近日，南寧、深圳等地有房產(chǎn)中介聲稱可以做到“零首付”和“負首付”，引發(fā)了廣泛關注。

(資料圖)

所謂“負首付”，即購房人只需在貸款協(xié)議上簽字，便可獲得房屋所有權，同時還能拿到一筆不菲的費用。無論這些額外資金被用于裝修還是其他用途，都不影響購房者成為房產(chǎn)的合法持有者。

這種“新型”房產(chǎn)交易模式備受爭議，有人認為這是一種騙局，即便樓市進入下行周期，買房一分錢不用出還是太過離譜，其背后隱含的風險，可能會使購房者面臨巨大的財務風險，應當謹慎對待。而另一些人則將其視為難得的“上岸”機會，打聽哪里有購買“負首付”房的途徑。

北京市金訴律師事務所主任王玉臣告訴中國新聞周刊，“負首付”“零首付”涉嫌違法違規(guī)，因此，其風險不僅在于購房人在購房過程中可能實施違法行為，而且很可能在看似減少購房支出的表象下，實則會增加購房投入，甚至錢房皆空。

5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布《關于禁止參與/協(xié)助“買房負首付”、“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示》。

《提示》指出，“買房負首付”已違反國家相關金融信貸政策，各房地產(chǎn)中介機構、從業(yè)人員應嚴格遵守國家“房住不炒”的定位，禁止以任何形式參與/協(xié)助此類以“負首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。

什么是負首付？

張超是兩個孩子的父親，因為無房，兩年內他因為種種原因搬了三次家，在“負首付”新聞出現(xiàn)后，他第一時間就聯(lián)系了房產(chǎn)中介，了解具體流程。

他告訴中國新聞周刊，以他現(xiàn)在的收入，也許還要五六年才能存夠首付，但是他的孩子需要一個穩(wěn)定的成長環(huán)境，因此如果不用一下子掏出一大筆錢，哪怕總價高點，他也可以接受。“平攤到每個月，貸款其實沒有增加多少?！?/p>

據(jù)張超介紹，和他有類似想法的朋友不在少數(shù)，他們還組建了一個購房群，互通有無?！暗壳拔覀冞€沒有找到一套可以‘負首付’的合適房源?！?/p>

實際上，雖然一些社交平臺上出現(xiàn)了房產(chǎn)中介發(fā)布的“負首付”廣告，但據(jù)中國新聞周刊了解，大部分房產(chǎn)經(jīng)紀人對此“諱莫如深”，所謂的“負首付”房并非購房者想買就能輕松買到。

南寧市一位房產(chǎn)中介門店負責人對中國新聞周刊表示，市場上早就存在“負首付”房子。但他坦言，不是熟客他們不接此類單子，“這個不好放到臺面上講，肯定不符合一般買房流程，一般都私下操作。”

廣西南寧市。圖/圖蟲創(chuàng)意

那么“負首付”到底如何實現(xiàn)？

舉例來說，100萬的房子真實首付為20萬、貸款為80萬。而通過虛構交易金額130萬，則變成了26萬的首付、104萬的貸款。據(jù)此，購房者“騙取”的貸款額為104萬減去80萬，為24萬。當購房者拿這24萬，還完20萬的首付之后，手里還余4萬，貸款金額高于房屋實際交易金額，便可實現(xiàn)所謂“負首付”。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進在接受中國新聞周刊采訪時表示，此類事件本質上就是虛構購房合同，進而做高購房價格，以騙取更多的貸款來支付首付，“是典型的騙貸行為”。

不過，他也表示，此類問題進一步說明當前房地產(chǎn)市場的新情況，即首付支付能力比較弱?！扒∈琴彿空呤赘斗矫娴膲毫?，所以類似‘負首付’的噱頭很容易引起大家的關注，也容易讓部分中介和金融機構鉆了漏洞?！?/p>

“低首付”“零首付”

事實上，除了“負首付”，近期關于“低首付”“零首付”等樓市促銷手段也備受關注。

廣州一位資深地產(chǎn)人士李柳對中國新聞周刊表示，她暫時沒在市場上聽到“負首付”情況，但她坦言，今年前5月廣州市樓市成交表現(xiàn)欠佳，除了市區(qū)的改善型樓盤和一些高端豪宅比較熱銷之外，遠郊地區(qū)的成交率并不理想。

第三方數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，廣州商品房網(wǎng)簽成交439.68萬平方米，同比減少38%，成交金額累計1472.79億元，同比下跌27.9%。其中，一手住宅成交面積為320.37萬平方米，同比下降41.79%。

“一些樓盤甚至推出5%首付比例作為營銷手段，在增城區(qū)、花都區(qū)以及從化區(qū)，一些樓盤只需要七八萬元首付款就可以‘上車’?！崩盍榻B道。

事實上，不只有“低首付”，前不久的惠州還因為“零首付”上了熱搜。

相關報道顯示，位于惠州惠陽區(qū)東方·鉑悅府推出“有史以來最大優(yōu)惠”——零首付，送車位，在售房源折后單價約8700-9700元/平方米?？晒Ρ鹊氖?，該項目最高備案均價曾高達1.52萬元/平方米。

