文 | 《財(cái)經(jīng)》記者 劉昕

編輯 | 王博

(資料圖)

作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)，北京任何關(guān)于房地產(chǎn)政策調(diào)控的消息都能引起不小的波瀾。

近日，一則北京“房山區(qū)將試點(diǎn)認(rèn)房不認(rèn)貸”的消息在房產(chǎn)中介和購(gòu)房者中流傳。

2月17日上午，《財(cái)經(jīng)》記者向房山區(qū)房屋交易中心求證此消息，對(duì)方表示：房山區(qū)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的消息不屬實(shí)，目前沒(méi)有落實(shí)該政策，不要聽(tīng)信市場(chǎng)機(jī)構(gòu)過(guò)度解讀。

此外，《財(cái)經(jīng)》記者向一家在房山有在售樓盤(pán)的頭部房企求證，對(duì)方表示目前沒(méi)有接到相關(guān)政策。一位房山區(qū)的鏈家中介也告訴《財(cái)經(jīng)》，目前沒(méi)有實(shí)行此政策。

去年下半年至今，已有鄭州、南京、蘇州、無(wú)錫、佛山等城市陸續(xù)放開(kāi)、優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，但北京、深圳、上海等一線(xiàn)城市并未有明顯信號(hào)釋放。

“認(rèn)房”“認(rèn)貸”，是界定是否屬于首套房時(shí)使用的標(biāo)準(zhǔn)。

目前，北京的政策是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，自2017年3月開(kāi)始執(zhí)行。只有當(dāng)居民家庭名下在北京無(wú)住房，且沒(méi)有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，才能算作首套房。購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房（見(jiàn)注釋?zhuān)赘犊畋壤坏陀?5%，購(gòu)買(mǎi)首套非普通自住房，首付比例不低于40%。

即在此政策下發(fā)之后，如果一個(gè)買(mǎi)房者在京有購(gòu)房資格，無(wú)任何住房，但此前有房貸記錄，無(wú)論是京內(nèi)記錄還是外地記錄，就算已經(jīng)還清貸款，也無(wú)法在北京享受首套房首付標(biāo)準(zhǔn)，算二套標(biāo)準(zhǔn)。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策下發(fā)后，抑制了一大批置換和剛需購(gòu)房者。一批曾有房貸并已經(jīng)還清的人，如再買(mǎi)房，首付比例從原來(lái)的35%，上升至60%，如果是非普通自住房，首付比例下限為80%。相比首套房，購(gòu)房門(mén)檻翻倍。

一位通州區(qū)的房產(chǎn)中介告訴《財(cái)經(jīng)》，他接觸的客戶(hù)中，約有一半因“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策被劃定為二套房?！霸窘?00萬(wàn)元的首付就能買(mǎi)一套300萬(wàn)元的房子，現(xiàn)在得交200萬(wàn)元，這部分人可能暫時(shí)就不買(mǎi)了。”

在北京，房山區(qū)屬于房產(chǎn)交易量較小、價(jià)格較低的城區(qū)。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，今年1月，北京全市存量房交易9491套，其中，房山區(qū)交易525套，占全市交易套數(shù)的5.5%，在16個(gè)區(qū)中排名第八。

根據(jù)房山區(qū)政府官網(wǎng)，2020年和2021年，房山區(qū)的商品房待售面積同比分別下降0.2%、9.2%。但是，2022年，房山區(qū)的待售面積為271.8萬(wàn)平方米，較上一年增長(zhǎng)26%，去化壓力增大。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，今年1月，房山區(qū)二手房均價(jià)為28467元/平方米。去年2月，均價(jià)為27954元/平方米。一年時(shí)間，房屋均價(jià)上漲約1.8%。同一時(shí)間段，北京房屋均價(jià)上漲7%。

去年8月，北京市“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限制曾有過(guò)小范圍放松，但是僅限于中心城區(qū)60歲及以上老年家庭。這類(lèi)家庭若在昌平區(qū)、順義區(qū)三宗地的試點(diǎn)項(xiàng)目買(mǎi)房，且名下無(wú)住房、無(wú)在途貸款，首付比例最低可到35%?！盁o(wú)住房、無(wú)在途貸款”，意味著“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

今年1月，北京市政府印發(fā)《2023年市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單》，在232條提到，完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施。

這些跡象讓部分購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商相信，北京將來(lái)能在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限制上出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的放松。

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北京市普通住宅和非普通住宅的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是住建委、財(cái)政局和稅務(wù)局2014年10月份實(shí)施的《關(guān)于調(diào)整本市享受稅收優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格有關(guān)問(wèn)題的通知》。

普通住宅需滿(mǎn)足三個(gè)條件：

1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；

2.單套建筑面積在140平方米（含）以下；

3.實(shí)際成交價(jià)格低于按本通知確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其中五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于39600元/平方米或總價(jià)低于468萬(wàn)元，五至六環(huán)之間單價(jià)低于31680元/平方米或總價(jià)低于374.4萬(wàn)元，六環(huán)以外單價(jià)低于23760元/平方米或總價(jià)低于280.8萬(wàn)元，本條中單價(jià)或總價(jià)其中一個(gè)條件符合即可。

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