◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

一年半以前，渝系金科以1塊錢收購川系藍(lán)光重慶某公司100%股權(quán)，既是搭救又是撿漏，黃紅云“一箭雙雕”。

(資料圖片僅供參考)

相比承債逾14億元及擔(dān)保超20億元，彼時房企陷入“至暗時刻”，金科還能收并購，就想證明自己實力不俗。

第二件事，2021年11月，金科聯(lián)手華宇近20億元拿重慶大渡口重鋼片區(qū)，再次“出圈”。

第三件事，金科股份披露2021年財報，對照“三道紅線”拿下全綠檔，猶如丹書鐵券在手，進(jìn)入“安全區(qū)”了。

不過，這一輪樓市深度調(diào)整，已遠(yuǎn)超很多人的習(xí)慣性認(rèn)知范疇，特別是一部分大型民營房企，至今仍掙扎在生死線上。

如今，藍(lán)光發(fā)展觸及退市紅線，待最后宣判，金科股份剛跌破“1元”，危機(jī)重重。

5月22日，金科股份被重慶端恒建筑工程公司向重慶法院申請重整，輿論嘩然。

重慶端恒建筑是金科房地產(chǎn)項目的施工方，現(xiàn)持有金科作為履約人的商票約2791.5萬元，逾期多次催收未果。

截至今年4月底，金科已逾期債務(wù)本金合計逾239億元，按最新公告披露，這個規(guī)模還在不斷增加。

外界疑惑的是，為何持有金科大筆金融債權(quán)的機(jī)構(gòu)債權(quán)人還沒動，近2800萬元商票的持有人卻率先跳了出來？

房企借“商票”打白條融資這個門路，的確害苦了很多供應(yīng)商，甚至有些被活活拖死。外界猜測，若不是被逼急了，也沒必要非得“撕破臉”。

類似H股上市的爆雷房企，被一些境外債權(quán)人向香港法院呈請清盤，但只要持票規(guī)模不大，就掀不起波瀾，清盤幾率很小。

金科債務(wù)危機(jī)愈發(fā)嚴(yán)重，若再回頭看，當(dāng)初“三道紅線”出臺時，已踩了兩道紅線的金科，2020年底幾乎能在“一夜間”全轉(zhuǎn)綠，完成零踩線，曾引發(fā)業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。

金科彼時表面很風(fēng)光，財務(wù)到底有無韌性，恐怕只有自己最清楚。外界質(zhì)疑金科藏匿或從表內(nèi)騰挪走了不少債務(wù)。

這種疑似粉飾財務(wù)，遮蔽風(fēng)險，只會延緩爆雷，后來還真應(yīng)驗了。金科的確沒能抗住，先是商票逾期，后公開債展期，接著美債爆雷，境內(nèi)債也兜不住了。

分析金科爆雷背后原因，至少兩點很關(guān)鍵：

一是盲目擴(kuò)張，攤子過大，一時剎不住車。

2016年底，金科新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向“三圈一帶”，即京津冀、長三角、成渝和長江經(jīng)濟(jì)帶，也就是圍繞核心城市展開布局。

金科股份名譽(yù)董事長蔣思海曾說，從1億到100億，金科用了7年；從100億到破1000億，金科沖鋒奮斗了10年。

2020年，金科以同比增幅20%、銷售額2230億元達(dá)到歷史銷售巔峰，從2018年銷售額首破千億到晉級兩千億級，只用了2年。

該年底，金科股份董事長、總裁等核心高層集體“換血”，"全綠檔"護(hù)甲在身，又提出“力爭2025年銷售額‘4500億+’，年復(fù)合增速"15%+"，"地產(chǎn)+"業(yè)務(wù)銷售500億元”的新5年戰(zhàn)略。

2021年下半年，全國樓市急轉(zhuǎn)直下，金科似乎主動放棄了新5年戰(zhàn)略，開始“急轉(zhuǎn)舵”，“求穩(wěn)”突然成其關(guān)鍵詞。

但這艘“兩千億級銷售體量、6591萬方土儲規(guī)模”的地產(chǎn)巨艦，受過大的慣性作用力，怎么可能說轉(zhuǎn)舵就立馬轉(zhuǎn)舵了？

此時金科被遮蔽的財務(wù)風(fēng)險，并非韌性很強(qiáng)而是較為脆弱，在樓市持續(xù)下行帶來銷售不力等負(fù)面沖擊下，各種問題如潮水般洶涌而來。

二是創(chuàng)始股東不和，“好基友”車建新的紅星系也自顧不暇。

從共同對抗“門口的野蠻人”融創(chuàng)老板孫宏斌，到鬧出“33億天價”離婚案，最終分割財產(chǎn)，金科創(chuàng)始人黃紅云跟前妻陶虹遐之間的恩怨，預(yù)示著金科未來很難順?biāo)臁?/p>

今年3月，“紅星系”持有金科股份1.62億股、約3.04%股權(quán)被公開法拍，競得人居然是黃紅云前妻陶虹遐，這筆股權(quán)加上其已持有4.34%股權(quán)合計約7.39%，對黃紅云威脅極大。

很顯然，黃紅云前妻陶虹遐是奔著金科控制權(quán)而來的，對穩(wěn)定金科當(dāng)前局面顯然很不利，“紅星系”所持大筆股權(quán)被法拍，背后其債務(wù)高壓，也自顧不暇。

