原創(chuàng)首發(fā) | 金角財經(jīng)

作者 | 塞爾達

(資料圖片僅供參考)

萬萬沒有想到，在廣州房地產(chǎn)漫長的調(diào)整期中，率先大幅反彈的居然是豪宅市場。

市場研究機構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，廣州千萬元級別豪宅成交2668套，創(chuàng)下上半年的歷史最高紀錄，已經(jīng)是2022一整年的85%。

值得注意的是，2022年已經(jīng)是廣州豪宅市場破紀錄的一年。去年在一手房成交縮量、疫情沖擊等因素下，廣州千萬元豪宅成交量反而逆勢增長，以3122套創(chuàng)下年成交量歷史新高。

從目前情況看，今年全年成交量再次創(chuàng)新紀錄是大概率的事。

不過，與豪宅市場的火熱相比，廣州二手房的整體表現(xiàn)就冷淡得多。

在年初“小陽春”后，廣州二手房市場再度進入調(diào)整期，掛牌量不斷增加，但成交量環(huán)比連降三個月，價格也開始回調(diào)。

廣州目前的市場也是全國樓市低迷的縮影。7月15日，國家統(tǒng)計局公布6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，二手住宅價格全線城市環(huán)比下跌。

大環(huán)境不樂觀，一線城市開始吹暖風(fēng)。7月底，北上廣深住建局先后發(fā)文表態(tài)，支持剛性和改善型住房需求，促進當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

一線城市是全國房地產(chǎn)的“風(fēng)向標(biāo)”，豪宅市場又反映了這四個城市高凈值人群的意志。廣州豪宅的大幅反彈，加上最近迎面而來的暖風(fēng)，不知道是否預(yù)示著樓市拐點要來了？

“豪宅比剛需盤好賣”

“豪宅確實比剛需盤好賣。”有廣州房產(chǎn)經(jīng)紀人稱，購買總價千萬元以上豪宅的人士多屬于高凈值人群，他們更注重房產(chǎn)的資產(chǎn)價值，全款買房的比例也遠高于剛需盤。

“在廣州番禺區(qū)有一個豪宅盤，單套總價在1000-5000萬元間，這個樓盤最近每個月都能網(wǎng)簽30-50套。”前述房產(chǎn)經(jīng)紀人稱，在這一豪宅盤周邊的若干小區(qū)，總價600萬元以下的二手剛需房鮮有人問津，“這些小區(qū)幾乎已經(jīng)三個月沒開過單了”。

豪宅市場的火熱，反映出優(yōu)質(zhì)房源并不缺捧場買家。

合富研究院數(shù)據(jù)顯示，在2023年第二季度，廣州多個中心區(qū)豪宅的首次開盤或加推去化率均在60%以上；分區(qū)域看，今年上半年，廣州海珠、番禺、白云等多個區(qū)賣得最好的盤幾乎都是豪宅盤。

琶洲上品是廣州海珠區(qū)一個千萬級別豪宅盤，網(wǎng)簽單價去到12萬/㎡；而它也是廣州的銷售金額冠軍，成交金額高達113.07億元。

圖源：廣州樓市情報

廣州番禺區(qū)今年最火的樓盤，是位于萬博板塊的越秀和樾府，其今年推出的270㎡大平層產(chǎn)品，現(xiàn)在總價已在千萬元以上；該樓盤是上半年廣州銷售面積冠軍，成交面積為11.99萬平方米。

圖源：廣州樓市情報

而房價在2-10萬元區(qū)間的廣州白云區(qū)，賣得最好的是位于白云新城的粵海云港城，這個盤成交單價超9萬元/平方米，是白云新的千萬級豪宅；至于廣州荔灣區(qū)，白鵝潭悅府是少有的能在今年做到首開即售罄的樓盤，它恰恰也是一個千萬級別的豪宅盤。

另一方面，在法拍市場上，瘋搶豪宅的情況也屢見不鮮。

7月18日，位于珠江新城的中海觀園國際一套約246平方米的法拍房引來多人報名爭搶，超2萬人圍觀，競拍整整213輪；最終，這套房被競得者以總價4302萬拿下，折合單價17.48萬元/平方米。

