中新經(jīng)緯4月13日電題：華僑城歸母凈利潤虧超百億，“投資口袋”明顯收緊

作者房玲克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)

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汪慧克而瑞研究中心研究員

作為國內(nèi)最早專注文旅產(chǎn)業(yè)的華僑城，其最新發(fā)布的2022年財報顯示，公司凈利潤、歸母凈利潤均顯現(xiàn)超百億元虧損。而華僑城的巨額巨虧，也引起市場一片嘩然。

累計銷售簽約552.72億元，行業(yè)排名上升

華僑城的商業(yè)模式是“旅游+配套住宅”，在盛行勾地的年代，華僑城輕而易舉低價拿地建設(shè)開發(fā)，再通過主題樂園經(jīng)營投入，帶動區(qū)域熱度和成熟之后，再高價售房。

與大多數(shù)房企不同，華僑城盈利紅利來自兩部分：一是主題樂園經(jīng)營收入，二是地產(chǎn)銷售收入。

2022年，華僑城累計實現(xiàn)簽約銷售額552.72億元、簽約銷售面積266.55萬平方米，分別同比下降33.0%、33.2%。面對低迷行情和疫情沖擊，華僑城作為央企，品牌吸附力具備一定比較優(yōu)勢，整體跌幅低于行業(yè)百強平均水平。根據(jù)克而瑞全口徑銷售排行榜顯示，行業(yè)排名從2021年第50名上升至第35名。

2023年以來，市場呈現(xiàn)“點狀回暖”跡象，但公司較多項目短期仍面臨較大市場壓力。

2022年，華僑城總計有76個樓盤及少數(shù)尾盤在售，主要分布在36個城市。具體從銷售結(jié)構(gòu)來看，簽約銷售額主要來自一二線城市，合計占比達(dá)到78.8%，核心貢獻(xiàn)城市包括深圳、成都、上海、蘇州等。其中上海僑盈欣苑、成都信和御龍山兩個項目銷售額均超過60億元。

投資顯著收緊，可開發(fā)規(guī)?？s減近半數(shù)

2022年，華僑城按照“以收定投”原則，聚焦核心城市熱點板塊推進(jìn)新項目投資。報告期內(nèi)，新增土地儲備項目5個，包括合計計容建筑面積為37.0萬平方米，土地總價款為26.7億元，權(quán)益對價14.5億元，整體投資較2021年顯著收緊。

截至2022年末，華僑城累計剩余可開發(fā)計容建筑面積1151.9萬平方米，較2021年末減少48.8%。

從剩余可開發(fā)建筑面積分布結(jié)構(gòu)來看，一線城市占比1.8%，二線城市占比40.6%，三四線城市占比57.6%，2021年以上各占比分別為4.8%、50.0%、45.2%。2022年在一二線城市的合計占比相較2021年，減少了12.4個百分比，這或會影響到未來產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化。

值得注意的是，當(dāng)前市場預(yù)期仍不明朗，短期內(nèi)三四線城市文旅項目去化仍將面臨較多不確定性，公司仍需積極采取措施加以應(yīng)對。

歸母凈利潤虧損超百億，深陷盈利困局

報告期內(nèi)，華僑城營業(yè)收入為767.67億元，同比下降25.17%；實現(xiàn)毛利潤175.30億元，同比減少34.64%；綜合毛利率為22.8%，同比下降3.3個百分點。

具體從兩大主營業(yè)務(wù)表現(xiàn)來看，旅游綜合業(yè)務(wù)收入為272.2億元，同比下降37.2%，毛利率為24.5%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為493.7億元，同比下降16.3%，毛利率為21.9%。

凈利潤、歸母凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，分別虧損127.67億元、109.05億元，凈利率為-16.6%，歸母凈利率為-14.2%。

究其虧損的主要原因，我們認(rèn)為主要在于：一是房地產(chǎn)市場下行，結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，且部分項目由于降價促銷，利潤空間收窄；二是受疫情沖擊，文旅市場低迷，經(jīng)營效益遇困；此外，長期股權(quán)投資、資產(chǎn)減值、資產(chǎn)處置等因素也不容忽視，2022年華僑城長期股權(quán)投資虧損額達(dá)到24.6億元，計提資產(chǎn)減值損失進(jìn)一步加劇，高至127.1億元。

整體來說，華僑城盈利面臨較大的困境。截至2022年末，華僑城合同負(fù)債為546.7億元，較2021年末減少40.7%。合同負(fù)債覆蓋營收倍數(shù)為0.71，低于2021年末的0.90與2020年末的1.08數(shù)值，呈走低態(tài)勢，這意味著未來公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收實現(xiàn)保障系數(shù)較低。對華僑城而言，謀求片區(qū)綜合開發(fā)模式突破尤為重要，此外也要保證新增項目質(zhì)量，確保效益兌現(xiàn)。

凈負(fù)債率上升至85.9%，融資成本不斷優(yōu)化

2022年，華僑城主動進(jìn)行債務(wù)管理，通過長短期債務(wù)置換、債務(wù)規(guī)模管控等措施，推動資本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。年內(nèi)，對短期及一年內(nèi)到期債務(wù)置換超過400億元，預(yù)計節(jié)省利息約7億元。綜合融資成本不斷優(yōu)化，從2021年末4.46%降至4.23%。

截至報告期末，總有息負(fù)債余額為1280.6億元，較2021年末減少110.9億元。從債務(wù)期限結(jié)構(gòu)來看，一年內(nèi)到期債務(wù)為212.8億元，占比16.6%；1-2年到期債務(wù)335.0億元，占比26.2%；2-3年到期債務(wù)為409.6億元，占比32.0%；3年以上債務(wù)為323.2億元，占比25.2%。盡管較2021年，兩年內(nèi)到期債務(wù)合計占比有所降低，但仍超過四成，償還壓力較大。

從“三條紅線”指標(biāo)來看，公司的非受限現(xiàn)金短債比為1.49；凈負(fù)債率為85.9%，較2021年末上升26.6個百分點；扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，也較2021年末的68.2%進(jìn)一步走高。

整體來說，盡管公司顯現(xiàn)巨額虧損，但后期仍具備一定發(fā)展穩(wěn)健性，企業(yè)當(dāng)前仍需積極主動進(jìn)行債務(wù)管理、改善結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)經(jīng)營的安全系數(shù)。(中新經(jīng)緯APP)

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