近日，有57家物管上市企業(yè)陸續(xù)交出了2022年成績單，總體來看，營收規(guī)模實現(xiàn)穩(wěn)健擴張，但盈利能力卻大幅下降。

據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有57家在港股上市的物管企業(yè)披露2022年業(yè)績（目前我國主要物管企業(yè)普遍在港股上市），去年合計實現(xiàn)營業(yè)收入2324億元，相比于2021年的1971億元實現(xiàn)一定幅度的增長；合計實現(xiàn)歸母凈利潤僅134億元，相比于2021年的240億元，盈利能力下降明顯。

(資料圖片僅供參考)

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，2022年房地產(chǎn)行業(yè)下行，物企針對房地產(chǎn)客戶計提應收款項預期虧損撥備增加；物管企業(yè)第三方項目占比提升，但在行業(yè)競爭加劇之下，使得企業(yè)在第三方項目上的利潤有所下降。此外，受市場環(huán)境波動影響，人力、管理等成本增加也在一定程度上使得企業(yè)盈利空間收窄。

財務報告顯示，物管企業(yè)營業(yè)收入的增長主要來源于在管面積的擴大以及增值服務業(yè)務的增長。以中海物業(yè)為例，2022年其在管面積同比增長23.2%至3.2億平方米，增值服務增長15%至29.91億港元，營業(yè)收入則增長34.4%至126.89億港元。

盡管在管面積總體仍在不斷增長，但增速卻出現(xiàn)一定的下滑。據(jù)克而瑞研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，完整披露2019年至2022年在管面積的48家上市物企，其在管面積總值由24.36億平方米增長至61.94億平方米，在管面積均值由5182.34萬平方米增長至1.29億平方米，2019年至2021年在管面積均值的增速分別為33.61%，39.95%，49.87%。但2022年在管面積均值同比增速僅18.72%，較2021年下降31.51個百分點。

此外，在管面積前五的企業(yè)規(guī)模總值達26.95億平方米，在上市物企中總規(guī)模占比超四成，上市物企規(guī)模的分化也帶來業(yè)績表現(xiàn)上的分化。據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)，上市物企中排名前五的頭部企業(yè)合計營業(yè)收入為1153億元，占全部物管企業(yè)營業(yè)收入的近一半，合計歸母凈利潤69.53億元，超全部物管企業(yè)凈利潤的一半。

同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示：“一直以來物業(yè)管理行業(yè)強者恒強的特征非常明顯。特別是近年來行業(yè)集中度不斷提高，企業(yè)間收并購不斷，頭部企業(yè)規(guī)模呈現(xiàn)出不斷擴大態(tài)勢，表現(xiàn)在營收上則是持續(xù)增長?！?/p>

毛利率下降也成為2022年物管行業(yè)的普遍情況。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，57家上市物企中，有48家毛利率呈現(xiàn)不同程度的下降，其中降幅最高的達14.6個百分點。

“影響這一指標下滑的因素較多。”肖云祥表示，包括人力成本、基礎設施改造及先進生產(chǎn)設備投入等成本的增加。

此外，也有上市物企管理人員在業(yè)績會上坦言，第三方外拓的規(guī)模成為衡量物管企業(yè)綜合實力的重要指標，然而第三方業(yè)務市場化競爭加劇，也會帶來毛利率的降低。

“第三方業(yè)務目前的毛利率大概是12%-15%的水平，公司更多希望通過擴大規(guī)模來增加收入，在基本物業(yè)維持毛利率的基礎上延伸增值服務的邊界，另外則是通過公司治理水平的提高，利用數(shù)字化和管理機制降本增效。”有物管人士如是稱。

本報記者 王麗新 見習記者 陳 瀟

關鍵詞：