從7月24日開(kāi)始，所有買房人都等樓市出政策，到現(xiàn)在已經(jīng)一個(gè)月了，就好像拼多多砍一刀一樣，各種政策說(shuō)要出，結(jié)果到現(xiàn)在好像又回到了原點(diǎn)，政策還在路上：

近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

【資料圖】

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)同志介紹，此項(xiàng)政策將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

政策內(nèi)容估計(jì)最近各路專家媒體已經(jīng)解讀了很多了，大家都清楚，但這次變成了“此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。”

8月20日，5年期lpr未降息，代表了中央對(duì)房地產(chǎn)沒(méi)有大幅度寬松政策的可能，房地產(chǎn)很可能會(huì)延續(xù)低迷趨勢(shì)。這對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大的利空。而增量房貸利率都不降，存量房貸需要修改合同，降息的可能性更低了。

首先，雖然本次降息是超預(yù)期，但只降1年期不降5年期，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)依然是很大的打擊，沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期的利好，市場(chǎng)會(huì)解讀為利空。對(duì)于當(dāng)下穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，很不利。

央行時(shí)隔兩月連續(xù)“降息”超出市場(chǎng)普遍預(yù)期，釋放出貨幣政策加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)、全力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信號(hào)。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨的突出問(wèn)題，依舊是有效需求和信貸需求不足。但未降低5年期房貸利息，意味著不會(huì)再次刺激房地產(chǎn)。

7月我國(guó)社融數(shù)據(jù)表現(xiàn)明顯不及預(yù)期，單月新增人民幣貸款僅364億元，同比少增3892億元，為2006年11月以來(lái)最低水平。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)未改，居民住房信貸需求偏弱，7月住戶中長(zhǎng)期貸款減少672億元，同比減少2158億。

直接影響不大，但心里影響很大，經(jīng)過(guò)2023年小陽(yáng)春的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征是房?jī)r(jià)下調(diào)城市再次增加，特別是房?jī)r(jià)下調(diào)城市數(shù)量明顯增加，房?jī)r(jià)下調(diào)幅度有所加大。

雖然各種刺激政策頻繁發(fā)布，單月動(dòng)輒超過(guò)50多城市發(fā)布樓市穩(wěn)政策，但目前看，因?yàn)楸├缀蜖€尾的影響，購(gòu)房者信心低迷。

樓市需求更多積極政策，目前房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的并非簡(jiǎn)單的資金問(wèn)題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)都存在壓力。從當(dāng)前監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，多個(gè)城市利率均出現(xiàn)了明顯的變化。但當(dāng)前購(gòu)房是收入穩(wěn)定問(wèn)題，疊加人口結(jié)構(gòu)問(wèn)題，這些問(wèn)題持續(xù)發(fā)酵，依然影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。央行作為房地產(chǎn)政策主要制定部門最近已經(jīng)多次就房地產(chǎn)信貸政策等開(kāi)會(huì)討論，但實(shí)際落地政策并不多。

當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際繼續(xù)轉(zhuǎn)弱，多數(shù)城市銷售面積環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)信心不足，特別是一線城市的公積金政策相對(duì)覆蓋面太小，難以拉動(dòng)改善需求。

房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后，與經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對(duì)應(yīng)，特別是疫情下，購(gòu)房者信心不足，很多房企暴雷影響了購(gòu)房者的安全感，所以使得很多寬松政策對(duì)于市場(chǎng)的作用低于預(yù)期。

整體看，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)需要購(gòu)房者恢復(fù)信心，而市場(chǎng)要企穩(wěn)肯定必須從一二線開(kāi)始，整體看政策內(nèi)容越來(lái)越寬，政策力度越來(lái)越大。對(duì)于2023年市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，隨著信貸供應(yīng)的井噴，一二線城市市場(chǎng)有所企穩(wěn)，出現(xiàn)了小陽(yáng)春，但整體看，大部分三四線城市依然處于調(diào)整中。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然期待更多的有利政策出臺(tái)。

隨著一年多的樓市政策寬松，當(dāng)下市場(chǎng)除了一線城市和少數(shù)二線城市，寬松政策已經(jīng)出無(wú)可出。前期的各種限購(gòu)限貸等政策已經(jīng)基本全部解除。

涉及房地產(chǎn)的信貸政策，目前首先必須要加快出臺(tái)，否則市場(chǎng)期待落空后，很可能再次明顯下調(diào)，政策方向主要可能從一二線城市的改善需求認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整開(kāi)始，針對(duì)二套房的政策應(yīng)該加快寬松。避免市場(chǎng)失速下調(diào)。

