2022年房地產(chǎn)市場深刻調整，規(guī)模房企進入縮表出清、優(yōu)勝劣汰階段。在充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)營環(huán)境下，新城控股立足經(jīng)營業(yè)務基本盤、堅持雙輪驅動戰(zhàn)略，積極擁抱市場變化、穩(wěn)健發(fā)展。

3月31日，新城控股發(fā)布2022年年度報告。報告顯示，2022年新城控股融資渠道持續(xù)突破，債務結構繼續(xù)優(yōu)化，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正，商業(yè)運營收入首超百億……地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運營的協(xié)同共進，構筑了新城控股可持續(xù)發(fā)展的核心競爭力。

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融資渠道通暢 財務基本面穩(wěn)健

經(jīng)營業(yè)績方面，2022年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元；歸屬股東凈利潤13.94億元；整體毛利率為20.03%，保持穩(wěn)定。其中，房地產(chǎn)開發(fā)銷售實現(xiàn)營業(yè)收入1048.83億元；物業(yè)出租及管理實現(xiàn)營業(yè)收入92.24億元，同比增加15.75%。

現(xiàn)金流已成為房企發(fā)展的命脈。2022年新城控股債務結構優(yōu)化、在手現(xiàn)金充裕。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元；經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，連續(xù)五年為正。

此外，2022年新城控股已償還境內(nèi)外公開市場債券127.91億元。截至2022年底，新城控股期末融資余額為712.7億元，同比壓降185.97億元，有息負債水平保持低位。

隨著市場環(huán)境的變化，2022年房企融資環(huán)境出現(xiàn)邊際改善。作為示范房企，2022年新城控股成功發(fā)行多筆中期票據(jù)。據(jù)悉，2022年新城控股整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個百分點。

具體來看，5月新城控股憑借中債信用增進和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設銀行間首單房企信用風險緩釋憑證(CRMW)，順利完成10億元人民幣中票的發(fā)行。9月和12月，新城控股作為中債信用增進全額擔保民營房企發(fā)債的首批試點房企之一，成功發(fā)行共計30億元人民幣的中期票據(jù)，票面平均利率為3.96%。

此外，新城控股在境外新發(fā)優(yōu)先綠色美元票據(jù)，募集資金1億美元。本期美元債為2022年4月以來第一筆民企地產(chǎn)境外新發(fā)，也是2022年2月以來第一筆純公司信用高級無抵押普通美元債。

報告期內(nèi)，新城控股在各大銀行等金融機構的資信情況良好。截至報告期末，新城控股獲得各大銀行給予的授信總額度合計為1206億元。

進入2023年，房企再融資環(huán)境回暖。3月13日，新城控股發(fā)布2023年度向特定對象發(fā)行A股股票預案，擬向特定對象發(fā)行股票，募集資金不超過80億元。

業(yè)內(nèi)人士表示，多筆融資的成功發(fā)行，不僅體現(xiàn)出監(jiān)管部門對公司作為示范性房企合理融資需求的支持，也體現(xiàn)出資本市場對新城控股穩(wěn)定安全財務基本面的認可。

銷售業(yè)績保持韌性 回款率位居行業(yè)前列

銷售業(yè)績方面，新城控股全年實現(xiàn)合同銷售金額1160.49億元，銷售面積1191.52萬平方米，實現(xiàn)結轉收入金額1693.9億元，結轉面積1792.9萬平方米。截至報告期末，新城控股已售未結轉面積2913.6萬平方米，提前鎖定未來業(yè)績。

報告期內(nèi)，新城控股共實現(xiàn)155個子項目竣工交付，竣工面積為2005.36萬平方米。截至報告期末，共有295個子項目在建，總建筑面積達5367.22萬平方米。

值得注意的是，2022年新城控股聚焦“有回款的銷售、有歸集的銷售”，全年實現(xiàn)全口徑資金回籠1329億元，全口徑資金回籠率為115%，位居行業(yè)前列，有效的資金回籠為企業(yè)的長期發(fā)展提供保障。

土地儲備是房企可持續(xù)發(fā)展的基礎。多年來，新城控股堅持在全國最具經(jīng)濟活力和人口密度最高的地區(qū)布局，目前已形成以長三角、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)、長江中部、成渝等城市群為重點的布局體系。

