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【資料圖】

近30年來(lái)，房地產(chǎn)成為地方政府越來(lái)越重要的收入來(lái)源，是對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響廣泛，與金融業(yè)息息相關(guān)，成為老百姓最大的生活負(fù)擔(dān)，當(dāng)然，也成為中高收入階層重要的資產(chǎn)投資。

因而自2021年下半年陷入衰退周期之后，如何判斷一季度房地產(chǎn)的復(fù)蘇程度、復(fù)蘇的支撐條件、復(fù)蘇的可持續(xù)性，顯得格外重要。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，各部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)復(fù)蘇程度的數(shù)據(jù)描述分歧頗大。我們需要意識(shí)到、并承認(rèn)，一季度來(lái)自不同部門(mén)的數(shù)據(jù)，對(duì)商品房銷(xiāo)售的復(fù)蘇程度、甚至趨勢(shì)，存在前所未有的分歧。

一、國(guó)家稅務(wù)總局說(shuō)3月份房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入同比增長(zhǎng)17.9%

4月6日，國(guó)家稅務(wù)總局多位負(fù)責(zé)人亮相國(guó)家新聞辦舉辦的“權(quán)威部門(mén)話開(kāi)局”系列主題新聞發(fā)布會(huì)。在這個(gè)發(fā)布會(huì)上，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍破天荒地介紹了一季度的全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)情況。

俗話說(shuō)，稅收是經(jīng)濟(jì)的晴雨表。國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍用“六個(gè)逐步向好”，具體闡述了今年一季度經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇的大好形勢(shì)。王軍總結(jié)的第一個(gè)向好就是“住房消費(fèi)呈現(xiàn)回暖跡象”。

王軍介紹說(shuō)：房地產(chǎn)業(yè)1-2月份銷(xiāo)售收入由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)2.3%，較去年全年加快19.5個(gè)百分點(diǎn)；3月份增速進(jìn)一步提升，同比增長(zhǎng)17.9%。這么綜合計(jì)算，一季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入同比增幅將超過(guò)8%。

二、專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為3月份百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)接近24.6%

4月3日的中國(guó)新聞網(wǎng)分別披露了中國(guó)兩家最大的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)研究機(jī)構(gòu)介紹的3月份房地產(chǎn)銷(xiāo)售好勢(shì)頭。中指研究院透露，今年3月份，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額同比上升24.6%。一季度百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額為17589.5億元，同比增長(zhǎng)8.2%。

這是自2022年以來(lái)，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額首次實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年3月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額同比增長(zhǎng)29.2%。一季度，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額14828億元，累計(jì)業(yè)績(jī)同比轉(zhuǎn)正，增長(zhǎng)3.1%。

克而瑞研究中心認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回升，表現(xiàn)出穩(wěn)步修復(fù)的行情。

三、人民銀行公布的居民中長(zhǎng)期貸款顯示，3月份居民新增中長(zhǎng)期貸款同比減少10.4%

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的中長(zhǎng)期貸款，一般由商品房按揭貸款、裝修貸款、汽車(chē)貸款等構(gòu)成。因?yàn)榇蟛糠制?chē)貸款由非銀行金融機(jī)構(gòu)的汽車(chē)金融公司辦理，一些裝修貸款也由金融消費(fèi)公司提供，所以居民中長(zhǎng)期貸款中，主要成分還是居民商品房按揭貸款。

央行并未按月披露其構(gòu)成，不過(guò)按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局個(gè)人按揭貸款金額推算，2021-2022年商品房按揭貸款占央行中長(zhǎng)期貸款的65%左右。

按照央行《2023年一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》中居民新增中長(zhǎng)期貸款快報(bào)數(shù)，以及修訂后存檔的《金融機(jī)構(gòu)人民幣信貸收支表》中居民中長(zhǎng)期貸款余額數(shù)推算，3月份居民新增中長(zhǎng)期貸款3308億元，同比下降10.4%；一季度居民新增中長(zhǎng)期貸款9442億元，同比下降11.1%。

四、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)6.3%

4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在《2023年1—3月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況》公告中披露，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售回升，一季度商品房銷(xiāo)售額30545億元，同比增長(zhǎng)3%，結(jié)束了持續(xù)一年多的同比下跌態(tài)勢(shì)。其中3月份銷(xiāo)售15096億元，同比增長(zhǎng)6.3%。

不過(guò)從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的3月份個(gè)人按揭貸款數(shù)據(jù)看，3月份房企收到個(gè)人按揭貸款2693億元，同比增長(zhǎng)10.1%；一季度房企收到個(gè)人按揭貸款6188億元，同比下降5.8%。

