英國央行連續(xù)加息多次，加大了那些尚未還清貸款的房東們的經(jīng)濟負擔。而生活成本危機和高企不下的通貨膨脹，則沉重打擊了潛在購房者的購買力

【資料圖】

圖/視覺中國

文 |《財經(jīng)》特約撰稿人 魏城 發(fā)自倫敦 ??

編輯 | 郝洲

杰克是我多年的朋友，他就在離我家不遠的一個房地產中介公司工作。有的時候，我在街上就能遇到他，順便聊上幾句。

最近幾個月，我在街上遇到他時，他一直臉色不好，與新冠疫情期間的那三年相比，差別很大，問他原因，他常常嘆氣說：“哎，房子不好賣。”

我問他什么原因，他回答說：“一來看房的人少，二來看了房的人也不出價，連討價還價的意愿都沒有?！?/p>

物價頻升房價跌

這種情況已經(jīng)十多年沒出現(xiàn)過了。自從2008年全球金融危機以來，英國的房價就一直噌噌噌地往上漲，尤其在新冠疫情那三年，由于貸款利率奇低，再加上政府又出臺了印花稅優(yōu)惠政策，過去三年房價竟然漲了25%左右。那個時候，杰克忙得不可開交，我路上遇到他，他都是匆匆打個招呼，沒時間說話。

誰都沒有預料到，最近這一年房價居然會下跌。杰克也沒想到。

而且跌幅還不小。

2023年8月1日，英國最大的房屋抵押貸款協(xié)會——“全英房屋抵押貸款協(xié)會”（Nationwide Building Society）公布了今年7月英國全國的房地產銷售數(shù)據(jù)，與去年同期相比，今年7月英國全國房價下跌了3.8%，是2009年以來最大的年跌幅，如果與2022年8月的房價高峰相比，則下降了4.5%；成交量的跌幅更大：今年6月全英國總共有8.6萬套房產成交，與去年同期相比，下降了15%。

換句話說，目前英國的房市屬于“有價無市”，盡管3.8%的年跌幅看上去不是那么大，但這只是因為賣房的人仍然不肯大幅度降價，而許多買房的人卻不想出手，或是因為沒錢，或是因為觀望：他們預計房價還會進一步下跌。

2023年7月，英國全國平均房價為26.1萬英鎊，比2022年8月高峰時的平均房價跌了1.3萬英鎊左右。

自從2022年8月以來，英國房價一直在下跌，最主要的原因是，英國央行連續(xù)加息多次，導致房屋抵押貸款利率一路提升，加大了那些尚未還清貸款的房東們的經(jīng)濟負擔，也讓那些有心買房的人望而卻步；另外，英國的生活成本危機和高企不下的通貨膨脹，沉重打擊了那些有意攀登房產之梯的打工仔的購買力，從而壓低了英國的房價。

總部設在倫敦的房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）最近進行的一項調查發(fā)現(xiàn)，由于房屋抵押貸款利率不斷攀升，在英國的潛在買房者中，大約三分之一發(fā)現(xiàn)自己的購買力受到了沉重打擊。

2021年12月，英國央行的基準利率只有0.1%。自那時以來，英國央行已經(jīng)連續(xù)13次加息，目前利率為5%。經(jīng)濟學家們普遍預測，8月3日，英國央行將會連續(xù)第14次加息，把利率至少提高到5.25%。

英國房屋抵押貸款利率也因此節(jié)節(jié)升高。今年7月，英國房貸利率升到了15年來的最高水平，而進入8月，房貸利率又再次提升：其中五年期平均固定利率從7月31日的6.34%升至8月1日的6.37%，相比之下，一年前該利率只有3.63%；而兩年期平均固定利率也從7月31日的6.81%升至8月1日的6.85%，相比之下，該利率去年是3.66%。

那么，如此高的房貸利率和如此快的升速，對一個普通的打工仔來說，意味著什么呢？

在貸款利率為6%的情況下，一個打算首次貸款購房的英國人，如果收入屬于英國平均水平，買房時也能夠支付20%的首付，那么，此人每月償還貸款的金額占其稅后收入的比例，便高達43%。相比起來，僅僅在一年前，這個占比是32%，而英國長期以來的平均占比是29%。

此外，英國大多數(shù)銀行要求申請貸款的人至少必須能夠承擔占房價10%的首付，而這筆錢相當于英國人平均年收入的55%。

上面的情況還是英國全國的平均狀況。在房價遠遠高于全國平均水平的英國首都倫敦，情況則更為艱難：為了買房，倫敦人必須拿出更高比例的收入，以支付首付和償還貸款。

“更艱難的時刻還在前面”

一些經(jīng)濟學家預測，英國的房價還會進一步下跌。

例如，研究集團萬神殿宏觀經(jīng)濟學（Pantheon Macroeconomics）的高級經(jīng)濟學家加布里埃拉·狄更斯表示：“英國消費者信心仍然遠遠低于長期的平均水平，許多人都有房價將會進一步下跌的心理預期。我們認為，英國房價必須從峰值下跌8%左右，供需才能恢復平衡。”

再如，另外一個經(jīng)濟研究機構凱投宏觀（Capital Economics）的經(jīng)濟學家伊莫金·帕蒂森預測，在迄今為止的近4%的跌幅的基礎上，英國房價還會再跌7%。

又如，標準普爾全球評級（S&P Global Ratings）預測，到2024年底，英國房價將從高峰下降12%。

當然，還有更夸張的預測，例如，英國智庫決議基金會（Resolution Foundation）認為，如果利率持續(xù)攀升，未來五年英國以現(xiàn)金計算的房價將下跌約25%。