數(shù)據(jù)顯示，新城控股一、二線城市的土地儲備約占總土地儲備的40%，長三角區(qū)域三、四線城市約占總土地儲備的22%。全國重點城市群、重點城市全面開拓，相對優(yōu)良的戰(zhàn)略布局與豐富土地儲備保障了公司的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。

新城控股在年報中表示，2023年計劃新開工90個子項目，新開工建筑面積742.73萬平方米，住宅項目286.07萬平方米，商業(yè)綜合體項目456.66萬平方米。計劃竣工211個子項目，預計竣工總建筑面積1958.69萬平方米，其中住宅項目1125.63萬平方米，商業(yè)綜合體項目833.06萬平方米。

堅持雙輪驅動 商業(yè)運營收入首破百億

眾多周轉，多年來新城控股秉持“住宅+商業(yè)”雙輪驅動的運作模式。除了住宅之外，2022年新城控股商業(yè)延續(xù)較快發(fā)展勢頭，表現(xiàn)出良好的市場韌性。

數(shù)據(jù)顯示，2022年商業(yè)運營總收入首次破百億，含稅租金收入達100.06億元，同比增長15.82%，為新城控股提供了穿越周期、穩(wěn)定收入的現(xiàn)金流。

此外，2022年新城控股完成15座吾悅廣場開業(yè)。截至2022年末，新城控股在全國140個城市布局194座吾悅廣場，已開業(yè)面積達1319.74萬平方米，出租率達95.13%。

2022年新城控股統(tǒng)籌商業(yè)資源，引入國際、國內(nèi)知名及潮流品牌，因地制宜地結合地方特色品牌，高度滿足了地方商業(yè)需求，推動城市行業(yè)內(nèi)容更新。截至2022年末，吾悅廣場合作品牌鋪位2.8萬家，合作品牌總數(shù)1.1萬個，聯(lián)發(fā)品牌57個，標桿品牌53個，多元品牌矩陣匹配商業(yè)需求。

業(yè)內(nèi)人士表示，新城控股商業(yè)規(guī)模的先發(fā)優(yōu)勢，已成為其他公司難以輕易逾越的護城河。2023年新城商業(yè)正式啟動深度運營，計劃實現(xiàn)商業(yè)運營總收入110億元，新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項目20座。

“新藍行動”啟航 全年交付13.1萬套房源

當下，低碳環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展已是全球發(fā)展的主流趨勢。作為幸福生活的描繪者，新城控股踐行ESG理念，圍繞可持續(xù)發(fā)展的綠色理念和綠色認證體系不斷優(yōu)化發(fā)展方向，通過智慧科技、綠色生態(tài)、打造場景化空間等多元手段，為住宅、商業(yè)等多領域賦能，打造綠色、健康、低碳的城市生活。

2022年是新城控股“新藍行動”啟航之年。所謂新藍行動，即通過綠色建造的管理藍圖，綠色低碳的運維藍圖及綠色可持續(xù)的發(fā)展藍圖，以實現(xiàn)綠色低碳的發(fā)展戰(zhàn)略。在“新藍行動”引領下，新城控股在品牌發(fā)布、榜樣宣傳、實地參觀、全員參與多維度并行落地。

年報顯示，2022年新城控股圍繞“低碳節(jié)能設計”、“提升場地安全”、“綠色健康材料”、“健康舒適的居住環(huán)境”、“智能化系統(tǒng)”、“人文健康服務”等六大維度進行設計，讓綠色健康居住區(qū)從藍圖落位現(xiàn)實。

此外，作為示范性房企，新城控股積極響應“保交樓、保民生”的要求，于2022年新城控股實現(xiàn)241個批次、共計13.1萬套房源的交付。

展望2023年，在“房住不炒”的總基調下，多元化的利好政策仍將持續(xù)加碼，市場有望走出底部，進入緩慢恢復階段。

新城控股表示，在行業(yè)邁入“新模式”的背景下，三十而立的新城控股將繼續(xù)圍繞“保交付、守價值、筑能力、創(chuàng)未來”的經(jīng)營方針，持續(xù)提升財務規(guī)劃能力、全面預算管控能力，做好現(xiàn)金流與凈資產(chǎn)之間的平衡；加強內(nèi)部融資管理體系和外部融資結構性破局，竭力獲取股權類資金和長期資金；提升輕資產(chǎn)投資拓展能力，探索輕資產(chǎn)代建模式，提高社區(qū)商業(yè)解決方案的能力……新城控股將穿越周期、堅定信心、砥礪前行。

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