距離“三支箭”發(fā)出已經(jīng)過(guò)去了3個(gè)多月，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都在逐漸回暖。

(資料圖)

不過(guò)對(duì)于陽(yáng)光城來(lái)說(shuō)，這家千億房企、曾經(jīng)的行業(yè)黑馬，卻仍在為龐大的債務(wù)而煩惱。

2月9日，陽(yáng)光城發(fā)布公告稱(chēng)，截至公告發(fā)布日，公司已到期未支付的債務(wù)(包含金融機(jī)構(gòu)借款、合作方款項(xiàng)、公開(kāi)市場(chǎng)相關(guān)產(chǎn)品等)本金合計(jì)金額460.18億元。

460.18億，顯然不是小數(shù)目；而除了債務(wù)違約之外，陽(yáng)光城的經(jīng)營(yíng)狀況同樣不樂(lè)觀。

1月31日，陽(yáng)光城披露了2022年的業(yè)績(jī)預(yù)告，根據(jù)財(cái)報(bào)預(yù)告顯示，2022年全年，陽(yáng)光城預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為虧損80-110億，扣非凈利潤(rùn)則為虧損91億-121億，和去年同期的凈利潤(rùn)虧損69.52億、扣非凈利潤(rùn)虧損96.01億相比，虧損呈現(xiàn)逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)。

從財(cái)報(bào)來(lái)看，截至去年三季度，陽(yáng)光城的總負(fù)債仍高達(dá)2985億，資產(chǎn)負(fù)債率則達(dá)到了90.05%。一邊是越滾越大的負(fù)債和違約債務(wù)，另一邊則是不斷擴(kuò)大的虧損，面對(duì)負(fù)債和虧損帶來(lái)的雙重壓力，已經(jīng)爆發(fā)債務(wù)危機(jī)一年多的陽(yáng)光城，還有能力走出困境嗎？

陽(yáng)光城，“狂飆”的行業(yè)黑馬

激蕩的房地產(chǎn)行業(yè)，輪流上演著黑馬和奇跡的故事。

在龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，“閩系派”無(wú)疑是一個(gè)較為獨(dú)特的存在。憑借著“敢打敢拼”的精神，“閩系派”中出現(xiàn)過(guò)許多的黑馬和奇跡，像以福州為中心的“北派”房企——融信、金輝、陽(yáng)光城，還有以廈門(mén)為中心的“南派”房企——世茂、建發(fā)、中駿。

而今天要介紹的陽(yáng)光城，其實(shí)就是“閩系派”中典型的代表。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2006年時(shí)，陽(yáng)光城還只是一家區(qū)域性的小房企，銷(xiāo)售額不過(guò)2億出頭；但到了13年后的2019年，陽(yáng)光城的銷(xiāo)售額卻成功突破2000億大關(guān)，銷(xiāo)售額每年的平均增速超過(guò)70%，堪稱(chēng)行業(yè)奇跡。

那么，為何陽(yáng)光城能做出如此彪悍的成績(jī)？這背后，自然離不開(kāi)其激進(jìn)的運(yùn)作手法。

回過(guò)頭來(lái)看，陽(yáng)光城的崛起主要是從2012年開(kāi)始。2012年3月，陽(yáng)光城挖來(lái)了曾任職于華潤(rùn)置地和龍湖地產(chǎn)的陳凱，其成為了集團(tuán)的總裁，陽(yáng)光城正式迎來(lái)了“陳凱時(shí)代”；此后，陽(yáng)光城也將總部從福建遷到了上海，并開(kāi)始走出福建、向全國(guó)大舉擴(kuò)張。

作為龍湖的老將，陳凱深諳地產(chǎn)運(yùn)作的手法，在加盟之后，陽(yáng)光城先是啟用了“高周轉(zhuǎn)+低成本”的運(yùn)營(yíng)策略，將項(xiàng)目從取地到開(kāi)盤(pán)的周期逐漸縮短到6-9個(gè)月，然后又啟用了“股+債”的多元融資策略，對(duì)標(biāo)萬(wàn)科、恒大等龍頭企業(yè)，提升有息負(fù)債占比。

幾次策略調(diào)整過(guò)后，陽(yáng)光城迎來(lái)了第一輪“狂飆”：2012—2015年，陽(yáng)光城的銷(xiāo)售額就從最初的20億出頭飆升到了200億，不過(guò)短短三年就翻了十倍，=速度之快令人咋舌。

