摘要：諸多房企上半年預(yù)虧（歡迎關(guān)注杠桿地產(chǎn)）

撰文|桿姐&編輯|雯雯

2023年8月10日，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該記住這個(gè)日子。

(相關(guān)資料圖)

這一天，兩大宇宙級(jí)房企碧桂園、恒大相繼披露自己的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。巨虧的數(shù)字，讓人無(wú)法做到不關(guān)注。

一邊是各種政策喊話利好，另一邊房企們度日如年依舊，房地產(chǎn)似乎從未有過(guò)如此分裂的景象。

房地產(chǎn)這艘大船的航向，似乎變得越來(lái)越迷離……

1、碧桂園：成立以來(lái)最大的困難

先說(shuō)碧桂園。關(guān)于碧桂園的事兒這兩天桿友們應(yīng)該聽(tīng)過(guò)不少，杠桿地產(chǎn)撿最新的說(shuō)。也就是昨晚（8月10日），該司披露的內(nèi)幕消息，關(guān)鍵信息如下：

對(duì)比2022年6月30日半年度的凈利潤(rùn)約人民幣19.1億元，集團(tuán)預(yù)期截至2023年6月30日止半年度之凈虧損介乎約人民幣450億元至人民幣550億元。

預(yù)計(jì)凈虧損主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，物業(yè)項(xiàng)目減值增加；以及外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失所致。

碧桂園說(shuō)：公司遇到了自成立以來(lái)最大的困難。

公開(kāi)披露顯示，2023年1-7月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額1408億元，同比下降35%，較2021年下降61%。7月單月權(quán)益銷售額121億元，連續(xù)第4個(gè)月環(huán)比下降，同比下降60%，較2021年下降78%。

數(shù)據(jù)和其他多數(shù)房企一樣，極端困難。

碧桂園反思了自己，比如對(duì)市場(chǎng)下行的深度、烈度和持續(xù)度估計(jì)不足，未能及早做出更有力度的應(yīng)對(duì)措施，未能洞見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，對(duì)三四線及更低線城市投資比例過(guò)大、負(fù)債率壓降速度不夠等潛在風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠深刻、化解行動(dòng)不夠及時(shí)有力等。

但碧桂園并沒(méi)有躺平，想了很多辦法。

一是竭盡全力保障現(xiàn)金流安全，加快銷售回款和應(yīng)收債權(quán)回收，積極拓展融資，努力盤活大宗及難去化商業(yè)類沉淀資產(chǎn)。

二是最大限度削減支出，精簡(jiǎn)組織架構(gòu)，高管帶頭降薪。

三是控股股東楊惠妍及其家屬通過(guò)借款、增持股票、購(gòu)買債券、以股代息等方式支持了折合約386億港元且從未減持股票。

四是全力做好保交付、保信用。

同時(shí)，碧桂園坦言，2022年至今，融資環(huán)境極其艱難，在公司融資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出的情況下，仍竭盡全力安排境內(nèi)外融資本息的償付。這些措施也是其他多數(shù)房企正在進(jìn)行的。

值得注意的是，碧桂園去年還被認(rèn)為是優(yōu)質(zhì)房企，得到“第三支箭”的支持。融資相對(duì)來(lái)說(shuō)應(yīng)該是更容易的那一批?？上攵渌科笕谫Y有多難。

但碧桂園還是表示了對(duì)未來(lái)的樂(lè)觀，說(shuō)：始終對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的前景充滿信心。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷這一輪的深刻調(diào)整，終將回歸健康平穩(wěn)發(fā)展的軌道。

2、 恒大：凈虧500多億背后

另一邊，另一位曾經(jīng)的宇宙級(jí)房企恒大更困難。

也是8月10號(hào)這天，恒大地產(chǎn)集團(tuán)也披露了一系列最新財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，其中包括2022、2021年度審計(jì)報(bào)告、債券報(bào)告等。杠桿地產(chǎn)重點(diǎn)說(shuō)下2022年的。

在2022年債券年度報(bào)告開(kāi)端，恒大地產(chǎn)集團(tuán)就給出了重要提示，其中提到：該司2022 年度財(cái)務(wù)報(bào)表被利安達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）出具無(wú)法表示意見(jiàn)的審計(jì)報(bào)告。所涉及的事項(xiàng)為：

2022年度，因受諸多不確定因素影響，本集團(tuán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解方案進(jìn)度不及計(jì)劃預(yù)期，受流動(dòng)性危機(jī)持續(xù)影響，本年度持續(xù)虧損且已資不抵債，本集團(tuán)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到重大影響。

