2023年上半年地市稍好的熱點(diǎn)城市，近來(lái)頻現(xiàn)降溫跡象。

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深圳8月以來(lái)進(jìn)行的兩次土拍中，均出現(xiàn)了流拍地塊；杭州也在近期出現(xiàn)了年內(nèi)首次流拍，成都、南京等城市底價(jià)成交、托底的情況也接連出現(xiàn)。今年上半年平均溢價(jià)率超過10%的成都、杭州，在7月份以來(lái)的幾次土拍中均有所下降。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上半年地市的“繁華”在一定程度上是受到“預(yù)供地清單”新規(guī)的影響。有分析指，該新規(guī)使得2023年土地市場(chǎng)的供求雙方都將注意力聚焦到了少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊，從而帶動(dòng)了不少城市土地市場(chǎng)熱度，但實(shí)際上情況并非如此樂觀。房企投資信心仍舊低迷，今年前7個(gè)月，僅35家房企新增貨值過百億，仍有近六成百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地。

克而瑞表示，2023年超900個(gè)樣本城市的宅地供應(yīng)計(jì)劃已同比下降約一成左右，但2023年供地計(jì)劃依舊過高，預(yù)計(jì)全年完成率或不及四成。

地市再降溫

熱點(diǎn)城市地市降溫的范圍出現(xiàn)了擴(kuò)大的跡象。

8月初，深圳出讓了3宗地塊，寶山區(qū)拿出的宅地是首宗“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”地塊，吸引了包括綠城、中海、天健、東方雨虹、中鐵建設(shè)等在內(nèi)的21家房企；而同日的龍崗區(qū)2宗地塊則因無(wú)人競(jìng)價(jià)慘遭流拍。這是年內(nèi)深圳首次出現(xiàn)含宅地塊的流拍現(xiàn)象。此后的18日，深圳出讓的4宗地塊中，再有1宗流拍。

在8月迎來(lái)土拍高潮的成都，市場(chǎng)熱度也同樣降低。8月中下旬，成都有接連三周舉行土拍，共有47宗地塊入市，合計(jì)占地面積約189萬(wàn)平方米，超過上半年土地成交量總和。在8月10日出讓的10宗地塊中，僅有3成地塊進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，處于3月以來(lái)歷次土拍的較低水平。

事實(shí)上，熱點(diǎn)城市土拍的拐點(diǎn)在7月就已出現(xiàn)，杭州、南京相繼有轉(zhuǎn)涼的跡象。7月中旬，在杭州年內(nèi)第七輪集中出讓的7宗地塊中，出現(xiàn)了1宗流拍地塊。這是今年杭州集中土拍以來(lái)首宗流拍。同期舉行的南京第四輪集中土拍熱度同樣下調(diào)，8宗地塊中有6宗底價(jià)成交。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月份，重點(diǎn)城市土拍流拍率已高達(dá)26.5%，創(chuàng)2022年以來(lái)新高，合肥、佛山等地中遠(yuǎn)郊均出現(xiàn)多宗流拍地塊。另?yè)?jù)中指院統(tǒng)計(jì)，7月份，300城土地出讓金收入累計(jì)同比下降27%，較6月擴(kuò)大7個(gè)百分點(diǎn)；土拍總體仍低迷。

熱點(diǎn)城市地市降溫的背后，是房企在有限的資金壓力下拿地力度、參拍意愿的再減弱。

2022年全年，百?gòu)?qiáng)房企全年拿地總金額同比腰斬，與五年內(nèi)的最高峰2020年相比大幅下降63%。到今年前7個(gè)月，房企投資力度再減弱，拿地金額百?gòu)?qiáng)房企的投資力度同比下降20%，且有近六成百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地，頭部房企7月單月拿地較上半年大幅放緩。

這其中，尤以民營(yíng)房企拿地退潮顯著。據(jù)明源地產(chǎn)研究院，在2021年以前，民企拿地份額可以占到房企整體拿地規(guī)模的70%-75%；而在2022年，國(guó)企占比提升至53%、地方國(guó)資占比32%，二者合計(jì)達(dá)到85%。今年盡管民企拿地整體占比提升至了30%，但其中有很多由地方性小型民企構(gòu)成，中型民企拿地也相對(duì)較少，同時(shí)，外資拿地也在進(jìn)一步下降。

