香港夜景

問(wèn)：

【資料圖】

近期，中國(guó)內(nèi)地企業(yè)，如字節(jié)跳動(dòng)、中石油等，陸續(xù)入駐香港中環(huán)商業(yè)區(qū)的高檔辦公區(qū)——疫情后外企集團(tuán)撤離而騰出的黃金地段。

此前，寶盛銀行、巴黎銀行等公司將從中環(huán)遷往香港其他地區(qū)；聯(lián)邦快遞的總部職能正從香港遷至新加坡，香港保留一個(gè)辦事處。

馮叔對(duì)香港中環(huán)寫字樓的租賃變化，有什么看法？

馮叔：

香港中環(huán)這個(gè)地方，物業(yè)非常集中，寫字樓其實(shí)已經(jīng)發(fā)展五六十年了，租金一直都很堅(jiān)挺。主要的原因就是香港是國(guó)際金融中心，帶來(lái)了國(guó)際資本，跨國(guó)公司在亞洲的總部集中在香港，集中在中環(huán)。

最近幾年，全世界的競(jìng)爭(zhēng)格局有很大的變化，供應(yīng)鏈、消費(fèi)趨勢(shì)、市場(chǎng)、國(guó)際關(guān)系都有很大變化。

在這種變化下，一部分企業(yè)，特別是外資，總部會(huì)從香港轉(zhuǎn)到新加坡。還有一些外資甚至撤離亞洲市場(chǎng)，有一部分原來(lái)跟中國(guó)做生意，也有一些另外的選擇。

在這種情況下，加上新加坡本身就很有競(jìng)爭(zhēng)力，最近幾年又不斷地上升，也提供了更多的自由貿(mào)易，以及金融等方面的一系列的便利，于是發(fā)生這樣的一個(gè)位移。這是當(dāng)下的一個(gè)特別重要的情況。

出現(xiàn)這樣情況之后，有走的就有進(jìn)的，所以在最近，央企，以及國(guó)內(nèi)大型的科技企業(yè)、字節(jié)等民企進(jìn)駐中環(huán)。

一去一來(lái)，實(shí)際上表明了兩個(gè)事兒：一個(gè)是香港的國(guó)際金融中心的地位是不是還能夠保持？這是一個(gè)挑戰(zhàn)。通過(guò)中環(huán)的租金市場(chǎng)和客戶變化可以看出這個(gè)。

第二，香港的國(guó)際性，它的國(guó)際化的影響力是不是還能保持？如果中環(huán)全都是內(nèi)資，中資或者是民營(yíng)的內(nèi)資，那么香港跟其他省的區(qū)別就會(huì)縮小。

所以我覺(jué)得這個(gè)事不單純是個(gè)租金問(wèn)題。這些物業(yè)，主要的還在香港置地、新鴻基、恒基等等企業(yè)手里，有中資，有傳統(tǒng)的英資，但是客戶的改變，實(shí)際上就意味著香港的金融中心的地位，以及國(guó)際化城市的地位，正在發(fā)生變化，這一點(diǎn)我們必須要非常明確地看到。

問(wèn)：

2023年，地產(chǎn)股進(jìn)入了集體式退市潮，包括藍(lán)光、中天、嘉凱城、泛海、新華聯(lián)等等，地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始褪去金融屬性，不受資本市場(chǎng)的追捧。馮叔能猜測(cè)下，接下來(lái)承接大眾投資標(biāo)的的會(huì)是什么呢？

馮叔：

資本市場(chǎng)具有兩個(gè)很明顯的屬性。

一個(gè)是預(yù)見(jiàn)性，資本市場(chǎng)鼻子很長(zhǎng)，它可以聞到很多未來(lái)的東西，所以不斷地在變換資金的投向、熱點(diǎn)以及追捧的方向，這是非常正常的。

我們?cè)缦戎v過(guò)很多次，地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到后開(kāi)發(fā)時(shí)代，住宅領(lǐng)域就要減價(jià)、減量、減速。在這個(gè)情況下，一些公司自然會(huì)被退出這個(gè)資本市場(chǎng)，這是必然發(fā)生的。

現(xiàn)在這個(gè)量其實(shí)還不夠。按我的預(yù)判，整個(gè)住宅行業(yè)，過(guò)去七八萬(wàn)家公司，最后能剩 10% 就不錯(cuò)了。當(dāng)然，大部分不是上市公司，少數(shù)一些是上市公司。全國(guó)大概五六百家主營(yíng)的房地產(chǎn)上市公司，那么將來(lái)還剩個(gè)百十家，這都正常。所以現(xiàn)在開(kāi)始有一些退市，這就是資本市場(chǎng)選擇的結(jié)果。

資本市場(chǎng)還有一個(gè)屬性，就是高度的敏感性和篩選機(jī)制。

資本市場(chǎng)是一個(gè)擇優(yōu)擇強(qiáng)擇快的機(jī)制，在行業(yè)發(fā)展當(dāng)中，你優(yōu)你強(qiáng)，你能夠根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)的要求，迅速改變你的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)、策略以及產(chǎn)品方向，才能在資本市場(chǎng)持續(xù)地得到支持。

在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，這樣一種競(jìng)爭(zhēng)和擇優(yōu)的機(jī)制要發(fā)揮作用，就一定會(huì)把舊行業(yè)、舊模式、舊企業(yè)、舊人員不斷地淘汰掉。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)在資本市場(chǎng)正好在經(jīng)歷這樣一個(gè)過(guò)程。

我覺(jué)得未來(lái)房地產(chǎn)必然是衰落，然后萬(wàn)業(yè)起。有哪些業(yè)起？大家可見(jiàn)的現(xiàn)在已經(jīng)很好發(fā)展的，比如新能源，尤其光伏能源，在全世界我們已經(jīng)很領(lǐng)先。另外包括新能源汽車，包括消費(fèi)，包括圍繞信息技術(shù)的一些硬科技的項(xiàng)目，還有生物醫(yī)藥這些項(xiàng)目，國(guó)防軍工，等等，這些領(lǐng)域都會(huì)在資本市場(chǎng)更受關(guān)注，更受資本的追逐，也更會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中保持領(lǐng)先。

主編｜王滔 編審｜陳潤(rùn)江 顧問(wèn)｜王淑琪

關(guān)鍵詞：