中新經(jīng)緯3月15日電 (薛宇飛)15日下午，越秀地產(chǎn)股份有限公司(下稱越秀地產(chǎn))在港交所公布了2022年業(yè)績(jī)公告，并在隨后舉行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

整體看，在房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力較大的情況下，越秀地產(chǎn)多個(gè)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)上揚(yáng)，營(yíng)收、利潤(rùn)等核心指標(biāo)仍在增長(zhǎng)。但同時(shí)，也有一些指標(biāo)有待優(yōu)化，比如，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款總額較2021年下降超過(guò)50億元人民幣。

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多項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)增長(zhǎng) 毛利率小幅走低

過(guò)去幾年，越秀地產(chǎn)是地產(chǎn)行業(yè)的“黑馬”。2018年-2020年，該公司房地產(chǎn)銷售額同比增速分別為41.4%、24.8%、32.8%，到2021年，銷售額同比增速為10.1%，銷售規(guī)模挺進(jìn)千億元關(guān)口。

2022年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全年商品房銷售額同比下降26.7%。這種情況下，越秀地產(chǎn)的銷售增速雖然明顯放緩，但仍保持正增長(zhǎng)。2022年，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售額1250.3億元，同比上升8.6%。

銷售額保持正增長(zhǎng)，與越秀地產(chǎn)重倉(cāng)大灣區(qū)、華東等經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的區(qū)域有關(guān)。2022年，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售額約596.8億元，占比約為47.7%；在華東地區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售額約429.5億元，占比約為34.4%。

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)說(shuō)：“從去年全國(guó)的情況看，好的地方的房子還是一房難求，價(jià)格還在上漲，但不好的地方，確實(shí)是賣不出去。那就是結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，分化會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。”他還稱，在供貨方面，越秀地產(chǎn)會(huì)搶工、搶節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)好的項(xiàng)目加速去化，同時(shí)，會(huì)重點(diǎn)布局核心城市。

2022年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約724.2億元，同比上升26.2%；股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約39.5億元，同比上升10.2%；核心凈利潤(rùn)約42.4億元，同比上升2.1%。與大多數(shù)同行一樣，越秀地產(chǎn)的毛利率正在走低。數(shù)據(jù)顯示，2019年越秀地產(chǎn)的毛利率達(dá)到近幾年的高點(diǎn)，為34.21%，之后開(kāi)始逐步下降。2020年~2022年，公司毛利率分別約為25.15%、21.8%、20.4%。

土儲(chǔ)方面，這家企業(yè)2022年共在12個(gè)城市新增37幅土地，總建筑面積約為695萬(wàn)平方米，全部位于一、二線城市。截至2022年年末，公司總土地儲(chǔ)備約為2845萬(wàn)平方米，其中大灣區(qū)土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備約49.8%，華東地區(qū)占比為16.1%。

短債占比僅為18% 現(xiàn)金總額下降50億元

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年年末，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為68.8%、62.7%和2.23倍，“三道紅線”指標(biāo)全部保持“綠檔”達(dá)標(biāo)。對(duì)比2021年，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)變化不大，凈負(fù)債率指標(biāo)則較2021年年末的47.1%有大幅度反彈。現(xiàn)金短債比出現(xiàn)較為明顯的優(yōu)化，明顯高于2021年年末的1.36倍。

林昭遠(yuǎn)稱，公司堅(jiān)持按照投資級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)管理投資與經(jīng)營(yíng)，目前看，現(xiàn)金短債比出現(xiàn)了進(jìn)一步優(yōu)化，“現(xiàn)金短債比在2倍以上，我認(rèn)為還是比較穩(wěn)健的?！眱糌?fù)債率指標(biāo)有進(jìn)一步控制的空間，但也需要看機(jī)會(huì)。

截至2022年年末，越秀地產(chǎn)一年內(nèi)到期的借貸額為157.44億元，總借貸882.98億元，短債占比僅為17.83%，明顯低于2021年年末的約39%。這意味著，公司短期償債壓力較小。

不過(guò)，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物指標(biāo)則出現(xiàn)明顯下降。截至2022年年末，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款總額約351.2億元，較2021年年末的405億元下降53.8億元，同比降幅為13.3%。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為218.5億元，較2021年年末的327.7億元下降超過(guò)百億元；監(jiān)控戶存款達(dá)到約132.7億元，較2021年年末的77.3億元增加了55.4億元。

2022年，政策對(duì)優(yōu)質(zhì)房企融資進(jìn)行一定支持，越秀地產(chǎn)也實(shí)現(xiàn)融資成本進(jìn)一步走低。去年，該公司于境內(nèi)成功發(fā)行公司債券98.4億元，加權(quán)平均利率3.11%；公司平均借貸成本同比下降10個(gè)基點(diǎn)，降至4.16%。公司管理層表示，未來(lái)的目標(biāo)是將融資成本控制在行業(yè)的前五名的水平。

市場(chǎng)將穩(wěn)中向好 “并購(gòu)的坑特別多”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1-2月份，中國(guó)商品房銷售額15449億元，同比下降0.1%，其中住宅銷售額同比增長(zhǎng)3.5%。相較于2022年，今年前兩個(gè)月的銷售額降幅已明顯放緩。

對(duì)于2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，林昭遠(yuǎn)認(rèn)為，從今年前兩個(gè)月的數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)已有復(fù)蘇跡象。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的作用比較關(guān)鍵，相信接下來(lái)的政策走勢(shì)會(huì)比較溫和，市場(chǎng)會(huì)穩(wěn)中向好。但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)正在分化。

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)公布了2023年合同銷售目標(biāo)，即1320億元，同比增速約5.57%。該公司今年可售資源為2400億元，照此推算，要達(dá)到上述目標(biāo)，去化率要超過(guò)55%。

對(duì)于發(fā)債及并購(gòu)計(jì)劃，越秀地產(chǎn)管理層表示，發(fā)債與否主要看成本，目前美元債成本太高，“不是我們的菜”?！安①?gòu)是公司獲取土地的方式之一，但并購(gòu)的難度特別大，坑也特別多。我們就在想，它為什么愿意賣？如果項(xiàng)目好賣，他們自己馬上就賣掉了。我們沒(méi)有放棄并購(gòu)的機(jī)會(huì)，每周接到的并購(gòu)要約還是挺多，會(huì)進(jìn)一步篩選?！?/p>

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