五、不同渠道的商品房銷(xiāo)售收入分歧較大，低限至高限，3月份為6.3%至29.2%，一季度為-5.8至8.2%

國(guó)稅局從來(lái)就沒(méi)披露過(guò)稅收之外的數(shù)據(jù)。對(duì)其稅收之外的數(shù)據(jù)就不點(diǎn)評(píng)了。央行的居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)局的個(gè)人按揭貸款數(shù)據(jù)，從占比看，其變化在歷史誤差范圍內(nèi)。

中指研究院公布的百?gòu)?qiáng)房企一季度銷(xiāo)售收入17589.5，克而瑞公布的百?gòu)?qiáng)房企收入為14828億元，分別占國(guó)家統(tǒng)計(jì)局商品房銷(xiāo)售額的57.6%和48.5%。

從代表性來(lái)看，應(yīng)該是足夠的。國(guó)證大數(shù)據(jù)對(duì)比了這3家2019-2022年3年的商品房銷(xiāo)售額同比增減幅度和百?gòu)?qiáng)房企收入增減幅度，誤差都在5個(gè)百分點(diǎn)之內(nèi)。

但3月份與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局商品房銷(xiāo)售額增幅對(duì)比的誤差，中指為18.3個(gè)百分點(diǎn)，克而瑞為22.9個(gè)百分點(diǎn)。一季度中指為5.2個(gè)百分點(diǎn)，克而瑞為5個(gè)百分點(diǎn)。

由此可見(jiàn)，3月份克而瑞和中指研究院的數(shù)據(jù)，合理推測(cè)存在利用不客觀的數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)市場(chǎng)造勢(shì)的可能性，并不可信。

從個(gè)人按揭貸款、居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局描述房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)，應(yīng)該是這5個(gè)部門(mén)相關(guān)數(shù)據(jù)中，最具邏輯性的數(shù)據(jù)。

六、這一輪房地產(chǎn)復(fù)蘇支撐條件較弱，不具備持續(xù)上行的基礎(chǔ)

2021年下半年房地產(chǎn)開(kāi)啟下行周期，原因?yàn)椋?/p>

第一、城市化進(jìn)程已經(jīng)快速發(fā)展進(jìn)入緩慢推進(jìn)時(shí)期；

第二、人口從擴(kuò)張期進(jìn)入收縮時(shí)期；

第三、居民住房條件由短缺時(shí)期進(jìn)入改善時(shí)期；

第四、居民債務(wù)負(fù)擔(dān)由大空間可擴(kuò)張時(shí)期進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)需修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)期；

第五、居民收入從高增長(zhǎng)時(shí)期進(jìn)入低增長(zhǎng)時(shí)期。

目前，導(dǎo)致房地產(chǎn)下行的這5個(gè)因素并未發(fā)生方向性改變。2-3月份的房地產(chǎn)弱復(fù)蘇，是建立在以下不可持續(xù)因素之上的：

第一、三年疫情積壓的居民購(gòu)房剛需集中釋放；

第二、各地政府史無(wú)前例的鼓勵(lì)購(gòu)房政策。

從居民信貸指標(biāo)看，居民對(duì)房地產(chǎn)投資的意愿，與宏觀經(jīng)濟(jì)政策的要求存在較大的差距。3月份居民新增中長(zhǎng)期貸款同比下降10.4%，是建立在2022年居民新增中長(zhǎng)期房貸從同期的6230億元減少到3691億元、減少了40.7%的極低基數(shù)上發(fā)生的。

今年的貨幣寬松政策中針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸利好政策，更多利好央企、國(guó)企及頭部民營(yíng)房企，這進(jìn)一步加劇了房企的信用分化。

國(guó)證大數(shù)據(jù)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)的復(fù)蘇，應(yīng)該建立在居民對(duì)房地產(chǎn)的可持續(xù)需求之上。

此外，當(dāng)前房企仍然面臨較大的償債壓力，2023年，房企又將迎來(lái)大規(guī)模償債潮。這將在邏輯上增加房企降價(jià)銷(xiāo)售獲得現(xiàn)金流的壓力。

根據(jù)中指研究院披露的數(shù)據(jù)推算，截至2022年3月底，房企債券余額為9179.6億元，其中信用債占比約65%，海外債占比35%。

從2022年情況來(lái)看，到期海外債以展期為主，但一季度到期的部分債券已經(jīng)歷一次展期，當(dāng)前面臨二次展期風(fēng)險(xiǎn)，有較高的償還壓力。國(guó)內(nèi)的非國(guó)企房企債務(wù)，也非常麻煩。

商品房沉重的庫(kù)存壓力，也約束房企只能集中精力改善銷(xiāo)售端。一季度，地產(chǎn)投資下降6.5%，新開(kāi)工面積下降19.2%，銷(xiāo)售面積下降3.5%，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入減少了27%。

但商品房竣工面積和待售面積，分別增長(zhǎng)了14.7%和15.4%。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍然處于嚴(yán)重的供過(guò)于求、庫(kù)存積壓之中。

【作者：徐三郎】

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