21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者??楊志錦??上海報道記者從多位地方投融資人士處了解到，近期某省正對“地方國企拿地繳納土地出讓金化債”的情況進行摸底。具體而言，首先將化債資金來源進行穿透，關(guān)注土地出讓金是否來源地方國企拿地資金。其次，關(guān)注該國企繳納土地出讓金的來源以及購置土地用于項目建設(shè)的進展情況。

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其背景在于，2022年房地產(chǎn)市場疲軟，地方國企尤其地方城投拿地托市的情況明顯增加，一方面可以托底土地市場，另一方面可做大政府性基金收入規(guī)模，但存在虛增賣地收入的嫌疑。如果地方國企尤其城投購置的土地長期不開工或者沒有使用目的，那么可能就會被認(rèn)定為虛增，相應(yīng)通過該類資金化債的行為也可能被認(rèn)定為虛假化債。

如何摸底？

2018年10月，監(jiān)管部門已完成了隱性債務(wù)的摸底統(tǒng)計。對于隱性債務(wù)的處理，監(jiān)管提出兩大方向：一方面堅決遏制增量，另一方面積極穩(wěn)妥化解存量。諸多地方公布了隱性債務(wù)化解方案，大多要求在5—10年間將隱性債務(wù)化解完畢。

據(jù)記者了解，地方化債舉措主要有安排財政資金償還，出讓政府股權(quán)以及經(jīng)營性國有資產(chǎn)權(quán)益償還，利用項目結(jié)轉(zhuǎn)資金、經(jīng)營收入償還，合規(guī)轉(zhuǎn)化為企業(yè)經(jīng)營性債務(wù)，通過借新還舊、展期方式償還等。近年來，通過財政資金化解隱性債務(wù)的案例增加。

記者獲得的樣表顯示，前述省份摸底過程中，首先需關(guān)注各類化債資金的情況，如果是財政資金，需區(qū)分來自于一般公共預(yù)算資金還是政府性基金預(yù)算資金。如來自政府性基金預(yù)算，則需關(guān)注是否是土地出讓收入，并關(guān)注土地出讓收入繳款單位及繳款單位是否為地方國企以及對應(yīng)的土地信息等。

據(jù)廣發(fā)固收統(tǒng)計，2022年全口徑土地出讓金5.55萬億（根據(jù)土拍情況、拿地企業(yè)數(shù)據(jù)整理），同比下降26%。其中2022年住宅用地城投拿地金額2.24萬億，占比高達54%。分季度看，2022年一季度至四季度，城投拿地占比逐步上升，四個季度分別為43%、45%、51%、65%。

其次，關(guān)注繳納土地出讓金的地方國有企業(yè)的相關(guān)情況。具體而言，拿地資金來源需區(qū)分經(jīng)營性利潤、融資資金、財政資金等；關(guān)注該國企購置土地用于項目建設(shè)的進展情況。地方國企需提供出讓地塊編號、購置土地所對應(yīng)項目的立項批復(fù)文件、可行性研究報告、工程施工合同、工程項目進度表等材料。

一些市場數(shù)據(jù)測算顯示，城投拿地后開工率較低。安信固收團隊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年三輪集中供地中15個樣本城市共成交地塊1493宗，截至2022年12月20日，827宗地塊已開工，開工率為55%，而同期城投拿地開工率僅27%。

安信固收還測算稱，城投拿地暫緩開工主要涉及四種項目，保障房項目、特定慢周轉(zhuǎn)項目、去化預(yù)期不樂觀的項目、出于托底拿地本身暫無開發(fā)計劃的項目。保障房項目風(fēng)險相對較小，后三類項目需關(guān)注地塊對應(yīng)的融資情況，如涉及過多的高息短久期的“前融”債務(wù)則可能一定程度上削弱區(qū)域的債務(wù)結(jié)構(gòu)。

城投托地風(fēng)險幾何？

2021年下半年以來，由于土地市場不景氣，地方國企尤其地方城投拿地的情況明顯增加，引起廣泛關(guān)注。

財政部去年10月印發(fā)《關(guān)于加強“三公”經(jīng)費管理嚴(yán)控一般性支出的通知》提出，嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。

北方省份某地審計局負(fù)責(zé)人表示，審計界定虛增土地出讓收入，首先關(guān)注繳納土地出讓金的單位，是哪些企業(yè)繳納的土地出讓金，重點關(guān)注國有企業(yè)尤其是政府投融資平臺公司。其次看企業(yè)拍入土地的目的，再次看企業(yè)繳納土地出讓金的資金來源。如果融資平臺使用的資金是財政資金，拍入的土地沒有實際項目、沒有使用目的或者長期不使用土地，這樣基本可以確定是虛增土地出讓收入。

一些債務(wù)監(jiān)管人士則認(rèn)為，如果確認(rèn)為虛增土地出讓收入，那么通過該類資金化債的行為也可能被認(rèn)定為虛假化債。

此外，國企融資拿地的過程中也可能新增隱性債務(wù)。去年5月某省份下發(fā)通知，要求轄區(qū)各地排查新增隱性債務(wù)情況。其中，重點關(guān)注本地區(qū)地方國企是否存在通過融資收購?fù)恋匦略稣[性債務(wù)等問題。

一位熟悉地方投融資業(yè)務(wù)的人士表示，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，簽訂土地出讓合同后，需在一定期限內(nèi)支付50%的土地款，剩余50%在未來一定期限內(nèi)繳清。一些實力強的國企，可以用自身經(jīng)營收入收購?fù)恋?，但是更多企業(yè)會從外部融資。對于外部融資，公司可能會以未來土地出讓收入作為還款來源，或者政府及財政部門以其他形式承諾還款，這就涉及新增隱性債務(wù)的問題。

財政部數(shù)據(jù)顯示，2022年國有土地使用權(quán)出讓收入66854億元，比上年下降23.3%。市場也高度關(guān)注賣地收入下降對地方政府財力、債務(wù)償付的影響。

財政部部長劉昆3月1日在國新辦發(fā)布會上表示，土地出讓收入列地方的政府性基金預(yù)算，是地方政府性基金預(yù)算的主體。從全國地方政府性基金預(yù)算的情況看，有部分收入調(diào)入一般公共預(yù)算使用，約占地方政府性基金預(yù)算的15%左右，去年雖然出現(xiàn)了下降的情況，但對地方一般公共預(yù)算支出的影響是可控的。由于具體數(shù)據(jù)尚待決算才能確定，若按照2022年土地出讓收入減收約2萬億元匡算，影響地方一般公共預(yù)算財力約3000億元。

“土地出讓收入是毛收入，收入減少的同時，也會相應(yīng)減少拆遷補償?shù)瘸杀拘灾С?。我為什么專門說明一下這個情況，因為收支之間是聯(lián)動的，所以它的收入下降影響并沒有那么大?！眲⒗シQ“中國地方政府的債務(wù)主要是分布不均勻，一些地方債務(wù)風(fēng)險較高，還本付息壓力較大。我們已督促有關(guān)地方切實承擔(dān)主體責(zé)任，抓實化解政府債務(wù)風(fēng)險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線?！?/p>

關(guān)鍵詞： 土地出讓