8月21日，在大家篤定的降息期待中，央行公布了8月份的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。

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其中，1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%。與7月份公布的LPR相比，1年期LPR下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR則“按兵不動(dòng)”。

換言之，此前業(yè)內(nèi)外預(yù)期的房貸降息，意外地落空了。

之所以判斷5年期以上LPR降息，與央行8月15日公布的MLF中標(biāo)利率下調(diào)有關(guān)。

彼時(shí)，央行貨幣政策司發(fā)布公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)交易公告?[2023]第159號(hào)，明確4010億元中期借貸便利（MLF）操作，中標(biāo)利率為2.50%，相比上一個(gè)月下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。

結(jié)合以往MLF下調(diào)后LPR的變動(dòng)規(guī)律，業(yè)內(nèi)外預(yù)測(cè)8月五年期以上的LPR下調(diào)的幅度不會(huì)少于15BP。

事實(shí)勝于雄辯，8月的降息愿望確實(shí)落空了，僅刺激消費(fèi)的1年期LPR下降，和房貸利率密切相關(guān)的LPR沒(méi)有變化。

此次降息預(yù)期的落空，可能有以下幾個(gè)方面的原因：

一是，當(dāng)前的房貸利率，已處于較低水位，下調(diào)空間較有限。

央行發(fā)布的《2023年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，6月新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.11%，處于歷史低位。

根據(jù)當(dāng)前的最新LPR，如結(jié)合央行與銀保監(jiān)會(huì)此前發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，地方城市的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，一般可低至4%。

實(shí)際上，全國(guó)百城首套主流房貸，利率平均已低至3.90%。五年期以上LPR，再作下調(diào)的空調(diào)已然不大。

二是，6月降息效果一般，再次降息操作偏謹(jǐn)慎。

今年6月20日，央行將5年期LPR從4.3%降至4.2%，此次降息操作，至今僅兩個(gè)月時(shí)間。

而且，從銷售層面來(lái)看，6月份的降息操作，沒(méi)有帶來(lái)市場(chǎng)信心的提振，銷售依然較為艱難。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年7月份，全國(guó)商品房銷售面積7048萬(wàn)平米，同比下滑23.8%，環(huán)比今年6月份則有46%的跌幅。

結(jié)合前一次的降息效果，8月份的利率調(diào)整更趨謹(jǐn)慎。關(guān)于這一點(diǎn)，其實(shí)也很好理解。

畢竟，相應(yīng)利好出爐，如果沒(méi)有發(fā)揮相應(yīng)的刺激作用，反而對(duì)市場(chǎng)信心的回歸，可能還會(huì)有負(fù)面影響。

三是，出于有助于商業(yè)銀行穩(wěn)定息差水平的考慮，給其他大招預(yù)留空間。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，5年期以上LPR保持不變，有助于商業(yè)銀行穩(wěn)定息差水平，保持利潤(rùn)合理增長(zhǎng)，增強(qiáng)支持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性和高質(zhì)量發(fā)展的穩(wěn)健性。

當(dāng)前，一些房?jī)r(jià)調(diào)整壓力較大的城市可通過(guò)首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，下調(diào)加點(diǎn)數(shù)來(lái)降低房貸利率，降低居民購(gòu)房成本。

這次沒(méi)有進(jìn)行降息操作，可能還暗示著，更大的利好正在醞釀中，比如存量房貸利率的下調(diào)等。

關(guān)于存量房貸利率，此前從中央到地方有多次發(fā)聲做鋪墊。

在2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾稱“我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”。

8月4日，國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，介紹“打好宏觀政策組合拳，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”有關(guān)情況時(shí)，鄒瀾稱“指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。

8月9日，江蘇省發(fā)改委近日就《關(guān)于促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好助力高質(zhì)量發(fā)展繼續(xù)走在前列的若干政策措施》公開(kāi)征求意見(jiàn)。其中提到，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

8月18日人民銀行等三部門(mén)電視會(huì)議提及，“調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。要繼續(xù)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價(jià)秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系”。

可以預(yù)見(jiàn)的是，根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)，后續(xù)肯定還有更多更好的刺激政策出來(lái)，以提振信心，促進(jìn)成交量的提升，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

8月的五年期以上LPR沒(méi)有調(diào)整，也意味著上海當(dāng)前的房貸利率，還按此前的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

也就是說(shuō)，按現(xiàn)階段執(zhí)行的LPR為4.2%，加點(diǎn)之后上海的首套房貸利率為4.55%，二套房貸利率為5.25%。

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