不久前，一位房地產專家更是語驚四座：他認為英國房價將下降37%。

但多數(shù)經(jīng)濟學家認為，英國房地產市場不會崩盤。

盡管如此，匯豐銀行首席執(zhí)行官諾埃爾·奎因仍然警告說，隨著越來越多的英國房東與銀行簽署的較低固定利率房貸協(xié)議即將到期，需要重簽利率更高的新協(xié)議，“更艱難的時刻還在前面”。

數(shù)據(jù)顯示，需要簽訂利率更高的新房貸協(xié)議的英國家庭，目前每個月大約有10萬戶。預計今后半年將會有更多的家庭需要這么做。即使未來房屋抵押貸款利率穩(wěn)定下來，新協(xié)議的利率仍然要比老協(xié)議的利率高得多。

以往，如果出現(xiàn)了這樣的情況，那么，有些家庭就有可能發(fā)現(xiàn)，新協(xié)議的每月還款額將高于他們每月的收入，他們將因此被迫賤價賣房，如果他們發(fā)現(xiàn)自己面臨著所謂的“負資產困境”，即售房所得低于欠銀行的錢，那么，他們就有可能寧愿宣布個人破產，讓銀行把房子收走；而收走房子的銀行通常則會賤價拍賣房子，這樣，整個房地產市場就會陷入惡性循環(huán)：房價會被進一步壓低。

為了避免這種對各方都不利的惡性循環(huán)局面出現(xiàn)，今年早些時候，英國政府與匯豐銀行、巴克萊銀行、勞埃德銀行等幾家英國最大的銀行舉行了會議，經(jīng)過協(xié)商，達成了一致意見：對那些仍然沒有還清房屋抵押貸款的英國家庭，如果他們未能按時還款，銀行不應馬上收走房子，而應給予12個月的寬限期，之后仍然未能按時還款，銀行才會收回房產。

這次會議還討論了其他寬限安排，包括“合同變更”，允許銀行將房屋抵押貸款期限延長至退休年齡之后，并從還款轉為永久只付利息。

這些銀行還承諾，他們將為那些陷入困境、拖欠還款或擔心房子被銀行收走的抵押貸款持有人提供量身定制的支持。

上述這些措施在一定程度上緩解了許多英國家庭的困境，也許有利于避免英國樓市崩盤的情況出現(xiàn)。

樓市崩盤的后果

當然，房價適當?shù)叵碌⒉煌耆且患氖拢?strong>它有利于刺破過于膨脹的房地產泡沫，讓房產供需恢復平衡，而對于某些買不起房的打工仔來說，房價下跌正是他們一直熱切期盼的事情。

但房價狂跌或樓市崩盤，對于一個國家的整體經(jīng)濟來說，卻肯定不是一件好事，而對于眾多已經(jīng)靠貸款買下房產的普通房東來說，更是一件噩耗。

最近出臺的一份研究報告發(fā)現(xiàn)，以占國民收入的比例計算，利率飆升已導致英國家庭總財富在戰(zhàn)后出現(xiàn)了最大的跌幅。

決議基金會今年7月下旬公布了這份報告的內容。報告稱，2023年初，英國家庭財富占國民收入的650%，比2021年初下降了近200個百分點，以現(xiàn)金計算，英國家庭的總財富減少了2.1萬億英鎊。

報告指出，過去40年，英國各地的財富一直在飆升。英國家庭的財富從20世紀80年代約占GDP的300%，飆升至2021年的840%，即17.5萬億英鎊。

該智庫的研究助理伊恩·穆爾海恩說，利率的快速上升終結了這種繁榮，并帶來了第二次世界大戰(zhàn)結束以來最嚴重的財富縮水。

這主要是資產價值（包括房價）以及政府和公司債券價值下降的結果。債券價格的下跌降低了養(yǎng)老金的價值，而養(yǎng)老金通常是英國家庭財富的最大單一來源。

該智庫估計，如果利率保持在高位，可能會導致英國家庭財富進一步下降至國內生產總值的550%左右。

決議基金會還特別提到，利率上升給許多有房屋抵押貸款的家庭帶來了財務危機，到2024年，170萬戶英國家庭的年還款額將平均增加3000英鎊以上。

更為重要的是，樓市崩盤也會拖垮整體經(jīng)濟，因為房地產業(yè)是一國經(jīng)濟的重要支柱，樓市崩盤會導致房地產企業(yè)的資產負債表惡化，引發(fā)金融危機，進而對整體經(jīng)濟產生嚴重的負面影響，甚至導致經(jīng)濟衰退、失業(yè)率上升等后果。

已經(jīng)有跡象表明，房價下跌和其他因素結合起來，可能導致英國經(jīng)濟陷入衰退。

同樣在2023年8月1日公布的兩大數(shù)據(jù)，即前述的7月英國房價同比跌幅數(shù)據(jù)，和7月英國制造業(yè)PMI降至45.3的數(shù)據(jù)，促使許多經(jīng)濟學家預測，英國經(jīng)濟將在2024年年初陷入衰退。

不管英國整體經(jīng)濟狀況如何，在房地產中介杰克看來，他所從事的行業(yè)，如今已經(jīng)進入了衰退。

“現(xiàn)在房子太難賣了，”杰克沮喪地對我說，“我擔心，如果再這樣下去，我們公司可能就要裁員了。”

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