違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的各種亂象行為檢查處罰力度，對信托領(lǐng)域各種違規(guī)行為做出明確禁止性要求。此后，銀保監(jiān)會還約談部分房地產(chǎn)信托增速過快、增量過大的信托公司。

信托開始裁員，不玩房地產(chǎn)了

自2020年起，房地產(chǎn)信托開始密集出現(xiàn)違約風險，并淪為重災區(qū)。

據(jù)用益信托研究統(tǒng)計，2021年，房地產(chǎn)信托全年違約規(guī)模達917.11億元，占比總違約規(guī)模61.34%。2022年房地產(chǎn)信托違約金額高達882億元，占信托產(chǎn)品違約總規(guī)模73.34%。

上千億違約的房地產(chǎn)信托背后，遍布高凈值客戶、上市公司，以及有錢任性的游戲公司。

2022年6月，因營業(yè)信托糾紛，知名游戲公司米哈游、莉莉絲起訴五礦信托，消息引爆網(wǎng)絡。據(jù)紅星新聞報道稱，兩家疑似踩雷五礦信托“鼎興”系列產(chǎn)品，該產(chǎn)品投向世茂集團旗下項目的應收賬款債權(quán)。不過五礦信托稱，米哈游買的不是鼎興系列產(chǎn)品。莉莉絲方面則稱只是少量參與。

白酒企業(yè)洋河股份也踩雷了房企，其去年持有信托理財產(chǎn)品20.83億元。年報顯示，公司2021年、2022年均有信托理財產(chǎn)品逾期，分別計提減值準備2.51億元、1.65億元，減值產(chǎn)品主要涉及恒大及寶能項目。

眼下，信托業(yè)投向房地產(chǎn)的資金規(guī)模不斷下降，規(guī)模也跌回10年前。

中國信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2019年達到2.7萬億元的歷史高點后，房地產(chǎn)信托業(yè)務規(guī)模連年下降。到2022年末規(guī)模僅剩1.22萬億元，3年間降幅達到54.8%。

作者據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)制圖

與此同時，信托的金色光環(huán)也正在褪色。

2012年時，信托業(yè)利潤總額為441.4億元，行業(yè)人均利潤為291.3萬元。十年后到了2022年末，利潤總額反倒跌至362.43億元，同比下降39.76%，行業(yè)人均利潤降至122.14萬元。

“行業(yè)也在探索做財富管理、家族信托、投資類信托等方向，但都沒有房地產(chǎn)信托來錢快?！焙楹Ｌ寡?。

財新報道稱，平安信托已經(jīng)停掉了所有房地產(chǎn)信托業(yè)務，裁了不少人，并專門成立特殊資產(chǎn)部處置不良資產(chǎn)。

不再“吸金”的信托公司，也難以留住人才。21世紀經(jīng)濟報道援引行業(yè)高管說法稱，2022年全行業(yè)員工數(shù)可能跌破兩萬人關(guān)口，凈減少超千人。

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