在之前的那篇

《房產(chǎn)稅又雙叒叕要來了？》

(資料圖)

中，我們給了個結(jié)論：房產(chǎn)稅確實要收，但目前還只是部分城市的試點(diǎn)階段，短期之內(nèi)全面推行的可能性很低。

但是，房產(chǎn)稅的大盤還是八個字：穩(wěn)妥推進(jìn)，終會開征。

所以，大家還是很關(guān)心以下問題：

1. 如果房產(chǎn)稅開征，征收力度又會有多強(qiáng)？

2. 房價會不會因此暴跌呢？

01

征收力度預(yù)計會有多強(qiáng)？

首先，我們看一下其他國家的征收力度。

全球各個國家基于國情不同，對房產(chǎn)稅稅率制定方面的差異也非常大，低的不到1%，高的可以超過10%。所以征收力度這個問題，沒有一個標(biāo)準(zhǔn)答案，而是要因地制宜。

那么，我國的房產(chǎn)稅征收力度到底會有多大？

這個其實在上一篇討論完我國目前征收房產(chǎn)稅的難度以后，就已經(jīng)可以猜到這個問題的答案了。既然房產(chǎn)稅的阻力這么大，征收的力度一定不會太強(qiáng)，因為征收的力度越強(qiáng)，阻力也就越大。

第一，大概率會有一個普遍性的稅收減免政策。

比如人均幾十平米以下免稅等，這樣才能夠保障人們的“基本居住需求”。

參考上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)規(guī)定——

上海：人均住房面積不超過60平方米免征房產(chǎn)稅，三口之家免稅面積達(dá)到180平方米。

重慶：納稅人在本辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應(yīng)稅住房的，按時間順序?qū)ο荣彽膽?yīng)稅住房計算扣除免稅面積。

第二，稅率方面也不會過高。

參考上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)——

上海：“使用稅率暫定為0.6%，低于均價2倍的住房為0.4%?！?/p>

重慶：“獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。”

根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年我國城鎮(zhèn)居民人均收入不到5萬元，雙職工加起來也就10萬元，即使一個家庭愿意拿出10%也就只有1萬元而已，相比動輒就100多萬總價值的住房也就不到1%。

所以，根據(jù)上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)規(guī)定推測，房產(chǎn)稅的征收力度大概會人均減免40-60平米，稅率在0.5%-1%左右。

不過今年有更多城市要開始房產(chǎn)稅試點(diǎn)，到時候我們團(tuán)隊會結(jié)合更多的城市政策，再來預(yù)測后續(xù)房產(chǎn)稅的力度。

我們整理了上海和重慶房產(chǎn)稅的相關(guān)細(xì)則，感興趣的同學(xué)可以添加“香帥課代表”領(lǐng)取。

02

房產(chǎn)稅對房價有什么影響？

房地產(chǎn)稅對房價的影響，關(guān)鍵看稅法出臺，對需求方的沖擊有多大。

我們的判斷是，房產(chǎn)稅不會改變房價的方向。

以國際經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅的征收對核心地區(qū)的房價影響非常有限。

以首爾和東京為例。

2005年韓國出臺“綜合不動產(chǎn)稅”，目的就是打擊持有多套房的投機(jī)現(xiàn)象，抑制對大型、高檔住宅的需求。其中，持有稅的征收對象為房產(chǎn)價值超過6億韓元的家庭，稅率為1%-3%，實行累進(jìn)稅率，房產(chǎn)價格越高，持有稅率越高。

另外，韓國政府還提高了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅率。對持有多套房的業(yè)主轉(zhuǎn)讓交易，征收30%的資本收益稅。到2007年，對3套及以上業(yè)主征收的住房轉(zhuǎn)讓資本收益稅已提升至60%。

這么一套房產(chǎn)稅組合拳打下來，大家都覺得房價應(yīng)該會受到一定影響，但結(jié)果首爾房價繼續(xù)以年均13%的漲幅持續(xù)向上，直到2008年金融危機(jī)爆發(fā)才讓房價有所回落。

而日本的房產(chǎn)稅則是早在1950年代就開始推出，聽上去稅率不高。

東京市政府向所有者征收不動產(chǎn)稅（1.4%）、市政建設(shè)稅（0.3%），這兩項稅收每年征收一次，每3年對稅基資產(chǎn)進(jìn)行一次重估，對土地、建筑物等均征稅，所以加起來也就是1.7%，不論是否擁有日本國籍或者是否居住在日本，都需要繳納。

如果做一個測算，你買了一套5000萬日元的房產(chǎn)，按3000萬日元建筑+土地的不變重估價折算70年，折現(xiàn)利率為日本主要銀行貸款利率1%，那不動產(chǎn)和市政建設(shè)稅加起來，每年你還得多交51萬元，折算成現(xiàn)值就是2560萬日元，直接將購買這套房產(chǎn)的實際支付價款提高了51.2%。

但是考慮到日本20世紀(jì)末的房產(chǎn)泡沫，我們從21世紀(jì)初再看日本房價走勢，仍然是明顯的上升趨勢，尤其是2013年1月至2017年7月，東京中心6區(qū)的70平米住宅出售均價從5153萬日元飆升至7286萬日元，漲幅41.4%。

由此可見，核心城市的核心區(qū)域，即便是推出房產(chǎn)稅，也還是不能夠改變房價上漲的趨勢。

但是對于非核心區(qū)域的房產(chǎn)價格，房產(chǎn)稅可能會加速房價的下跌。

比較極端的例子是，在美國底特律就有以1美元價格出售的別墅，但是長期掛牌還是賣不出去。原因就是，1美元只是售價，如果真的接手，還要繳納稅費(fèi)、保險和市政評估費(fèi)等等。

比如一套房子盡管現(xiàn)在售價1美元，但政府對它的估價可能是3年前的價值，即大約6萬美元，因此納稅基數(shù)為6萬美元。以一套位于韋恩縣普賴爾大街、建于1905年、占地1299平方英尺(合121平方米)的自住型“一元房”為例，如果當(dāng)?shù)卣畬ζ涔纼r為6萬美元，按當(dāng)?shù)啬壳?.819%的房產(chǎn)稅計算，購房者每年應(yīng)繳4091美元房產(chǎn)稅。

所以，對于這一類本身發(fā)展?jié)摿筒桓叩牡貐^(qū)來說，房產(chǎn)稅可能會加快房價下行的速度。

房價究竟是會上行還是下行，最后的根本還是供求關(guān)系。

發(fā)展?jié)摿^高的一、二線城市的核心地區(qū)，房價仍然會持續(xù)上行，房產(chǎn)稅的推行最多也就是減緩一下這些區(qū)域的房價上行速度。

而對于發(fā)展?jié)摿Σ淮蟮娜木€城市，本身房價就存在下行風(fēng)險，房產(chǎn)稅的出臺確實可能會對這些城市的房價造成一定的影響。

（觀點(diǎn) / 靖 ?主筆 / 孫鵬 ?責(zé)編 / 江雁）

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