作者：任尚坤

來(lái)源：商業(yè)人物（ID：biz-leaders）

(相關(guān)資料圖)

傳了兩年時(shí)間，河北又一個(gè)地產(chǎn)龍頭終于陷入困境。

7月26日，隆基泰和集團(tuán)在官微發(fā)布了一封公開(kāi)信，稱(chēng)因受疫情和房地產(chǎn)下行影響，隆基泰和出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，并向法院申請(qǐng)重整，近日已裁定受理。

河北知名房企不多，能走出地界同時(shí)上市的就更少了。隆基泰和在業(yè)內(nèi)和華夏幸?；鶚I(yè)、榮盛發(fā)展齊名，有“河北三杰”的說(shuō)法，也是巨無(wú)霸式環(huán)京房企，巔峰時(shí)資產(chǎn)過(guò)千億，旗下有兩家上市公司。隆基泰和創(chuàng)始人魏少軍與長(zhǎng)城汽車(chē)魏建軍被當(dāng)?shù)厝瞬⒎Q(chēng)為“保定雙雄”。

現(xiàn)在，隆基泰和逼近了破產(chǎn)邊緣。

麻煩

魏少軍起家于一個(gè)叫高碑店的地方，屬保定地區(qū)，這是他的家鄉(xiāng)。

從高碑店到雄安，中間隔著一個(gè)叫白溝的地方，相距不過(guò)二十公里。白溝后來(lái)一度人滿(mǎn)為患，售樓處停放著京津冀魯遼晉各色車(chē)輛。魏少軍給公司在白溝打出標(biāo)語(yǔ)：隆萬(wàn)世基業(yè)、興百年泰和。

2013年9月，有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)對(duì)隆基泰和的項(xiàng)目做過(guò)調(diào)查，其中13個(gè)在白溝，12個(gè)在高碑店，2個(gè)在雄縣。這也成為魏少軍近年最大的彈藥庫(kù)。

早在“京津冀一體化”發(fā)展規(guī)劃時(shí)期，隆基泰和就在白洋淀拿了約3800畝的土地儲(chǔ)備，業(yè)內(nèi)也曾盛傳高碑店70%左右土地讓隆基泰和納入。

隆基泰和爆雷的危機(jī)從2021年9月就傳出。

當(dāng)時(shí)有多家媒體報(bào)道稱(chēng)，隆基泰和旗下房地產(chǎn)業(yè)主公司隆基泰和置業(yè)出現(xiàn)商票逾期，有10多筆商票拒付。截至2023年6月30日，隆基泰和置業(yè)有限公司商票逾期5373.35萬(wàn)元，累計(jì)逾期發(fā)生額6300.44萬(wàn)元。

到目前，隆基泰和的整體債務(wù)情況還是個(gè)謎。

魏少軍在2018年說(shuō)過(guò)一句話(huà)，企業(yè)由富到強(qiáng)，當(dāng)與時(shí)代共振。在這之前，隆基泰和開(kāi)始走出環(huán)京區(qū)域，向全國(guó)擴(kuò)張，先后進(jìn)入天津、成都、西安、鄭州等20余座城市。魏少軍的全國(guó)化布局有一定成效，2017-2018年銷(xiāo)售額從235億元增至501億元，但跟同期的千億房企華夏幸福、榮盛發(fā)展比，隆基泰和已經(jīng)掉隊(duì)。

直到“三道紅線(xiàn)”出臺(tái)的2020年，隆基泰和還在大舉買(mǎi)地，大有誓要趕超華夏、榮盛的氣勢(shì)。僅該年上半年，隆基泰和拿地金額為65億元，這一數(shù)據(jù)已超過(guò)其2019全年拿地總額。僅成都的三個(gè)區(qū)，隆基泰和就拿了三宗地塊，溢價(jià)率最高達(dá)96%；西安軟件城，金額直逼西安住宅單價(jià)地王引來(lái)地產(chǎn)圈矚目。

然而隆基泰和當(dāng)下的困境，或也與這些激進(jìn)擴(kuò)張有些關(guān)系。其在多地的樓盤(pán)先后出現(xiàn)交付延期，受到業(yè)主投訴和部門(mén)處罰。魏少軍對(duì)標(biāo)的華夏幸福和榮盛，更是早于它先后爆雷，“環(huán)京”地產(chǎn)巨頭們集體消沉。

交班

當(dāng)下，隆基泰和也在面臨中年危機(jī)。2018年，魏少軍從華夏幸福挖來(lái)前高管許焰林。長(zhǎng)期以來(lái)一直家族化管理的隆基泰和，突然任命職業(yè)經(jīng)理人許焰林為房產(chǎn)事業(yè)部董事長(zhǎng)。但大刀闊斧的內(nèi)部變革并未見(jiàn)成效。

