本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：王瑩嶺

為進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，浙江省嘉興市打響全面放松限購(gòu)限售“第一槍”。

8月25日，嘉興市住建局發(fā)布通知，出臺(tái)21條樓市政策，其中，全面取消限購(gòu)限售、指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率等政策引起廣泛關(guān)注。

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多位受訪專(zhuān)家認(rèn)為，此次政策最大的一個(gè)亮點(diǎn)在于，嘉興明確，在支持合理住房需求方面，將支持居民家庭的剛性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施，即全面取消“限購(gòu)、限售”。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，繼鄭州全面取消限售之后，嘉興成為目前全國(guó)全面取消“兩限”措施的城市。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪也認(rèn)為，本次嘉興放松力度相當(dāng)大，從這個(gè)意義上來(lái)看，嘉興可謂打響了全面放松限制性政策的第一槍。

不過(guò)，8月26日，多位嘉興市房產(chǎn)中介告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，目前市場(chǎng)對(duì)取消限售、限購(gòu)的反響暫時(shí)不大，“我們?cè)诘戎鹁陪y十’，看該政策會(huì)不會(huì)有刺激作用。”

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

政策措施力度大，或有更多城市跟進(jìn)

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，嘉興最新政策中關(guān)于取消行政限制性的表述，雖然字?jǐn)?shù)不多，但該條措施的力度其實(shí)相當(dāng)大?！耙环矫妫辉傧拗瀑?gòu)房套數(shù)；另一方面，所有商品住房 ( 含原限售房屋 ) 不再限制轉(zhuǎn)讓?！?/p>

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪也告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，在嘉興之前，廈門(mén)、揚(yáng)州等城市也對(duì)限購(gòu)、限售政策進(jìn)行過(guò)放松，但多數(shù)是針對(duì)局部區(qū)域或個(gè)別群體的調(diào)整。

嘉興為何在此時(shí)全面放開(kāi)限售限購(gòu)？

據(jù)嘉興市住建局，今年7月，新建商品房供需下降，二手房銷(xiāo)量減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走低。

新建商品房方面，全市供應(yīng)環(huán)比下降。7月，全市批準(zhǔn)預(yù)（銷(xiāo)）售商品房面積9.31萬(wàn)㎡，其中，住宅6.69萬(wàn)㎡，環(huán)比分別下降74.6%和73.9%。

此外，全市新建商品房和二手房銷(xiāo)售也出現(xiàn)環(huán)比下降。7月，全市商品房銷(xiāo)售備案面積31.78萬(wàn)㎡，其中，住宅20.97萬(wàn)㎡（1943套），環(huán)比分別下降22.0%和36.7%。全市二手房網(wǎng)簽面積31.64萬(wàn)㎡，其中二手住宅27.96萬(wàn)㎡（2766套），環(huán)比分別下降15.8%和7.9%。

從上半年的數(shù)據(jù)來(lái)看，嘉興統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)顯示，今年1-6月，嘉興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資552.56億元，同比下降1.8%；商品房銷(xiāo)售額、面積分別為380.47億元、235.90萬(wàn)平方米，分別同比下降22.6%、27.6%；房屋新開(kāi)工面積156.87萬(wàn)平方米，同比下降66%。

張樂(lè)（化名）是一位嘉興市南湖區(qū)的房產(chǎn)中介，她也告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，今年開(kāi)年以來(lái)，明顯感到看房的人少了，成交量低迷，“8月到現(xiàn)在，我只帶看了六七個(gè)客戶(hù)，成交了一套房?！贝送?，住房成交價(jià)格也在下降，“4月時(shí)有業(yè)主出售房子，有客戶(hù)出價(jià)150萬(wàn)他沒(méi)有賣(mài)，到了這個(gè)月以130萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)出去了，相當(dāng)于虧了20萬(wàn)?！?/p>

安居客顯示，嘉興市二手房8月掛牌均價(jià)為13860元/㎡，比上月下降1.23%，比去年同期下降3.61%。

“對(duì)購(gòu)房者而言，嘉興政策的放松無(wú)疑是一利好消息，將在一定程度上促進(jìn)購(gòu)房需求的釋放，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度。對(duì)于當(dāng)前情緒仍較低落的房地市場(chǎng)，嘉興此舉將為市場(chǎng)注入較強(qiáng)的信心，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市跟進(jìn)，進(jìn)一步加大政策放松的力度?！标P(guān)榮雪稱(chēng)。

值得一提的是，在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，回顧嘉興出臺(tái)限購(gòu)、限售歷史，本次放松“兩限”具有更加深遠(yuǎn)的意義。