截至2022年末，恒大地產(chǎn)集團(tuán)凈虧損人民幣527.20億元，流動(dòng)負(fù)債合計(jì)人民幣16787.47億元，而該司貨幣資金（包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物和受限資金）總額為人民幣91.73億元。

此外，恒大地產(chǎn)集團(tuán)因各種原因涉及多項(xiàng)訴訟及仲裁案件，上述情況表明可能存在導(dǎo)致對(duì)該司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力產(chǎn)生重大疑慮的多項(xiàng)重大不確定性。

業(yè)務(wù)方面，2022年全年恒大地產(chǎn)集團(tuán)的合約銷售金額281.81億元，合約銷售面積344.10平米。截止2022年末擁有土地儲(chǔ)備1.7億平米。此外，還參與舊改項(xiàng)目79個(gè)，其中大灣區(qū)55個(gè)（深圳34個(gè)），其他城市24個(gè)。

信用類債券方面，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有下面一些債券到期了：

20恒大01，債券余額45億元，票面利率6.98%，2023年1月8日到期，2022年7月7日，該債券的展期議案未能獲得債券持有人會(huì)議審議通過(guò)。

還有這些信用類債券暫已展期未到期：

20恒大04，債券余額40億元，票面利率5.8%，2025年9月23日到期。其中2020年9月 23日-2022年9月22日的利息已展期，本來(lái)應(yīng)于2023年3月23日支付這一階段的利息；

20恒大05，債券余額21億元，票面利率5.8%，2025年10月19日到期。其中2021年10月 19日2023年4月18日的利息已展期至2024年4月19日支付；

20恒大01，債券余額82億元，票面利率7%，2026年4月27日到期，其中2021年4月27日-2023年4月26日的利息已展期至2024年4月27日支付；

19恒大01，債券余額150億元，票面利率6.27%，本金兌付日已展期至2024年5月6日到期；

19恒大02，債券余額50億元，票面利率6.8%，目前本息兌付日已進(jìn)一步展期至2024年5月6日；

20恒大02，債券余額40億元，票面利率5.9%，目前已展期至2024年5月26日；

20恒大03，債券余額25億元，票面利率5.6%，目前已展期至2024年6月5日；

15恒大03，債券余額82億元，票面利率6.98%，目前已展期至2024年7月8日……

可以看到，這些債券的利率并不低，且在展期后，大部分在2024都要到期。

2023上半年恒大的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)還沒(méi)出，可以想見(jiàn)并不會(huì)太樂(lè)觀……

3、房企還有春天嗎？

其實(shí)何止兩家宇宙級(jí)房企，2023上半年，還能賺錢的房企不多了。前幾天第一財(cái)經(jīng)根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)了已披露業(yè)績(jī)預(yù)告的房企盈虧情況。

如下圖，杠桿地產(chǎn)看到，wind行業(yè)分類的116家A股房地產(chǎn)企業(yè)中，當(dāng)時(shí)有68家披露了上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中38家房企均預(yù)計(jì)虧損，超過(guò)已披露總房企數(shù)的1半。

另?yè)?jù)第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，上述虧損的38家房企虧損的總額范圍為120億元-170億元。

圖片來(lái)源|第一財(cái)經(jīng) 數(shù)據(jù)來(lái)源|wind（特此感謝）

當(dāng)然，也有賺錢的，比如榮盛發(fā)展2023上半年扭虧為盈，預(yù)計(jì)扣非凈利潤(rùn)1.6-2.0億元；

張江高科，上半年凈利同比預(yù)增超15倍；大名城凈利同比預(yù)增超900%；沙河股份、津?yàn)I發(fā)展凈利潤(rùn)同比預(yù)增超800%。這些房企的共性就是體量都不大，凈利潤(rùn)雖然大增，但也是在5億元及以下的區(qū)間。

還有一些相對(duì)好的消息是，一部分房企已經(jīng)率先復(fù)牌。比如今天，2023年8月11日，停牌16個(gè)月后的花樣年宣布復(fù)牌。盡管今日開(kāi)盤后股價(jià)腰斬不止，但至少離脫困更近一步。

如今的民營(yíng)房企們，正排隊(duì)經(jīng)歷驚濤駭浪。未來(lái)何去何從？答案似乎還在風(fēng)中。

本文未標(biāo)注出處的財(cái)務(wù)圖表，均源自企業(yè)有關(guān)公告，特此說(shuō)明并致謝

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