現(xiàn)在到了必須全國(guó)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的時(shí)刻了！

認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該變了！

最近2年來(lái)，已有不少城市調(diào)整公積金政策，主要涉及下調(diào)公積金貸款最低首付比例、提高公積金貸款最高額度、放寬申請(qǐng)認(rèn)定條件等方面。另外，今年，5年期以上LPR下調(diào)，各地首套、二套房房貸利率均有下調(diào)，進(jìn)一步引導(dǎo)合理住房需求釋放。現(xiàn)在的確很多城市執(zhí)行了4.25的利率。

什么是“認(rèn)房又認(rèn)貸”？“認(rèn)房又認(rèn)貸”主要針對(duì)的是在買房時(shí)二套房的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。

可能大家都知道，我們?cè)谫I房時(shí)首套房和二套房在很多方面都是不一樣的，包括首付比例、貸款利率等都有一定的區(qū)別。

所謂的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，就是說(shuō)，如果名下有房，再買房就算二套；特別是如果名下曾經(jīng)有過(guò)貸款，無(wú)論現(xiàn)在貸款是否還清，再進(jìn)行買房都會(huì)認(rèn)定為二套。這就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于很多真實(shí)改善購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，賣一套房再買就算二套房，這非常不合理。

以北京為例，認(rèn)房又認(rèn)貸政策的確過(guò)于嚴(yán)格；

目前北京的購(gòu)房政策為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即如名下有1套住宅或全國(guó)內(nèi)的貸款記錄（還清與否無(wú)關(guān)），再次貸款購(gòu)買住宅即為二套。其商業(yè)貸款最低首付普宅為60%，非普為80%。

上海的政策也非常嚴(yán)格，一線城市目前只有深圳一直在部分執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”

（圖為上海的政策，北京基本再+10%）

北京上海新盤目前普宅項(xiàng)目寥寥無(wú)幾，如有符合普宅標(biāo)準(zhǔn)即會(huì)被開(kāi)發(fā)商拿來(lái)做宣傳“噱頭”，可想而知普宅有多稀缺。哪怕貸過(guò)10萬(wàn)塊的房貸，在北京買房都要算作2套，多可怕？

寫在最后：從全國(guó)看，穩(wěn)樓市的政策應(yīng)該抓緊升級(jí)了，不能只停留在口頭上，地方落地必須加快！

限購(gòu)從來(lái)不是房地產(chǎn)調(diào)控最根本的，信貸才是樓市的“七寸”。不松信貸，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)任何扭轉(zhuǎn)。過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)幾十年的歷史也證明，每一輪樓市轉(zhuǎn)折，都以信貸為開(kāi)端，或松或緊。認(rèn)房又認(rèn)貸，的確打擊了炒房客，但最大的問(wèn)題是——誤傷了剛改、改善需求。

簡(jiǎn)單的總結(jié)一下：

1：相比之前只有住建部提及“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，這次變成了多部委。特別是和貸款相關(guān)的央行參與了，代表了政策落地的確可能性增加了。

2：7月24日到現(xiàn)在已經(jīng)一個(gè)月，市場(chǎng)各地出臺(tái)政策已經(jīng)超過(guò)60多城市，70多次，但之前大家期待的一線城市并沒(méi)有什么力度的政策。

3：現(xiàn)在全國(guó)三四線城市已經(jīng)無(wú)政策可寬松，出臺(tái)政策還有用的只有一二線城市。特別是一線城市。針對(duì)第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該有大幅度的調(diào)整，特別是賣一買一，認(rèn)房不認(rèn)貸應(yīng)該成為全國(guó)所有城市執(zhí)行的政策。

4：認(rèn)房不認(rèn)貸在一線城市預(yù)計(jì)不會(huì)全面實(shí)施，深圳無(wú)房有貸戶首付50%，北京上海這兩個(gè)龍頭城市無(wú)房有貸基本60%-80%起，預(yù)計(jì)政策不會(huì)全面松綁，很可能會(huì)率先在北京的房山，上海的臨港等偏遠(yuǎn)區(qū)域試點(diǎn)。

如今，房住不炒基本實(shí)現(xiàn)。認(rèn)房又認(rèn)貸已完成歷史使命，是時(shí)候取消了。

從7月24日到現(xiàn)在，各種小作文對(duì)市場(chǎng)的影響越來(lái)越弱，必須要真出政策了！

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