由于降價幅度較大，東方·鉑悅府引發(fā)投訴事件。目前，促銷活動被叫停，該樓盤已被鎖盤，未售房源均處于“不可售（鎖定）”狀態(tài)。

5月21日凌晨，惠陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布一則《關于整頓房地產(chǎn)市場、嚴厲查處違規(guī)銷售行為的通知》，具體內容包括嚴禁開發(fā)企業(yè)、中介機構在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付等行為。

此外，對中介機構（中介人員）發(fā)布不實等違法違規(guī)銷售信息的、協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售的，惠陽區(qū)住建局將注銷其房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案證書。

嚴躍進認為，由于目前樓市整體處于下行階段，在銷售萎縮、庫存積壓以及愈發(fā)吃緊的資金鏈壓力之下，自然催生出了各類營銷噱頭，也是應對市場形勢的無奈之舉。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年69家典型上市房企，有34家房企凈利潤虧損，占比將近一半，較2021年的10家凈虧損情況進一步擴大，其中有13家規(guī)模上市房企的2022年凈利潤虧損超百億元，另外連續(xù)兩年凈利潤虧損的企業(yè)有9家。

律師：可能錢房兩空

早在2017年，住建部、央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

但事實上，對于手上沒有足夠資金的人而言，不論是“負首付”，還是“低首付”“零首付”，無疑都是一個個很有誘惑力的概念。但實際上，這背后存在著很多潛在的法律風險。

2022年，福建省福州市公安局上渡派出所破獲一起以“零首付”為噱頭的套路貸案件。該案涉及房產(chǎn)4處、受害人8名，涉案金額近70萬元。

2019年初，買房心切的方女士偶然看見了某公司“零首付”購房的廣告。在“低利息、無擔保、無抵押”等優(yōu)厚條件的誘惑下，方女士心動不已，立即提出了購房意向。

但到了房貸還款日期，方女士發(fā)現(xiàn)，房貸竟顯示無需歸還。前往銀行查證，她大吃一驚：自己的房子已被轉賣。

實際上，該詐騙團伙以幫助墊付首付款（即“零首付”購房）的名義誘騙客戶購房，讓客戶簽下大量內容留白的借據(jù)、承諾書、委托書、購房合同等文件。房子過戶后，公司便以“行業(yè)規(guī)矩”為由，引導客戶辦理賣房委托公證、裝修貸款和信用貸款手續(xù)，并誘騙客戶將貸款套現(xiàn)交至公司進行統(tǒng)一“還款”。待套現(xiàn)金額到手，該公司便利用事先辦理的賣房委托公證等材料，將房產(chǎn)轉賣給他人。

“前期簽訂的空白合同，往往會被犯罪嫌疑人改為借款合同。再加上辦理過的賣房公證，購房人的欠款成為事實，房屋被賣也是必然的結果。”該案件辦案民警林忠強解釋，“單從民事角度來說，不法分子事先通過騙局取得的‘證據(jù)’是有效的。”

如此一來，不法分子便可堂而皇之地將受害人的房產(chǎn)進行變賣、過戶，而被蒙在鼓里的受害人不僅損失了房產(chǎn)，還要為此背負一身外債。

據(jù)王玉臣介紹，在涉及“負首付”“低首付”“零首付”實操層面，為了取得購房人的信任以及通過銀行的貸款審批，一般開發(fā)商會與購房人簽訂兩份合同，一份包含真實價格的合同以及一份包含虛高價格的合同。

這其中，包含真實價格的合同用于給購房人開具收據(jù)和發(fā)票，包含做高價格的虛假合同以及其他材料用于提供給銀行申請貸款。

但簽訂“陰陽合同”本身就是違法行為，王玉臣說，銀行經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)不會批準貸款，并且可能影響購房人的個人信用。

“即使銀行批準了貸款，申請貸款的額度增加，增加了購房人的負債成本，返還的本息都會隨之增加，其實加大了購房成本?！彼f。

中國農(nóng)業(yè)銀行某支行個貸經(jīng)理劉和告訴中國新聞周刊，銀行只會對以自有資金作為首付款的購房人發(fā)放貸款，對房貸首付來源“不可能不查”。

他們通常會要求貸款者提供收入證明以及銀行半年流水，同時核查首付前本人及配偶經(jīng)營貸、消費貸的貸款記錄?！叭绻匈J款記錄，一定要及時還清，并出具結清報告，信用卡的大額透支也不能有?！?/p>

他透露，一般年初的時候，銀行會適度放松貸款審批尺度，“那時貸款額度比較充足，基本符合條件的我們都會給通過，但到每年下旬時，隨著我們額度的減少，必然會提高申貸門檻，如果借款人綜合資信不是特別好的話，是很容易被銀行拒貸。”

劉和說，目前銀行對首付款來源依然有嚴格要求，他們有專門的部門核實首付款來源，若經(jīng)核實材料有問題，銀行有可能拒絕發(fā)放貸款。

王玉臣補充道，因為“負首付”“零首付”本身涉嫌違法違規(guī)，簽訂的購房合同、貸款合同有可能被解除、或者認定無效?！百彿咳瞬粌H會面臨開發(fā)商有權不交付認購房屋，不能取得認購房屋所有權的風險，在貸款合同被解除后，還會面對銀行要求提前償還全部貸款的風險?！彼f。

（應受訪者要求，李柳、劉和為化名）

作者：陳淑蓮

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