長(zhǎng)期不拿地的一個(gè)關(guān)鍵影響是房企手中已無(wú)貨可賣。有已出險(xiǎn)民營(yíng)房企內(nèi)部人士向記者透露，公司兩年沒有新增拿地，項(xiàng)目差不多消耗得完了。但民營(yíng)房企拿地的熱情還在降低，7月，龍湖、碧桂園并未拿地，濱江拿地金額僅18.3億元，較前6個(gè)月均值大幅下降超7成。

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2023年上半年的土地市場(chǎng)其實(shí)出現(xiàn)了一些好跡象。在杭州，上半年快節(jié)奏完成了7場(chǎng)土拍、共成交66宗地塊，總成交金額超950億元，平均溢價(jià)率超10%，溢價(jià)率同比明顯提升。在成都，6月的首場(chǎng)土拍中，8宗地塊共吸引了112家企業(yè)報(bào)名，創(chuàng)下了成都?xì)v來(lái)土拍之最。在一線城市北京、上海亦頻繁出現(xiàn)數(shù)十家房企搶一宗地塊的情況。

據(jù)克而瑞對(duì)超900個(gè)樣本城市的統(tǒng)計(jì)，2023年上半年平均溢價(jià)率達(dá)7%，較2022年同期上升了3個(gè)百分點(diǎn)；除四線縣域之外，各地級(jí)市市本級(jí)的平均溢價(jià)率增加。

但同時(shí)值得警惕的是，上半年全國(guó)宅地的成交金額下降明顯，提升的溢價(jià)率并不能反應(yīng)土地市場(chǎng)的真實(shí)情況。2023年初，監(jiān)管層對(duì)供地政策進(jìn)行了調(diào)整，要求各地分批次公開未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單，對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判。在“預(yù)供地清單”新規(guī)之下，2023年土地市場(chǎng)的供求雙方都將注意力聚焦到了少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊，而本應(yīng)作為“分母”的大量底價(jià)成交地塊出現(xiàn)了逾期或延期入市，絕大多數(shù)城市土地市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目前流拍率指標(biāo)的表象。

有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，即便是在上海這樣的熱點(diǎn)城市，在正式掛地前也會(huì)與企業(yè)方面提前溝通，“有人托底才會(huì)掛地”，預(yù)防流拍的情況出現(xiàn)。相應(yīng)地，可能出現(xiàn)流拍的地塊也就被押后推出了。

除了“技術(shù)性”調(diào)整之外，近兩年來(lái)，為了活躍低迷的土地市場(chǎng)，各地政府不斷優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，例如適度提升或放開住宅銷售限價(jià)、降低保證金比例、延長(zhǎng)土地出讓金繳納時(shí)間、禁止馬甲參與拍地、搖號(hào)或抽簽確定最終歸屬等。

但上述舉措收效甚微。在銷售市場(chǎng)的改善始終不明顯的當(dāng)下，2023年的土地市場(chǎng)延續(xù)著2022年以來(lái)持續(xù)下探的趨勢(shì)，上半年全國(guó)300城土地成交建面同比下降29%，遠(yuǎn)大于同期商品房的5%降幅。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著新房交易增長(zhǎng)乏力、土地成交規(guī)模超跌的階段。

地市降溫，各大城市土地出讓的完成情況也持續(xù)受到影響。克而瑞結(jié)合土地成交數(shù)據(jù)測(cè)算，一線、二線、三四線城市的供地計(jì)劃推進(jìn)頗為緩慢，2023年上半年成交土地占地面積均在全年供地計(jì)劃總量的15%以下。

在房企拿地明顯收縮的背景下，許多城市在2023年選擇了減少供地規(guī)模，上述樣本城市住宅土地供應(yīng)總量較2022年下降了13%。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，各大城市宅地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)降比例稍顯保守，供地計(jì)劃依舊過高。2022年全年，樣本城市招拍掛市場(chǎng)2022年含宅用地成交約2.8億平方米，僅為2022年住宅供地計(jì)劃的41%。在今年地市持續(xù)低迷的情況下，預(yù)計(jì)全年宅地供應(yīng)計(jì)劃整體完成率只有四成或更低，并且土地成交規(guī)模的低位還將在接下來(lái)的數(shù)年內(nèi)持續(xù)。

植信投資研究院指出，從銷售和融資情況來(lái)看，三季度很可能是房企今年流動(dòng)性最為緊張的階段，民營(yíng)房企仍極度缺乏投資信心，接下來(lái)土地市場(chǎng)不樂觀。

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