七八個(gè)月后，許焰林火速離職。二代魏強(qiáng)被扶上馬。魏少軍是1963年生人，如今魏強(qiáng)年逾四十。但這些年魏強(qiáng)的經(jīng)驗(yàn)也未著力于房地產(chǎn)。2022年6月，魏少軍辭去了鑫達(dá)投資控股公司的非執(zhí)行董事。魏強(qiáng)的話(huà)語(yǔ)權(quán)又增大了些。

鑫達(dá)投資控股是隆基泰和旗下港股上市平臺(tái)，另一家是A股公司通達(dá)電力。

魏少軍也想趕一波新能源的東風(fēng)。隆基泰和籌劃多元化時(shí)間很早。2003年，魏少軍創(chuàng)辦宜佳旺商業(yè)連鎖，切入商業(yè)貿(mào)易領(lǐng)域。2008年，隆基泰和進(jìn)軍光伏，規(guī)劃了年產(chǎn)能600兆瓦的多晶硅太陽(yáng)能電池生產(chǎn)基地。直到2015年，魏少軍控制鑫達(dá)投資控股，把光伏電站業(yè)務(wù)裝進(jìn)了上市公司。

從融資講，地產(chǎn)業(yè)務(wù)彼時(shí)遠(yuǎn)不及光伏概念有想象空間。

只是光伏這件事未能如魏少軍所愿。鑫達(dá)投資從2018年實(shí)現(xiàn)盈利1.08億后就開(kāi)始虧損，2019年虧損2.65億元，2021及2022年虧損額為2822萬(wàn)元和3.06億元。而2020年對(duì)比近4億元營(yíng)收，鑫達(dá)投資僅實(shí)現(xiàn)106.4萬(wàn)元利潤(rùn)，其原因還是保定東湖公建建設(shè)項(xiàng)目所得。

鑫達(dá)投資控股已徘徊在ST和退市邊緣，截至8月2日收盤(pán)，其股價(jià)0.061港元，總市值9056萬(wàn)。

2022年3月底，因隆基泰和現(xiàn)金流問(wèn)題，魏強(qiáng)賣(mài)掉了持有的全部通達(dá)電力股權(quán)，據(jù)公告披露，其中部分股權(quán)售價(jià)約為3億元。通達(dá)電力可算是目前處在風(fēng)口上的企業(yè)，位于江蘇南通，主營(yíng)風(fēng)力發(fā)電電機(jī)、新能源汽車(chē)驅(qū)動(dòng)電機(jī)等相關(guān)產(chǎn)品，也是比亞迪、吉利的供應(yīng)商。

至于通達(dá)電力是否能給隆基泰和帶來(lái)一線(xiàn)生機(jī)，還很難說(shuō)。

從1995到2015

隆基泰和創(chuàng)辦于九十年代中期，到1998年是河北地產(chǎn)集體奔涌的一段時(shí)間。魏少軍15歲高中畢業(yè)后進(jìn)京扛活，從泥瓦匠做起，當(dāng)上包工頭。1995年，魏少軍回到高碑店成立隆基泰和。2002年，在白溝開(kāi)發(fā)商貿(mào)城的隆基泰和到高碑店開(kāi)發(fā)了第一個(gè)住宅項(xiàng)目泰和花園，正式踏入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

這年，工業(yè)園區(qū)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的大幕在全國(guó)拉開(kāi)。廊坊市政府召集華夏幸福、榮盛、宏泰等，計(jì)劃由房企作為建設(shè)主體，仿照蘇州工業(yè)園打造相應(yīng)市縣園區(qū)，尤其京畿北大門(mén)固安。當(dāng)時(shí)固安還是國(guó)家級(jí)貧困縣，經(jīng)濟(jì)總量在廊坊墊底。

專(zhuān)業(yè)背景最強(qiáng)的是榮盛地產(chǎn)的耿建明。高中畢業(yè)后，耿建明在部隊(duì)當(dāng)了六年基建工程兵，期間考入華北航天工業(yè)學(xué)院，專(zhuān)業(yè)是建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理。畢業(yè)后，耿建明被分配到廊坊市一建公司。1991年，耿建明又考進(jìn)天津大學(xué)，學(xué)習(xí)工程造價(jià)。

四年后，榮盛實(shí)業(yè)有限公司與隆基泰和幾乎同時(shí)成立。

耿建明承接的第一個(gè)項(xiàng)目是幫廊坊市政府修北排渠。開(kāi)過(guò)火鍋店、帶過(guò)裝修隊(duì)，后來(lái)在廊坊市交通運(yùn)輸局當(dāng)司機(jī)的王文學(xué)，也在廊坊接到了第一個(gè)項(xiàng)目。