從當(dāng)初試圖“搭救”藍(lán)光，到如今金科自身都已深陷泥沼，都需要更強(qiáng)大的“白衣騎士”進(jìn)場。

藍(lán)光作為“四川地產(chǎn)一哥”深陷資金鏈危機(jī)，當(dāng)初曾傳言成都市不救原因有二，一是市場調(diào)整使然，二是政府資源有限。從爆雷到嚴(yán)重化，現(xiàn)有資料無法證明藍(lán)光曾得到成都國資扶持紓困。

這或跟兩點有關(guān)：其一，藍(lán)光2020年將總部高調(diào)喬遷到上海，雖對外仍稱成都和上海雙總部模式，但成都老總部已沒啥實際職權(quán)；其二，藍(lán)光只顧全國化擴(kuò)張，向華東、華中等嚴(yán)重傾斜資源，無形中削弱了成都大本營的堡壘地位，投拓及銷售嚴(yán)重下滑，深耕不力，影響力大降。

再看金科，去年8月曾得到重慶發(fā)展2.4億元融資，雖較此前傳言后者擬21.4億元收購金科12.78%股權(quán)的含金量嚴(yán)重不足，但至少當(dāng)?shù)貒Y關(guān)鍵時刻出手了。

2021年底，中信證券研報曾指出，金科是西南區(qū)域的可能“剩者”，背后邏輯是，金科深耕大重慶，土儲規(guī)模占集團(tuán)總土儲三四成，也一直是大重慶“銷冠”。2022年重慶百強(qiáng)民企名單上，龍湖位列第一，金科控股名列第二。

2022年底，重慶市金管局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾透露，已建立房企“白名單”機(jī)制，推動民營房企與銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，用好民營企業(yè)債券融資支持工具等，支持一批暫遇困難、資信良好的房企獲得新增融資。

要知道，重慶房企“暫遇困難、資信良好”的頭牌無疑就是金科，國內(nèi)評級公司前年及去年還給其“AAA”評級。去年3月，穆迪確認(rèn)金科“B1”評級，但展望下調(diào)到負(fù)面。

金科2022年財報披露，公司已累計獲批國家及地方政府專項借款資金、 金融機(jī)構(gòu)配套資金額度35.8億元， 其中24.6億元可用資金已落實到項目上。

這份金科財報還披露說，公司已成立專項小組， 全力推進(jìn)引進(jìn)“戰(zhàn)投”。去年中期，市場曾傳言金科高層正接觸重慶渝富、重慶兩江新區(qū)產(chǎn)發(fā)集團(tuán)、重慶城投、重慶地產(chǎn)集團(tuán)、重慶發(fā)展等重慶實力國企。

今年初，坊間又傳言四川國資將入股金科。實際上，金科在四川投拓力度應(yīng)僅次于重慶大本營，在成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈驅(qū)動下，兩省份國資都有可能幫扶一把。

近日金科股份業(yè)績會上，實控人黃紅云明確說，“不管是引進(jìn)國企戰(zhàn)投成為公司大股東及重要股東，還是債務(wù)重組重整，任何有利于化解流動性困境、回歸平穩(wěn)健康發(fā)展的，我都會全力支持?！?/p>

如此看來，黃紅云為了金科能“活下來”，早點回到正常經(jīng)營軌道上，也是抱定了“破釜沉舟，背水一戰(zhàn)”的心理準(zhǔn)備。其還說，“引進(jìn)戰(zhàn)投進(jìn)展順利，也得到了重慶市委、市政府及各級部門的大力支持”。

這么說，重慶還是非常力挺金科能早日紓困，以迎來大轉(zhuǎn)機(jī)。

金科控股作為金科股份控股股東，近日公告擬拿出5000萬元至1億元增持，增持價不高于每股1.5元。

遺憾的是，金科股份昨日開盤后直接跌停，收盤價跌破1元，報收0.96元/股。當(dāng)晚，金科股份公布了董事長周達(dá)、總裁楊程鈞等核心高管在內(nèi)的“十八羅漢”，也將拿出5000萬元至1億元增持。

金科股份上述“十八羅漢”之所以罕見集體增持，均認(rèn)為“公司股價近期大幅下跌，已嚴(yán)重偏離基本面，與公司經(jīng)營結(jié)果和所付出努力嚴(yán)重不符，但對公司未來發(fā)展前景充滿信心及價值高度認(rèn)可”。

當(dāng)前瀕臨退市的A股房企，累計已有十多家，除了*ST泛海近來被控股股東及“董監(jiān)高”密集增持，帶動股價大幅反彈，一度被拉升到1元以上之外，其他都如死水微瀾，很惱火。

類似泛海，金科提早發(fā)現(xiàn)危險苗頭，及時出手，欲“力挽狂瀾于既倒”，足見金科自己的人壓根就從未放棄過。

按業(yè)內(nèi)評價說辭，通過強(qiáng)力增持，以向外界傳遞強(qiáng)烈信號，以空間換時間，依托旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，從根本上解決債務(wù)問題，獲得更長久的持續(xù)發(fā)展。

外界期待，金科再創(chuàng)奇跡，重塑行業(yè)信心。

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