經(jīng)濟學(xué)家馬光遠：房地產(chǎn)不需要救，需要耐心

房地產(chǎn)在經(jīng)歷一季度的反彈之后，市場的數(shù)據(jù)又進入到下行：主要城市二手房交易環(huán)比大跌，掛牌量大增，最新的數(shù)據(jù)顯示，作為一線城市的北京，二手房的掛牌量超過了14萬套，上海二手房掛牌量達到20萬套左右，廣州有超過13萬套二手房出售，深圳截至5月29日全市共有53829套有效二手房源在售，創(chuàng)近一年來新高。

從房地產(chǎn)主要的指標看，前4個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降6.2%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積771271萬平方米，同比下降5.6%。其中，住宅施工面積542968萬平方米，下降5.9%，房屋新開工面積31220萬平方米，下降21.2%。

(資料圖片僅供參考)

其中，住宅新開工面積22900萬平方米，下降20.6%。這些指標也意味著，房地產(chǎn)在經(jīng)歷1季度的反彈之后，總體仍然處在調(diào)整的周期，而且因為預(yù)期不好，包括開發(fā)投資增速等指標仍然在下行。

而房地產(chǎn)的下行，很顯然拖累了4月和5月份中國經(jīng)濟的表現(xiàn)。

在房地產(chǎn)再次面臨調(diào)整的情況下，市場又響起了“救房地產(chǎn)”的聲音。

有人說，救房地產(chǎn)就是救內(nèi)需，救中國經(jīng)濟；有人一下子拉出了救房地產(chǎn)的政策清單。從房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的重要性而言，維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定當然是必須的選項，關(guān)鍵是如何穩(wěn)，是必須通過所謂的“救市”的刺激政策來穩(wěn)定房地產(chǎn)嗎？

在房地產(chǎn)的穩(wěn)定對于中國經(jīng)濟至關(guān)重要這一點上，我沒有任何疑義，這兩年房地產(chǎn)下行引發(fā)的一系列連鎖反應(yīng)讓很多人再次理性的思考房地產(chǎn)問題。但是，當下房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)不盡如人意，究竟是房地產(chǎn)自身的周期導(dǎo)致，還是政策導(dǎo)致，這是必須搞清楚的。

只有搞清楚了這一點，才能知道出臺“救市”的刺激政策有沒有用。

如果說，當前的房地產(chǎn)市場的低迷是房地產(chǎn)周期自身演化的結(jié)果，坦率而言，出臺任何政策都無濟于事。

比如，一些四五線城市，房子的確供應(yīng)過剩，即使出臺任何刺激政策，短期可能有效，但由于市場本身處于供過于求的狀態(tài)，長期而言，救市政策肯定是無效的。

解決市場出現(xiàn)的過剩問題，只能靠市場自己“出清”，任何所謂的救市政策只能導(dǎo)致市場的扭曲，而且會有嚴重的后遺癥。

但如果由于政策的原因，導(dǎo)致整個市場出現(xiàn)了斷裂，一些真實的購房需求被抑制，一些有能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道仍然沒有打通，那么，出臺政策解決這些問題，對市場而言無疑是必要的。

但解決這些由于政策本身導(dǎo)致的市場扭曲，很顯然不能叫“救市”，而應(yīng)該叫政策的糾偏。

從中國房地產(chǎn)目前的表現(xiàn)看，可以說，房地產(chǎn)自身周期與政策的扭曲導(dǎo)致的問題并存。

從房地產(chǎn)自身周期看，房地產(chǎn)20年的大周期已經(jīng)宣告結(jié)束。

供給側(cè)，開發(fā)商的“三高”模式已經(jīng)走到極致，急需新的發(fā)展模式；

需求側(cè)，三線以下城市房子普遍過剩，需求飽和；

投資端，房地產(chǎn)已經(jīng)不再是最好的投資品，特別是經(jīng)歷三年的疫情之后，經(jīng)濟大周期的轉(zhuǎn)換帶動房地產(chǎn)周期的加速下行。

在這種情況下，即使出臺所謂的救市刺激政策，一方面效果有限，另一方面，并不利于房地產(chǎn)自身完成“市場出清”。

但是，與房地產(chǎn)自身周期轉(zhuǎn)換對應(yīng)的，是過去嚴厲調(diào)控時候的房地產(chǎn)政策和當下的房地產(chǎn)市場的走勢已經(jīng)完全背離。

中國房地產(chǎn)市場的區(qū)域性決定了，很難有一個統(tǒng)一的全國性的政策來調(diào)控全國的房地產(chǎn)市場。一些城市市場很冷，但一些城市市場很熱。一些城市供大于求，房子太多，一些城市供不應(yīng)求，房子不夠。

從2017年到2021年，中國房地產(chǎn)市場處在史上最嚴最長的調(diào)控周期，出臺了大量的打壓房地產(chǎn)的政策，從打壓需求，到打壓供給，從以“限購”為代表的各種限，到以“三條紅線”為代表的直接扼住房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，無所不用其極，這些政策很顯然是有效的，導(dǎo)致了市場的降溫，并且引發(fā)了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的危機。

