在美國硅谷銀行引爆的金融系統(tǒng)震蕩逐漸平息之后，商業(yè)地產(chǎn)這顆埋伏已久的萬億巨雷，不斷呈現(xiàn)出令人不安的跡象。

3月，華爾街最大的商業(yè)地產(chǎn)主黑石陷入違約風(fēng)波，這批違約的CMBS（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券）以芬蘭辦公樓和零售組合為抵押。

【資料圖】

4月3日，歐洲央行發(fā)布報告，敦促監(jiān)管機構(gòu)加強對商業(yè)地產(chǎn)基金的監(jiān)管，防止開放式房地產(chǎn)基金出現(xiàn)流動性錯配。

歐央行表示：“在過去10年間，投資于商業(yè)地產(chǎn)的投資基金的資產(chǎn)凈值增長了兩倍多，超1萬億歐元(1.1萬億美元)，這強化了基金與房地產(chǎn)市場的相互依存關(guān)系，對金融穩(wěn)定構(gòu)成了威脅?！?/p>

這不是歐洲央行發(fā)出的第一聲警告，今年2月份，歐洲央行已經(jīng)指出，房地產(chǎn)市場的脆弱性在增加，尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

商業(yè)地產(chǎn)，到底怎么了？

混合辦公模式興起，寫字樓需求重挫

和美國一樣，歐洲商業(yè)地產(chǎn)最大的問題，在于整個行業(yè)需求側(cè)的巨大變化。

寫字樓是商業(yè)地產(chǎn)市場的最大組成部分，也是受沖擊最大的部分。隨著疫情的結(jié)束，許多公司已經(jīng)形成了混合辦公或居家辦公的慣例，員工不愿意重返辦公室，導(dǎo)致大量辦公場所空置。

據(jù)美國地產(chǎn)研究公司JLL，美國寫字樓總體空置率目前為19%，歐洲的狀況好一些，約為這個數(shù)字的一半。

但是，歐洲市場對辦公室的要求變得更高了，有投資者對媒體表示，歐洲的寫字樓租戶租賃的面積更小了，但傾向于搬進更好的建筑。那些位置偏僻、設(shè)施老舊的辦公樓，面臨無人問津的尷尬局面。

老舊辦公樓需要重新裝修，推高了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成本。環(huán)保也是一個大問題，整個歐洲都在逐步實施新的能效標(biāo)準(zhǔn)，舊建筑的業(yè)主必須為了迎合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)花費大量資金。

而且，這些商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主正面臨借貸成本飆升的困境。去年以來，歐洲央行不斷加息以遏制通貨膨脹的急劇上升。3月硅谷銀行和瑞信的爆雷，也讓銀行業(yè)收緊貸款，貸款變得更貴了，商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道在減少。

Bayes的研究表明，在歐洲，以優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)為抵押的借貸成本逐年翻番。一些行業(yè)專家預(yù)測，面對自身融資成本的急劇上升，銀行將不太愿意對陷入困境的借款人采取寬容態(tài)度。

所有的不利因素和不確定性都使得更難找到有信心購買寫字樓或向其業(yè)主貸款的投資者。法國保險集團安盛的另類資產(chǎn)全球主管Isabelle Scemama表示："每個人都在問一個大問題：辦公室的價值是什么？“

引發(fā)金融危機的可能性很低

商業(yè)地產(chǎn)一向是一個高杠桿的領(lǐng)域。歐洲商業(yè)地產(chǎn)市場總體貸款價值約為1.5萬億歐元。

商業(yè)地產(chǎn)的局部危機，是否會演變?yōu)椴叭虻慕鹑陲L(fēng)暴？

大多數(shù)市場分析認(rèn)為，如今的商業(yè)地產(chǎn)危機依然可控。這主要是因為全球金融體系在2008年后，已經(jīng)吸取了教訓(xùn)。

根據(jù)Bayes商學(xué)院的研究，今天商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款-建筑價值比很少超過60%，這意味著未償債務(wù)最終超過房產(chǎn)價值的可能性很低。而在2008年之前，這一比例通常高達80%-100%。

研究發(fā)現(xiàn)，德國的貸款機構(gòu)更為寬松，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的最高貸款利率為80%。在英國，咨詢公司Capital Economics表示，五分之四的貸款低于60%的貸款價值比率——而且英國銀行對商業(yè)地產(chǎn)的總體風(fēng)險敞口只有金融危機前的一半。

此外，歐洲銀行對商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險敞口的控制也更好。

根據(jù)高盛的數(shù)據(jù)，商業(yè)地產(chǎn)平均占歐洲銀行貸款的9%，占不良貸款的15%，顯著低于美國銀行。最近成為壓力焦點的美國小型銀行，其商業(yè)地產(chǎn)敞口高達65%。

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