2016年，已經(jīng)創(chuàng)造了行業(yè)神話(huà)的陳凱離開(kāi)了陽(yáng)光城，“陳凱時(shí)代”正式落下帷幕，正當(dāng)大家以為陽(yáng)光城要慢下來(lái)的時(shí)候，沒(méi)想到僅僅過(guò)去幾個(gè)月，陽(yáng)光城又挖來(lái)了碧桂園的兩名大將——吳建斌和朱榮斌，而陽(yáng)光城則正式進(jìn)入“雙斌時(shí)代”。

作為碧桂園的老將，吳建斌和朱榮斌將碧桂園的高周轉(zhuǎn)模式帶到了陽(yáng)光城，其先是定下了“3+1+X”的擴(kuò)張策略，開(kāi)始向二、三線(xiàn)城市進(jìn)軍，然后又通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)、一級(jí)整理、三舊改造、產(chǎn)城融合等多方式獲取優(yōu)質(zhì)土地，成為了行業(yè)中聞名的“地皮收割機(jī)”。

憑借著更加激進(jìn)的運(yùn)作手法，陽(yáng)光城再一次迎來(lái)了突破。2018年9月，陽(yáng)光城銷(xiāo)售額首次突破了千億大關(guān)，成為了千億房企中的一員，當(dāng)年累計(jì)銷(xiāo)售額來(lái)到了1628億；而到了2019年，陽(yáng)光城銷(xiāo)售額更是突破了2000億大關(guān)，全年的銷(xiāo)售額達(dá)到2110.31億元。

險(xiǎn)資“反水”，引爆債務(wù)危機(jī)

2020年是許多房企發(fā)生“轉(zhuǎn)折”的一年，而陽(yáng)光城也正是從這一年走向衰落。

當(dāng)時(shí)，地產(chǎn)行業(yè)最蓬勃發(fā)展的階段已經(jīng)過(guò)去，隨著“三道紅線(xiàn)”的出臺(tái)，行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)，再加上疫情的影響，房地產(chǎn)行業(yè)“一夜入冬”，恒大、融創(chuàng)等巨頭都陸續(xù)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。

面對(duì)這種情況，朱榮斌決定給陽(yáng)光城上了一道“保險(xiǎn)”，拉來(lái)了險(xiǎn)資——泰康系。

2020年9月，陽(yáng)光城的第二大股東上海嘉聞將5.55億股的股份轉(zhuǎn)讓給了泰康系，約占總股本的13.53%，其中，泰康人壽受讓8.53%股份，泰康養(yǎng)老受讓5%股份，股份轉(zhuǎn)讓單價(jià)為6.09元/股，交易金額合計(jì)33.78億元，康泰系一躍成為陽(yáng)光城的第二大股東。

從動(dòng)機(jī)來(lái)看，朱榮斌拉來(lái)泰康系的意圖其實(shí)非常明顯——隨著行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)，融資越發(fā)艱難，引入康泰人壽不但可以拓展融資渠道，而且雙方的合作還能帶來(lái)更大的利益。

不過(guò)，康泰人壽自然也是為利而來(lái)，雙方在合作時(shí)不但簽署了協(xié)議，陽(yáng)光城需保證每年至少進(jìn)行一次現(xiàn)金分紅，分紅金額不得少于可分配利潤(rùn)的30%，此外還有業(yè)績(jī)對(duì)賭：陽(yáng)光城前五年承諾每年平均增長(zhǎng)率不低于15%，第6-8年年增長(zhǎng)率不低于10%，第9-10年年增長(zhǎng)率不低于5%，若未達(dá)到業(yè)績(jī)要求，由控股股東將差額部分補(bǔ)償給上市公司。

實(shí)際上，當(dāng)時(shí)的陽(yáng)光城已經(jīng)成長(zhǎng)到了一定的體量，想要達(dá)到平均增長(zhǎng)率不低于15%的目標(biāo)難度很大，但讓人沒(méi)有想到，陽(yáng)光城不僅僅是增速不達(dá)標(biāo)，而是出現(xiàn)了業(yè)績(jī)嚴(yán)重虧損的情況——2020年第三季度，陽(yáng)光城扣非凈利潤(rùn)虧損了17.52億元，業(yè)績(jī)雷已然炸響。