從2021年9月30日開始，房地產(chǎn)政策開始轉(zhuǎn)向，市場的快速降溫，以及房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)危機可能引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險讓政策終于轉(zhuǎn)向維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。房地產(chǎn)政策開始支持居民自住購房和改善性需求，同時，把防范化解房地產(chǎn)市場的風(fēng)險作為重要工作。

根據(jù)我的統(tǒng)計，2022年全年，全國出臺的政策超過了1100個。然而，令人不解的是，一方面出臺大量的政策穩(wěn)定市場預(yù)期，但是，另一方面，過去5年出臺的大量的嚴厲抑制房地產(chǎn)市場的政策卻大量存在，這就是雖然出臺大量的穩(wěn)定市場的政策而市場依然不穩(wěn)定的原因。

等于一方面不斷輸氧，另一方面卻不松開卡住脖子的手。

以一線和需求依然旺盛的二線為例。四五月，媒體熱炒的市場降溫，主要是一線和部分熱點二線。但是，從需求而言，一線和熱點的二線城市并不缺需求，特別是改善型需求。

但是，奇怪的是，盡管高層的房地產(chǎn)政策支持的需求明確是“自住和改善”兩種需求，但，我們的政策只體現(xiàn)在支持首套房，改善型的政策一點都沒有放松，仍然是嚴厲調(diào)控時的政策。

一些城市實現(xiàn)最嚴格的“認房又認貸”，一些城市的二套房首付比例是全球最高的80%，二套房的房貸利率遠高于一套房，而且在利率上還實行懲罰性的利率，這顯然和中央的房地產(chǎn)政策是相違背的。

這等于把改善型需求仍然劃入打擊而不是鼓勵的范疇。

卡住真實需求的脖子，市場當然沒有需求了。

筆者認為，只要在改善型需求的政策回到支持鼓勵的軌道上來，降低首付比例，降低利率，房地產(chǎn)的真實需求起碼在三線以上的城市仍然存在，并且目前是主流的需求。

基于此，筆者并不支持那些“救房地產(chǎn)”的口號，因為“救”既不符合房地產(chǎn)市場的事實，也不利于房地產(chǎn)市場的“出清”和長期健康。

房地產(chǎn)市場不需求刺激，只需求政策糾偏。筆者呼吁：

第一，正確認識中國房地產(chǎn)所處的階段。

從中國城鎮(zhèn)化的周期、房地產(chǎn)自身周期、中國經(jīng)濟大周期，以及中國人均居住面積而言，中國房地產(chǎn)并沒有進入“晚期”，而是剛剛進入到中期。

就絕對的住房面積看，按照官方統(tǒng)計，中國城鎮(zhèn)人均面積不到40平，這還是包含公攤的建筑面積，拋去公攤，人均面積也就剛過30平，距離OECD認為的房子“夠住”的平均水平45平差距還很遠。

考慮到中國目前2000年前的房子占一半以上，老破舊的改造量驚人，城市更新和住房升級帶來的需求并不亞于過去20年的需求，特別是，新的科技革命，人類對綠色、健康、智能化房子的需求剛剛處于起步階段，房地產(chǎn)距離“晚期”還很遠，那些認為中國房地產(chǎn)會崩盤之類的言論只是情緒的宣泄而已。

第二，清理不合時宜的房地產(chǎn)政策，松開卡住房地產(chǎn)脖子的手。

筆者認為，目前是中國房地產(chǎn)調(diào)控政策退出的最好的時機。中國已經(jīng)不需求房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控也無法解決房地產(chǎn)未來的健康發(fā)展問題，到了該真正落實制度建設(shè)，長效機制的時候了。

限購、限貸、限售等調(diào)控措施都應(yīng)該徹底退出房地產(chǎn)市場，一點尾巴都不留。

有人擔(dān)心徹底放開又出出現(xiàn)炒房的。

放心，你現(xiàn)在拿著小手絹滿大街喊“大爺，快來玩”都沒人敢來了。目前是房地產(chǎn)投資需求最小的時候，這個時候放開，根本不必擔(dān)心有人炒房，如果有人炒房，那真的是來救房地產(chǎn)的天使。

第三，真正貫徹支持“改善型需求”的政策。

降低二套房的首付比例到30%，降低二套房的利率，降低相關(guān)稅費。這是政策的糾偏，不是救市。

第四，暢通房地產(chǎn)市場的循環(huán)體系。

支持一些“好的”房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)留在市場，解決他們的融資問題，解決房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商和建筑商之間的債務(wù)問題。

只要市場循環(huán)，一切問題都會隨著時間解決，一旦房地產(chǎn)企業(yè)真的倒下，所有的問題就真的是問題和麻煩。這就是為什么美國每一次金融危機，華爾街總是會被救的原因。

最后我想說，解決房地產(chǎn)問題需要耐心，需要大智慧。

中國房地產(chǎn)用了20年發(fā)展到今天，解決房地產(chǎn)的問題也需要很長時間，千萬不能著急，讓市場循環(huán)，讓音樂繼續(xù)響起，大家繼續(xù)在舞池里跳舞，問題才會解決，如果強行讓音樂停止，結(jié)果是不言而喻的。

（馬光遠為民建中央經(jīng)濟委員會副主任）

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