“嘉興取消限購(gòu)、限售政策，其實(shí)是基于一個(gè)重要的判斷，即‘房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化’。此次嘉興重磅放松的動(dòng)作，具有非常強(qiáng)的信號(hào)意義。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)。

時(shí)間回溯到2016年12月02日，嘉興市住房保障局發(fā)布《嘉興市區(qū)實(shí)施限購(gòu)政策》。政策明確，在市區(qū)范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房，限購(gòu)范圍包括南湖區(qū)、秀洲區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)，即外地人只能在市區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套房。

2017年5月20日，為抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房，嘉興市建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市本級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，規(guī)定非本市戶(hù)籍居民家庭取得住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿(mǎn)2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。對(duì)在市區(qū)范圍內(nèi)已擁有1套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭新購(gòu)買(mǎi)住房，取得住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿(mǎn)2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。

在2021年，該“兩限”政策又進(jìn)行了“加碼”，“外地人限購(gòu)1套”的政策，從三個(gè)區(qū)擴(kuò)大到了全市。

2021年3月15日，嘉興市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)事項(xiàng)的通知》，在限購(gòu)政策方面，要求暫停向在全市范圍內(nèi)擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭出售住房(含新建商品住房和二手住房)，頂尖、高端人才除外；限售方面，將商品住房限制轉(zhuǎn)讓實(shí)施范圍，從嘉興市區(qū)擴(kuò)大到全市。

嚴(yán)躍進(jìn)在當(dāng)時(shí)對(duì)媒體指出，嘉興承接了一部分上海樓市外溢需求，該次調(diào)控政策對(duì)限購(gòu)和限售方面的升級(jí)，是都市圈城市穩(wěn)房?jī)r(jià)調(diào)控的典型代表。

全面取消限購(gòu)限售，能否有效？

事實(shí)上，在2022年8月，嘉興市曾“放松”過(guò)限售、限購(gòu)政策。

2022年8月2日，嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布《嘉興市進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》。其中，144平米以下商品住房取消限售，具有長(zhǎng)三角地區(qū)社保的非嘉興戶(hù)籍居民，也不限購(gòu)。不過(guò)，除長(zhǎng)三角地區(qū)外的的外地居民，依舊在全市范圍內(nèi)限購(gòu)一套。

不過(guò)，從當(dāng)時(shí)嘉興市建設(shè)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，短期內(nèi)，該限售、限購(gòu)政策的放松，對(duì)樓市刺激作用有限。

2022年8月，嘉興市商品房銷(xiāo)售備案面積46.28萬(wàn)㎡，其中，住宅35.37萬(wàn)㎡，環(huán)比分別下降16.33%和28.85%。全市二手房網(wǎng)簽交易面積33.28萬(wàn)㎡，其中，二手住宅30.36萬(wàn)㎡，環(huán)比分別下降9.83%和7.5%。

嘉興市建設(shè)局解釋道，當(dāng)月為傳統(tǒng)淡季疊加異常高溫天氣，市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭被抑制，仍處于階段性回落區(qū)間。

那么，此次全面放開(kāi)限售限購(gòu)是否能夠行之有效？

張樂(lè)告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“去年144平米以下的限售已經(jīng)放開(kāi)，此次全面取消限售，其實(shí)主要是針對(duì)144平米以上的房子。不過(guò)現(xiàn)在大多數(shù)客戶(hù)的買(mǎi)房需求還是剛需房，這類(lèi)改善房型限售取消后，今天來(lái)咨詢(xún)的人還不多，可能還要觀望一下，看看進(jìn)入‘金九銀十’，會(huì)不會(huì)有比較大的刺激效果?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，接下來(lái)各地房地產(chǎn)限制性政策，有望迎來(lái)一段寬松期。

今年8月初，鄭州在出臺(tái)穩(wěn)樓市15條措施中取消了限售，成為首個(gè)取消限售的重點(diǎn)二線(xiàn)城市。今年以來(lái)，福清、常州、寧德、滎陽(yáng)等地相繼取消了限售或限購(gòu)，另有包括揚(yáng)州、杭州、南京、廈門(mén)、青島、惠州、徐州、常州、成都等 18?個(gè)城市對(duì)限購(gòu)、限售條件進(jìn)行了優(yōu)化，一定程度上降低了限制力度。

此外，值得一提的是，在嘉興市8月25日發(fā)布政策的同日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款 " 認(rèn)房不用認(rèn)貸 " 政策措施。嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，此次政策也對(duì)于后續(xù)，尤其是“金九銀十”階段的購(gòu)房市場(chǎng)提振具有積極的作用。

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