業(yè)績(jī)的突然變臉，直接引發(fā)了公開(kāi)的“戰(zhàn)火”。當(dāng)時(shí)，來(lái)自泰康系的兩位董事陳奕倫、姜佳立對(duì)陽(yáng)光城《2021年第三季度報(bào)告》提出異議，并投反對(duì)票，要求對(duì)經(jīng)營(yíng)惡化作出解釋?zhuān)?yáng)光城也遭遇了“股債雙殺”，隨后開(kāi)始逐漸出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，資金鏈越發(fā)緊張。

回過(guò)頭來(lái)看，截至2022年三季度，曾被陽(yáng)光城視為保險(xiǎn)和“神隊(duì)友”的康泰系早已經(jīng)消失在了十大流通股東名單之中，但被“拋棄”的陽(yáng)光城如今卻深陷困境，不但連續(xù)兩年出現(xiàn)了巨額的虧損，還爆發(fā)了嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)。

總負(fù)債達(dá)2985億，陽(yáng)光城能走出困境嗎？

去年11月，隨著恢復(fù)上市融資的“第三支箭”落地，行業(yè)開(kāi)始逐步回暖。

不過(guò)，對(duì)于陽(yáng)光城這家曾經(jīng)的千億房企來(lái)說(shuō)，雖然外部的環(huán)境在逐漸好轉(zhuǎn)，但面對(duì)龐大的債務(wù)壓力以及越發(fā)嚴(yán)重的虧損情況，想要渡過(guò)難關(guān)卻依舊十分的困難。

2月9日，陽(yáng)光城發(fā)布公告稱(chēng)，截至公告發(fā)布日，公司已到期未支付的債務(wù)(包含金融機(jī)構(gòu)借款、合作方款項(xiàng)、公開(kāi)市場(chǎng)相關(guān)產(chǎn)品等)本金合計(jì)金額460.18億元；而在違約負(fù)債之外，截至去年三季度，陽(yáng)光城的總負(fù)債高達(dá)2985億，資產(chǎn)負(fù)債率更是達(dá)到90.5%。

近3000億的總負(fù)債，對(duì)于當(dāng)前身處困境的陽(yáng)光城來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是壓在頭上的一座大山。

值得一提的是，在這2985億的總負(fù)債中，流動(dòng)負(fù)債為2712億，其中短期借款為42.59億，應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款為287.7億，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為495.4億，三者合計(jì)超過(guò)了800億；而同期，陽(yáng)光城的貨幣資金卻僅為103.8億，資金缺口巨大，

而除了越滾越大的負(fù)債之外，陽(yáng)光城的經(jīng)營(yíng)狀況同樣也不樂(lè)觀。

1月31日，陽(yáng)光城披露了2022年的業(yè)績(jī)預(yù)告，根據(jù)財(cái)報(bào)預(yù)告顯示，2022年全年，陽(yáng)光城預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為虧損80-110億，而在2021年，陽(yáng)光城的凈利潤(rùn)就已經(jīng)虧損了69.52億，若按照2022年虧損80億來(lái)計(jì)算，短短兩年時(shí)間，陽(yáng)光城累計(jì)虧損達(dá)到了150億。

當(dāng)然，面對(duì)龐大的債務(wù)壓力，陽(yáng)光城也并非沒(méi)有做過(guò)努力。去年5月，陽(yáng)光城將所持永康眾泰小鎮(zhèn)股權(quán)以57億轉(zhuǎn)讓給濱江集團(tuán)，雖然樓面價(jià)格對(duì)比周邊低了一半，但陽(yáng)光城卻還是選擇“忍痛割肉”；除了轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目和物業(yè)之外，陽(yáng)光城的老板林騰蛟還以打?qū)φ鄣膬r(jià)格，將上市公司龍凈環(huán)?？偣杀镜?5.02%以17.34億對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓給紫金礦業(yè)。

不過(guò)，面對(duì)龐大的債務(wù)，這些資金顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，這些自救行動(dòng)最終都是以失敗告終。

在2月9日的債務(wù)違約公告，陽(yáng)光城表示，公司為化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，正全力協(xié)調(diào)各方積極籌措資金，商討多種方式解決相關(guān)問(wèn)題；同時(shí)，公司將在地方政府和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的大力支持、積極協(xié)調(diào)下，制定短中長(zhǎng)期綜合化解方案，積極解決當(dāng)前問(wèn)題。

很顯然，面對(duì)債務(wù)危機(jī)，陽(yáng)光城并沒(méi)有選擇“躺平”，但面對(duì)龐大的負(fù)債，陽(yáng)光城想要走出困境卻依舊困難重重。

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