華夏房地產(chǎn)有限公司成立于1998年夏。吸引王文學(xué)放手一搏的，是固安的建設(shè)熱潮。華夏幸福和固安縣政府簽署了60平方公里、期限50年的開(kāi)發(fā)協(xié)議。當(dāng)年六月，固安工業(yè)園區(qū)奠基，開(kāi)啟了華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城的運(yùn)營(yíng)模式。2006年，固安工業(yè)園區(qū)獲批為省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，GDP躍居廊坊下轄縣第一。第二年，華夏幸福在燕郊大廠(chǎng)拿下潮白工業(yè)區(qū)，固安模式開(kāi)始在環(huán)京區(qū)域復(fù)制。

榮盛走上類(lèi)似產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的路，是在上市后。2007年，已更名的榮盛發(fā)展在深交所掛牌，接著簽下了香河現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園。彼時(shí)的燕郊正承接北京樓市外溢效應(yīng)。

在河北，還有兩個(gè)搞文字出身的地產(chǎn)大亨，一是在工人日?qǐng)?bào)做過(guò)記者的王建軍，闖海南失敗后，回廊坊創(chuàng)辦了宏泰地產(chǎn)；二是河北兩任前首富卓達(dá)地產(chǎn)楊卓舒。

李福成是燕郊樓市最大受益人。隆基泰和打造首個(gè)住宅項(xiàng)目的2002年，已成為養(yǎng)牛大王的李福成轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)，成立河北福成房地產(chǎn)公司，主打北京打工人群，以低成本低價(jià)格策略迅速擴(kuò)張。號(hào)稱(chēng)“河北最高密度樓盤(pán)”的上上城項(xiàng)目，容納近8萬(wàn)人口，一度創(chuàng)下十個(gè)月55億元銷(xiāo)售額，占福成集團(tuán)營(yíng)收過(guò)半。

2011到2015年是河北地產(chǎn)的頂峰。2011年，北京正式啟動(dòng)限購(gòu)政策。

環(huán)京樓市進(jìn)入輝煌年代。只是好景并不算長(zhǎng)。2015年，因媒體爆出卓達(dá)非法集資，楊卓舒身披大衣在鏡頭前自辯。四年后，楊卓舒自首。2016年，保定本土房企秀蘭集團(tuán)出現(xiàn)延期交付。三年后，秀蘭對(duì)外表示，無(wú)法償還到期債務(wù)。

2017年中，河北多個(gè)市縣出臺(tái)史上最嚴(yán)限購(gòu)政策。曾經(jīng)異?；馃岬睦确簧踔烈詤^(qū)和縣為單位，整個(gè)廊坊地區(qū)的交易量驟降九成。華夏幸福在2017年底遭遇流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，引入平安戰(zhàn)投解了燃眉之急后，又在2020年四季度爆發(fā)二次危機(jī)。

也在這前后，榮盛發(fā)展出現(xiàn)商票、信托違約等消息。耿建明于2021年底的投資人會(huì)議上首次承認(rèn)由于樓市下行等因素，面臨無(wú)法償債的流動(dòng)性困難。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，榮盛貨幣資金期末金額92.02億元，較期初下降53.29%。有息負(fù)債期末余額共計(jì)423.04億元，逾期未支付票據(jù)余額37.36億元。公司資產(chǎn)負(fù)債率約90%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~22.45億元，同比降87%。

多年下來(lái)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)似乎也成為河北地產(chǎn)商們的拿手戲。隆基泰和與白溝新城管委會(huì)聯(lián)手打造“白溝新城”，以及和道國(guó)際箱包交易中心，同時(shí)建設(shè)運(yùn)營(yíng)總面積達(dá)200萬(wàn)平米的12個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。也藉此，魏少軍在當(dāng)?shù)貥?shù)起一面旗。

保定地界，暫時(shí)來(lái)講隆基泰和的位置或仍難撼動(dòng)。2022年，隆基泰和在保定實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額23.8億元，排名第一；2023上半年，該數(shù)字為7.99億元，位列第四。

去年，華夏幸福因質(zhì)押處置股票被關(guān)注?！督?jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)》曾發(fā)布一篇描述河北樓市的文章，一位千億房企高管認(rèn)為，河北房企普遍市場(chǎng)化程度不高，“大部分企業(yè)沒(méi)有能力抵御政策和市場(chǎng)變化的沖擊”，對(duì)出現(xiàn)問(wèn)題，他并不感到意外。

不過(guò)深陷泥潭的河北地產(chǎn)，仍然需要王文學(xué)、魏少軍們。

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