值得注意的是，這個競得價格還明顯高于該小區(qū)此前的成交價格。公開信息顯示，在法拍前一個月，中海觀園國際成交均價不足16.1萬元/平方米。

圖源：廣州樓市情報

此前，廣州第一豪宅僑鑫匯悅臺也有一套約365平方米的法拍房，起拍價格達到7千萬，競爭同樣激烈；該次競拍共有9人報名，經(jīng)過53次競價最終以約1.11億元成交，折合約30.5萬元/平方米，創(chuàng)下廣州法拍房最高成交價。

“當(dāng)前消費力正在從剛需轉(zhuǎn)移至改善型需求?！睆V州房地產(chǎn)專家鄧浩志認為，購房者追求品質(zhì)，此外受限購政策影響，部分買家更愿意“一步到位”購買大面積住房。

二手房大盤依舊低迷

與火熱的豪宅市場相比，廣州整體的二手房大盤就冷淡不少。

在年初“小陽春”后，廣州二手房市場再度進入調(diào)整期，掛牌量不斷增加，但成交量環(huán)比連降三個月，價格也開始回調(diào)。不少廣州地產(chǎn)中介反映，從二季度開始，廣州的二手房市場明顯轉(zhuǎn)冷，郊區(qū)部分二手房源的成交價甚至較該小區(qū)的價格最高點下降了三成以上。

房價網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，廣州二手房均價在6月中旬到達2.9萬元/平方米后，已步入下行通道，在8月6日跌至2.58萬元/平方米。

“如果是總價兩三百萬元的房子，現(xiàn)在購房者砍價都是從二三十萬元起步?！睆V州荔灣區(qū)一名房產(chǎn)中介稱，自2023年4月以來，廣州二手房市場行情冷淡。

“一個客戶著急換房，在原定的400萬元的售價基礎(chǔ)上便宜了50萬元出售，但4月至今只有兩個人看房，唯一一個愿意談?wù)剝r格的，直接讓他再便宜50萬元。”他表示。

該中介補充，正常年份里，購房者砍價幅度最多也就10幾萬元，但如今的購房者通常擔(dān)憂房價繼續(xù)下行，都希望業(yè)主大幅讓步。

在學(xué)位房通?！耙环侩y求”的廣州越秀區(qū)，有地產(chǎn)中介稱，在2021年，一名購房者看中一套帶學(xué)位的住宅并愿意出價400萬元，但彼時業(yè)主惜售導(dǎo)致未能成交；如今這套房子的掛牌價僅380萬，長期無人問津。

“最后業(yè)主也著急，直接降價了200萬元后成交。”該中介對媒體表示。

廣州二手房市場的低迷，也是全國一二線城市的縮影。

7月15日，國家統(tǒng)計局公布6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，二手住宅價格全線城市環(huán)比下跌。

其中，一線城市價格環(huán)比下降0.7%，跌幅環(huán)比擴大0.3個百分點；二三線城市的銷售價格均為環(huán)比下降0.4%，降幅分別環(huán)比擴大0.1和0.2個百分點。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，二手住宅價格環(huán)比跌幅擴大，主要是由于二季度市場交易情緒弱、成交量下滑。

他認為，當(dāng)前二手房掛牌量不斷增長，降價和套現(xiàn)式掛牌增多，有部分房源持續(xù)降低掛牌價以求盡快出售，導(dǎo)致二手房價格跌幅擴大。

以廣州為例，據(jù)貝殼找房App數(shù)據(jù)，在2022年8月初，廣州二手房掛牌量為11.58萬套，但在2023年6月底，這一數(shù)據(jù)上升至13.45萬套，十個月期間增長了16.15%，這掛牌量相當(dāng)于廣州去年一整年二手房成交總套數(shù)的1.63倍。

掛牌數(shù)量暴增同時，成交卻明顯下滑。

據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，在2023年4-6月，廣州市二手住宅分別網(wǎng)簽10500宗、8771宗、8292宗，環(huán)比分別下降18.10%、12.65%、5.46%；6月份的二手住宅網(wǎng)簽數(shù)量僅相當(dāng)于3月份的67%。

市場機構(gòu)諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認為，6月央行發(fā)布LPR下調(diào)10個基點、多地也持續(xù)放松購房政策限制，“但實際來看效果并不明顯，市場繼續(xù)下探”。

