出品：新浪財經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

(資料圖片)

近日，已上市兩家典型代建企業(yè)，中原建業(yè)和綠城管理，前后腳發(fā)布了年報及業(yè)績發(fā)布會，但兩者的業(yè)績表現(xiàn)可謂涇渭分明。綠城管理在去年地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整之際仍然實現(xiàn)了業(yè)績和外拓的雙增長，而中原建業(yè)則仍因困于河南省而致業(yè)績與外拓雙雙大幅下滑。

在房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展壓力加大、盈利艱難之際，不少房企紛紛將相關(guān)閑置的“生產(chǎn)力”布局代建賽道甚至分拆上市。與此同時，行業(yè)中新涌現(xiàn)的主體，諸如政府、AMC、城投公司等也為代建行業(yè)提供了龐大的需求，但隨著代建滲透率的提升，行業(yè)競爭壓力不斷增加，代建企業(yè)的業(yè)績自然幾家歡喜幾家愁。

業(yè)績大幅下滑歸因于大環(huán)境？

中原建業(yè)2022年報顯示，全年錄得收入6.06億元，同比減少53.5%，凈利潤為3.035億元，同比減少60.6%。作為代建業(yè)務(wù)來說，不像地產(chǎn)行業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)與銷售存在時滯的情況，代建確認(rèn)收入大幅下滑即表征著當(dāng)期業(yè)務(wù)進展的萎靡。

對于收入下降的原因，中原建業(yè)稱，受疫情反復(fù)及房地產(chǎn)市場低迷影響，導(dǎo)致新簽約建筑面積同比下降及在管項目合約銷量下降所致。而同為代建行業(yè)的綠城管理則表現(xiàn)出了相當(dāng)?shù)捻g性。

2022年，綠城管理實現(xiàn)經(jīng)營收入達(dá)到26.56億元，同比增長18.4%。其中，商業(yè)代建收入、政府代建收入和其他服務(wù)收入分別貢獻16.69億元、7.81億元和2.06億元，分別同比增長13%、36.6%和6.1%，基本實現(xiàn)了各條業(yè)務(wù)線的全面增長。

本質(zhì)上，在代建業(yè)務(wù)的背后是在管項目的銷售及新項目開拓順利與否。

2022年中原建業(yè)在管項目的合約銷售額約為213.17億元，同比減少47.1%，合約銷售建面約349.84萬平，同比減少了44.1%，銷售均價也中斷了自2018年以來的增長首次下滑至6093元/平米。反觀綠城管理，在克而瑞百強房企銷售同比下滑達(dá)40%的情況下，全年代建銷售額達(dá)到875億元，為中原建業(yè)的4倍余，且同比增長3.8%，代建項目平均銷售單價也從2021年的13619元/平米提升至14906元/平米，同比提升9.45%。

而在新業(yè)務(wù)開拓方面，中原建業(yè)不僅外拓乏力，而且困于河南也飽受單一省份的風(fēng)險干擾。

外拓建面降66% 仍未走出河南

2022年，中原建業(yè)新增合約建筑面積僅336.71萬平米，同比2021年超千萬平米的新增量同比減少多達(dá)66.4%。由于在建項目推進的更加低迷，截止2022年底，中原建業(yè)的在管項目建筑總面積約3171萬平米，相較于年初還增長了2.38%。

中原建業(yè)外拓乏力的重要原因，是其上市近2年仍難擺脫建業(yè)地產(chǎn)和河南區(qū)域的限制。全年僅新簽了30個項目，但河南省外的項目只有2個，總建面10.62萬平米，同比減少91.8%。截止年底，總合約建面中有92%位于河南省內(nèi)，而河南省全年因受到疫情、水災(zāi)、恒大等房企保交樓困難以及行業(yè)下行等多重因素的疊加，代建開拓進展也不順利。

而反觀已經(jīng)全國化布局的綠城服務(wù)，新拓代建項目的合約總建筑面積達(dá)2820萬平方米，為中原建業(yè)的近10倍之多，同比增長約23.9%，新拓項目預(yù)估代建費達(dá)到86.1億。

截至2022年底，綠城管理的合約項目總建筑面積1.014億平米，首次站上1億平米大關(guān)，較去年同期增長19.8%。其中，環(huán)渤海及京津冀、長三角、珠三角、川渝地區(qū)占比分別為19.3%、47.9%、5.7%、1.8%，相較于河南省而言，處于經(jīng)濟動能相對強勁的區(qū)域。

待建面積余量不足 合伙人制度或?qū)⒗兔仕?/p>

按照2022年中原建業(yè)合約在管建面池子的變化，目前3171萬平米的項目儲備相較于中原建業(yè)單年履約的建面來說并不算充足，預(yù)計業(yè)績增長難有靚麗表現(xiàn)。

反觀綠城管理目前1.014億平米的項目儲備，相當(dāng)于2022年代建完成建面約10倍左右，代建項目整體可售貨值6510億，對于未來業(yè)績的增長有著充分的保障。

面對疲軟的業(yè)績表現(xiàn)，中原建業(yè)也試圖給出增長預(yù)期。在年報中，中原建業(yè)表示目前政府代建在談的意向項目超過50個，預(yù)計將會在2023年陸續(xù)落地，再加上企業(yè)已和包括河南資產(chǎn)、河南豫資等多家AMC公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，企業(yè)業(yè)務(wù)模式的多元化進程有望得到加速。

此外，為了應(yīng)對代建市場的競爭加劇，2022年中原建業(yè)開始嘗試城市合伙人制度，即中原建業(yè)通過在每個城市尋找愿意承擔(dān)更多責(zé)任、發(fā)揮更大作用的戰(zhàn)略合伙人，與其成立合資公司。

合伙人制度一定程度上是撬動體外合伙人資金，類似于房企拿到項目融資開發(fā)，增加了一定的杠桿，這其中或也有明股實債的風(fēng)險。此外，合伙人制度帶來的合伙人收益的相關(guān)成本的核算，參考綠城管理計入成本之中，無疑將拉低公司毛利率的表現(xiàn)。

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