他認為，當(dāng)前小范圍、小幅度的政策松動難以拯救日漸低沉的市場情緒，樓市亟需強有力的政策手段提振信心。

政策到底什么時候來？

一線城市向來被視作全國房地產(chǎn)“風(fēng)向標(biāo)”，也只有一線城市的樓市回暖，二三四線的樓市才有可能隨之回溫。

“現(xiàn)在二三四線的樓市，能出的政策基本都出了，依然改變不了全國樓市下行的大趨勢；但一線城市仍然還有政策空間可用。”鄧浩志稱。

7月21日，廣州市人力資源和社會保障局發(fā)布《廣州市差別化入戶市外遷入管理辦法（征求意見稿）》，提出擬在廣州白云等七個區(qū)實施差別化入戶政策。

文件提出，年齡在28歲以下，擁有全日制本科學(xué)歷，或全日制大專學(xué)歷，或技師學(xué)院全日制預(yù)備技師班、全日制高級工班畢業(yè)人員，且在上述七個區(qū)內(nèi)連續(xù)繳納社保滿一年，均可在這七個區(qū)內(nèi)落戶，配偶、未成年子女也可隨遷入戶。

這意味著，待正式實施后，28歲以下的年輕人在廣州在這七個區(qū)內(nèi)落戶幾乎不再面臨學(xué)歷門檻，如此寬松的條件在一線城市中極為少見。

據(jù)廣州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，截至2022年末，廣州市共有常住人口1873.41萬人，戶籍人口數(shù)量為1034.91萬人。這意味著，在廣州市常住但沒有廣州市戶口的人數(shù)或超過800萬人。

目前，非戶籍家庭在廣州購房需要提供連續(xù)五年的個稅或社保證明。對于樓市來說，放寬落戶政策意味著更多人可以在廣州市獲得購房資格。

在7月底，北上廣深四個一線城市的住建局也先后發(fā)文表態(tài)，支持剛性和改善型住房需求，促進當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

市場分析認為，一線城市過去一直堅持“房住不炒”，在過去很長一段時間里，這四大城市都對樓市嚴格設(shè)置了限貸、限購、限價等一系列限制措施；但近段時間陸續(xù)“吹暖風(fēng)”，或意味著北上廣深的樓市需求端政策即將放松。

上海易居房地產(chǎn)研究所發(fā)布報告認為，近期中央和地方紛紛表態(tài)，意味著購房政策底已經(jīng)到來，一線城市可能的政策調(diào)整方向包括放松限購、限貸、普通住宅認定標(biāo)準、稅費政策等四個方面。

報告稱，一線城市的限購政策嚴厲，誤傷部分合理購房需求，增加了約40%的居住成本，若政策松動，可以產(chǎn)生顯著的減負效應(yīng)。

“一線城市購房政策放松的效果肯定很大，對全國也將產(chǎn)生積極、正面的影響?！痹摍C構(gòu)研究總監(jiān)嚴躍進表示，一線城市購房需求始終存在，只要政策放開，就可以轉(zhuǎn)化成購買力。

與大多數(shù)經(jīng)濟活動類似，房地產(chǎn)也有其自身周期屬性。

在上行周期時，市場行情雖好，但管理層會把目光放在防風(fēng)險上，政策面并不利好；而下行周期時，盡管市場數(shù)據(jù)悲觀，但此時管理層會把注意力由防風(fēng)險切換到穩(wěn)大盤，政策面上會出臺措施呵護樓市。

既然每個階段都同時存在利多和利空因素，那么在看房地產(chǎn)信息時，與其抱著“看多”或“看空”的觀點，倒不如用“博弈”的思維尋找拐點。

北上廣深這四個一線城市的樓市是全國房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，其中豪宅市場又是當(dāng)中高凈值人群的意志反映。盡管市場依舊相對比較悲觀，但廣州豪宅市場的大幅反彈，也許預(yù)示著拐點即將到來。

參考資料：

財新《樓市持續(xù)低迷 廣州千萬元級別豪宅成交量緣何創(chuàng)下歷史新高？》

廣州樓市情報《難以置信！廣州的千萬豪宅，又又又賣爆了！有錢人，正在悄悄掃貨……》

財新《廣州二手房進入買方市場》

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